Colocation : quels sont les apports de la loi Alur ?

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La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), entrée en vigueur le 27 mars 2014, précise les règles applicables à la colocation. 

Une définition de la colocation

La colocation est définie par le nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur"

  • il y a colocation dès lors qu'il y a une pluralité de locataires (au minimum deux donc), peu importe le lien qui unit les colocataires. Ils peuvent être de simples amis, un couple de concubins ou de partenaires pacsés ou de personnes mariées. La colocation concerne donc énormément de baux.
  • les règles de la colocation s'appliquent à la location vide et à la location meublée.
  • il est possible de signer un seul contrat sur lequel figurent tous les colocataires ou de signer un contrat avec chaque colocataire. A noter que des modèles-types de contrat de colocation seront établis par décret dans les semaines à venir.  

Les charges réelles ou forfaitaires (même en location vide)

En colocation, les charges sont payées par le locataire selon les modalités choisies dans le contrat :

  • 1) les charges peuvent être payées pour leur montant réel. Dans ce cas, une provision pour charges est payée mensuellement, et une fois par an, le bailleur réalise une régularisation en fonction des charges réelles, ou ;
  • 2) les charges peuvent être forfaitaires. Dans ce cas, le locataire paie tous les mois un forfait qui ne fera l'objet d'aucune régularisation annuelle. Le montant du forfait ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport au montant réel des charges récupérables.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

La solidarité des colocataires et de la caution solidaire

Les colocataires sont tenus par la clause de solidarité : si l'un des colocataires ne paye pas sa part de loyer, le propriétaire pourra exiger le paiement auprès des autres colocataires. En outre, en cas de congé de l'un des colocataires, celui-ci demeure solidaire du paiement du loyer après son départ. Toutefois, la loi Alur restreint le délai de la solidarité du colocataire parti et de la caution en cas de congé. Par ailleurs, la caution solidaire doit indiquer, sous peine de nullité, le nom du colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.

Notre modèle-type de caution solidaire tient compte du formalisme strict imposé par la loi Alur.

En effet, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date de congé. 

L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail de colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.