Bourges : les prix baissent (encore) en 2025, l’immobilier passe sous les...

Les prix s'ajustent à la baisse : - 4,8 % sur 1 an

En 2025, le marché immobilier connaît un ralentissement maîtrisé, avec une stabilisation après plusieurs mois de baisse. D’après l’Observatoire PAP, les prix ont reculé de 4,8 % sur un an, mais restent en hausse de 11,9% sur cinq ans, ce qui témoigne d’une correction plus qu’un effondrement.

Moins de pression sur les prix

Les prix sont désormais plus en phase avec le pouvoir d’achat des habitants. Cette baisse a redonné un peu de souffle aux primo accédants et aux ménages locaux qui reviennent sur le marché avec des critères plus exigeants. Le délai de vente est d’environ 73 jours sur le site PAP, légèrement supérieur à la moyenne nationale.

👉Les prix moyens par type de bien

Studio (29 m²)	52 900 €
2 pièces (44 m²)	73 200 €
3 pièces (63 m²)	95 400 €
4 pièces (78 m²)	109 100 €

Quelles perspectives pour l’immobilier de Bourges ?

À l’instar de plusieurs villes moyennes, la baisse des prix ralentit et l’activité reprend peu à peu. Si les taux d’intérêt se stabilisent ou reculent légèrement, la demande pourrait repartir, notamment du côté des primo accédants et des ménages en quête d’espace. Selon l’Observatoire PAP, les prix devraient progresser de 2 à 3 % en 2026, une hausse portée par :

1. Le retour des acquéreurs ;
2. Des prix déjà attractifs ;
3. Un stock de biens en voie de réduction pour les logements les plus qualitatifs.

👉2026 devrait confirmer une polarisation du marché. Les biens bien situés, rénovés, et performants énergétiquement devraient regagner en valeur. Les logements à rénover ou classés F/G pourraient continuer à se déprécier.

Les prix dans les quartiers prisés de Bourges

📍Centre-ville : 1 877 €/m²

Le centre historique de Bourges est un concentré d’histoire. Ses ruelles pavées, la majestueuse cathédrale Saint-Étienne attirent les amateurs de charme. On y trouve une belle offre d’appartements anciens, souvent dans des immeubles de caractère, et parfois rénovés.

📍Mazières : 1 650 €/m²

Mazières offre un environnement plus résidentiel et calme. Il est principalement composé de maisons individuelles, souvent avec jardin, et attire une population familiale.

📍Gionne : 1 600 €/m²

Gionne combine un cadre semi-rural avec des zones pavillonnaires calmes. Très recherché par les familles en quête de tranquillité et d’espace, c’est un quartier apprécié pour ses maisons avec jardin, ses espaces verts.

📍Gibjoncs : 1 450 €/m²

Situé au sud-ouest, Gibjoncs est historiquement un secteur populaire, composé en majorité d’immeubles collectifs, avec une offre importante de logements sociaux. Toutefois, on y trouve aussi des maisons à petits prix.

Bourges vs les villes limitrophes 

Bourges fait partie des communes les plus abordables.

Saint-Doulchard	1 828 €/m²
Berry-Bouy	1 747 €/m²
👉Bourges	1 686 €/m²
Saint Germain du Puy	16.78 €/m²

Qui achète à Bourges ?

• Les primo accédants (50 %). Ils profitent des prix plus accessibles de Bourges, des aides, et cherchent des biens avec un bon rapport qualité prix ;
• Les familles (40 %). Elles cherchent des maisons ou des appartements plus grands, souvent proches des écoles, des espaces verts ;
• Les investisseurs (10 %). Ils privilégient les biens au centre-ville.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 2 pièces - Centre-ville

Grand appartement lumineux, dans une résidence de standing, à deux pas des commerces et du marché couvert. Son prix ? 130 000 € soit 1 625 €/m².

🏢 5 pièces - Centre-ville

Appartement spacieux, traversant Est Ouest, belles hauteurs sous plafond et parquets, sans travaux à prévoir. Emplacement privilégié dans le centre. Un bien en vente 249 000 soit 1 915 €/m².

🏢 4 pièces - Gibjoncs

Cet appartement rénové récemment, trois chambres, à un étage élevé dans un immeuble. Un bien en vente 60 000 € soit 800 €/m².