ALUR et encadrement des loyers de location
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars dernier et a principalement retenu l’attention sur sa mesure phare : l’encadrement des loyers pour les biens situés dans les zones dites tendues tant en location vide que meublée. Cet encadrement est double : un premier encadrement vise les loyers de la relocation et le second encadrement vise la fixation du loyer initial selon des fourchettes de loyer. Ce dernier est suspendu à la parution de décrets d’application. En Ile-de-France on attend la mise en place de la mesure pour la rentrée 2014. Donc pour l’instant, les loyers initiaux restent fixés librement.
© Fotolia/john lee
La fixation initiale du loyer
Actuellement, si vous mettez un bien en location pour la première fois, votre loyer de départ est totalement libre tant en location vide que meublée.
A savoir : La loi ALUR a en effet prévu un encadrement des loyers initiaux dans les zones tendues selon des fourchettes de loyer, mais son application s’en trouve différée jusqu’à la publication des décrets.
Loyer en cours de bail: l'indexation
Avant de signer un contrat de location, le bailleur et le locataire vont donc se renseigner pour connaître le dernier indice IRL (indice de référence des loyers) publié à la date à laquelle ils s'apprêtent à signer, afin de compléter la clause à l'aide du trimestre de référence et de la valeur de l'indice. Ensuite, l'indexation a lieu une fois par an, à la date prévue au contrat, c'est-à-dire à la date anniversaire du bail.
La première indexation a donc lieu un an après l'arrivée du locataire. Tous les ans, on applique la variation de l'indice au loyer en cours pour obtenir le nouveau loyer révisé : pendant tout le cours du bail, il faut toujours utiliser l'indice du même trimestre de référence que celui qui a été noté dans le bail.
Attention ! Désormais en vide comme en meublé, l’indexation doit être faite chaque année, faute de quoi le propriétaire en perd le bénéfice.
Premier encadrement : loyer de relocation
- Augmentation égale à l’indice
En cas de changement de locataire, le loyer de relocation ne peut subir aucune hausse, à l’exception de la variation du dernier indice IRL. Cette mesure déjà applicable en location vide a été étendue à la location meublée.
A noter : Le bail en location vide contient déjà une rubrique : « dernier loyer pratiqué ». En revanche, en location meublée, il faudra attendre la publication des contrats types pour que cette formalité soit effective.
- Augmentation au-delà de l’indice
Même si le bien est situé dans une ville de plus de 50 000 habitants, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer au-delà de l’indice.
Pour augmenter au-delà de l’indice le bailleur doit en location vide comme meublée envoyer une proposition de nouveau loyer au moins six mois avant l’échéance d’une période triennale en prouvant que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage ou qu’il a réalisé, depuis le dernier renouvellement du contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
Lorsque le propriétaire apporte la preuve, à l'aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
A noter : un décret est susceptible de venir redéfinir les villes concernées et les modalités d’augmentation.
Encadrement du loyer initial : en attente des décrets
Le régime de la fixation initiale du loyer diffère selon que le logement est situé ou non en zone dite « tendue ». L'encadrement des loyers concerne uniquement les loyers des biens locatifs situés dans les zones tendues. Dans ces villes une fourchette de loyers sera définie et le loyer devra être contenu dans cette limite.
L’entrée en vigueur de ce dispositif se fera progressivement au fur et à mesure que les zones d’encadrement seront dotées d’un observatoire des loyers.
Pour un quart des locations en région parisienne, l'encadrement des loyers aura pour effet d'imposer une baisse du loyer.
Important : L’encadrement des loyers ne s'appliquerait qu'aux nouveaux contrats (c'est-à-dire ceux conclus après la publication des fourchettes de loyers par arrêté préfectoral) et aux contrats renouvelés (c'est-à-dire ceux qui sont conclus à la suite d'un congé avec offre de renouvellement). Les baux en cours et les baux reconduits tacitement après l'entrée en vigueur de la loi ne sont donc pas concernés. A suivre !
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