Crédit immobilier : cinq clés pour comprendre la baisse des taux d'intérêt

Les taux des prêts immobiliers battent record sur record à la baisse. Et ça fait près de neuf mois que ça dure ! Fin juin 2014, la moyenne toutes maturités confondues est tombée à 2,81 % selon une note de l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement du 7 juillet dernier, contre 2,85 % en mai et 3,08 % fin décembre 2013. « Jamais, depuis la fin des années 40, les taux de crédit n'étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps » note l'Observatoire. 

Le recul des indices financiers permet aux banques de proposer des taux immobiliers historiquement bas. © Fotolia/ Maria.P

Taux d'intérêt : combien ça coûte vraiment ?

Aujourd'hui, les moyennes s'établissent à 2,75 % pour les prêts immobiliers sur quinze ans et à 3 % sur vingt ans selon le courtier Empruntis.com, un recul de 0,50 % par rapport à la mi-janvier. Même les crédits sur vingt-cinq ou trente ans dévissent, avec des moyennes actuelles qui tombent respectivement à 3,45 et 4 %. Les meilleurs dossiers décrochent des conditions exceptionnelles. Chez le courtier Cafpi, ils empruntent à partir de 2,45 % sur vingt ans hors assurance !

La mort des variables. Les emprunts révisables s'établissent à 2,40 % sur quinze ans et montent à 2,90 % sur vingt ans au 15 juillet (chiffres moyens). Le différentiel avec les fixes est si faible que ces formules, qui varient à la hausse ou à la baisse, n'ont plus d'intérêt. Résultat : elles comptent désormais pour 3,5 % de la production de prêts à l'habitat selon Crédit Logement, contre 8,5 % fin 2013.

Pourquoi les taux baissent-ils ?

Les indices financiers sont en chute libre. L'Obligation assimilable du Trésor à dix ans, l'outil de refinancement de la dette française, s'établit à 1,55 % au 15 juillet 2014, une dégringolade de près de 1 % par rapport au 31 décembre dernier. Or cette même OAT sert de mètre étalon aux prêts immobiliers à taux fixes. En d'autres termes, les banques ont accès à des ressources très bon marché. Elles peuvent ainsi proposer d'excellentes conditions d'emprunt tout en préservant leurs marges.

Vive la finance ! Sur les marchés financiers, les investisseurs privilégient les OAT grâce à leur bon rapport ratio sécurité/rendement. Et plus une obligation est demandée, plus son taux baisse… Bref, c'est parce que notre économie inspire confiance aux marchés que les taux des prêts immobiliers sont aussi bas !

Le pouvoir d'achat immobilier augmente-t-il ?

Alors que les taux s'effondrent, les prix des logements perdent 1,7 % sur un an selon la note de conjoncture des Notaires de France du 16 juillet. De quoi requinquer le pouvoir d'achat immobilier. « A titre d'exemple, nous observons, à mensualité constante, un gain de 5 m² pour Nantes et de 4 m² pour Lille, Toulouse et Marseille entre janvier et juin 2014 », observe Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. Entre mai et juin, on gagne 1 m² à Strasbourg et à Toulouse, 2 m² à Bordeaux et même 5 m² à Marseille toujours selon ce courtier..

Une chambre gratuite. Même écho chez le courtier Cafpi. Avec le repli des taux et des prix, « les acquéreurs empruntent davantage à mensualité égale, réalisent une économie sur les intérêts d'emprunt et achètent plus grand, explique-t-il. Dans des villes comme Metz ou Rouen, où les prix viennent de connaître de nets fléchissements, le pouvoir d'achat immobilier augmente de 16,11 % et de 17,99 % : c'est une chambre de plus dans les deux cas ! »

La baisse des taux relance-t-elle le marché ?

Selon Crédit Logement, le nombre de prêts à l'habitat effectivement accordés monte de 8 % sur un an. Le gagnant, c'est l'ancien : « A fin mars 2014, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 740 000, en hausse de 12 % sur un an », signale la note des Notaires de France. D'après eux, cette progression est due en partie au fait que nombre de particuliers ont anticipé la hausse des droits de mutation du printemps dernier.

Le neuf, grand perdant. 13 698 logements neufs ont trouvé acquéreur au premier trimestre 2014 d'après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « Les ventes restent inférieures de près de 5 000 unités par rapport à celles du premier trimestre 2011 et de 10 000 logements par rapport à la même période de 2010 », déplore cette organisation. Chez les constructeurs de maisons individuelles, les ventes reculent de 8 % en rythme annuel d'après l'indicateur spécialisé Markémétron/Caron Marketing.

Les taux d'intérêt vont-ils remonter ?

« Les éléments plaidant pour le maintien des taux bas sont nombreux : l'environnement macro-économique reste déflationniste et les Etats, fortement endettés, ont un intérêt évident à maintenir des taux bas pour minorer le coût de leur dette et soutenir leur économie », analyse Hervé Hatt. Empruntis.com estime que « la banque centrale européenne, en maintenant ses taux directeurs à des niveaux quasi nuls (0,15 %), rend le coût de l'argent moins cher ». Les banques peuvent ainsi emprunter à moindre frais sur les marchés. Et les taux des prêts immobiliers devraient conserver des niveaux très attractifs, sans doute jusqu'à la fin de l'année.

Risque de hausse. Avec l'entrée en vigueur de la loi Hamon sur l'assurance crédit, qui renforce la concurrence sur ce secteur, les banques vont perdre une partie des marges qu'elles prenaient sur cette garantie. Elles pourraient relever les taux de leurs prêts pour compenser.

De leur côté, la Banque de France et d'autres institutions financières militent pour une titrisation des crédits immobiliers. Il s'agit de les transformer en placements financiers vendus aux investisseurs. Mais avec des taux bas, ces titres ne sont pas assez rentables. Il faudrait donc augmenter les taux des prêts immobiliers pour séduire ces mêmes investisseurs.

Un éventuel retour de l'inflation, jumelé avec une franche reprise de la Bourse, pousserait les taux des OAT à la hausse. Avec de lourdes conséquences sur les tarifs des prêts immobiliers. Une perspective aussi incertaine que lointaine. Mais l'économie en général et les taux d'intérêt en particulier ne sont jamais avares de surprises.