Arcueil : les prix ont chuté de 10 % en 1 an (stop ou encore ?)

Arcueil s'affirme de plus en plus comme une alternative attractive par rapport à la capitale. Entre son patrimoine architectural remarquable, ses espaces verts et sa desserte optimale par les transports, la ville conjugue les atouts pour séduire familles et investisseurs.

👉 La ville attire grâce à des prix 40 % moins élevés que dans les arrondissements parisiens limitrophes.

Le prix immobilier à Arcueil a baissé de plus de 10 % en 1 an

L'observatoire PAP révèle un marché dynamique pour les appartements. Les prix au mètre carré subissent néanmoins des variations notables selon les quartiers et les prestations. Pour les appartements, le prix moyen est de 5 262 € /m². Pour les maisons la moyenne s’établit à 6 239 € / m².

👉 Après une baisse de 10,3 % des prix entre 2024 et 2025, le recul ralentit ces derniers mois tandis que la demande repart à la hausse. « Le marché s’est réactivé, les biens se vendent plus rapidement : il faut désormais compter 65 jours en moyenne pour conclure une vente au prix du marché », observe Roman Rainfray, chargé d’étude chez PAP.

Les prix vont-ils continuer de chuter en 2026 ?

❌ Non ! L'analyse des données laisse entrevoir un renouveau du marché immobilier arcueillais pour 2026. Les prix devraient se stabiliser autour de 5 400 €/m² selon les projections. Ils sont portés par l'arrivée prochaine de la ligne 15 du Grand Paris Express. Le secteur Laplace-Vache Noire s'affirme comme le futur pôle d'attractivité majeur, notamment grâce aux nouveaux commerces prévus. Le centre-ville devrait connaître aussi un regain d'intérêt avec la rénovation programmée des façades et la création d'espaces verts.

Quels quartiers surveiller de près ?

📍Le secteur Laplace - 5 525 €/m²

Le quartier Laplace séduit par sa position stratégique aux portes de Paris. À deux pas du RER B, ce secteur attire particulièrement les jeunes actifs et les familles en quête d'un cadre paisible.

📍Le quartier de la Vache Noire - 5 400 €/m²

Le quartier de la Vache Noire connaît une métamorphose spectaculaire depuis 2024. Les Il existe un engouement particulier pour les appartements neufs et récents, avec des transactions moyennes à 6 130€/m² dans les résidences récentes.

📍Le centre-ville - 5 450€/m²

Le centre d'Arcueil affiche un marché dynamique avec des biens de caractère recherchés.

Les prix, quartier par quartier, à Arcueil. © PAP

Quels sont les biens les plus recherchés ?

Les biens les plus recherchés sont les T3. Ils représentent 34 % des transactions sur PAP.fr. La surface moyenne des appartements atteint 52 m², offrant un bon compromis prix/surface. Depuis le COVID les appartements avec terrasse ou balcon bénéficient d'une nette prime à la vente, avec un prix qui peut dépasser 6 000 €/m².

Comment se situent les prix par rapport aux villes voisines ?

Arcueil est moins cher que Montrouge et Gentilly, mais plus cher que Villejuif ou Cachan. Mais l'arrivée de la ligne 15 va soutenir les prix dans les prochains mois.

Qui achète à Arcueil en 2025 ?

• Les Primo-accédants (jeunes actifs, couples) 52 % : majoritaires ils profitent des prix inférieurs aux communes limitrophes comme Montrouge ou Paris 14^e, avec l’avantage d’un bon réseau de transports (RER B) et des quartiers calmes ;
• Les familles 28 % : elles s’orientent vers les maisons disponibles ou de grands appartements autour du Parc Paul Vaillant-Couturier ou du centre historique ;
• Les investisseurs locatifs 12 % : ils sont séduits par une demande locative stable (notamment d’étudiants et jeunes travailleurs), certains ciblent des studios à moins de 200 000 € avec une rentabilité correcte ;
• Les séniors 8 % : ils sont attirés par les prix et la proximité de Paris en RER ou en bus.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 T3 - 42 m² - 220 000 €

Proche du RER B gare de Laplace et des commerces cet appartement de trois pièces est à rafraîchir.

 🏢 T3 - 60 m² - 333 000 €

L'appartement de trois pièces est situé au 6^e étage avec ascenseur dans un immeuble récent, dans le Centre‑ville près de la Vache Noire.

🏠 Maison de 130 m² - 710 000 €

Cette maison dispose d'une terrasse et d'un parking à deux pas centre-ville et du RER Laplace.