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Trêve hivernale et expulsions

La trêve hivernale débute le 1er novembre pour s'achever le 15 mars prochain. Beaucoup croient à tort que l'on ne peut rien faire contre les locataires mauvais payeurs pendant cette période. Il n'en est rien, bien au contraire. Explications.

La trêve hivernale est définie par l'article L 613-3 du Code de la construction et de l'habitation comme une période pendant laquelle on ne procède à aucune expulsion locative (« on sursit à l'exécution d'un jugement d'expulsion »). En pratique, cela signifie que l'on ne peut pas mettre les gens à la rue pendant l'hiver.

Chaque année, la trêve hivernale débute le 1er novembre et prend fin le 15 mars.

Si les expulsions sont interrompues, cela ne signifie pas pour autant que le bailleur doive rester inactif. La trêve hivernale bloque les expulsions mais pas la procédure. Car l'expulsion locative par la force n'intervient qu'au terme d'un processus nécessairement long et destiné à trouver une solution moins traumatisante pour le locataire en difficulté.

Trêve hivernale : ce qui est possible

En tant que bailleur, vous pouvez quasiment tout faire pendant l'hiver si vous vous trouvez confronté à un locataire qui ne paie plus son loyer.

Cela signifie que, contrairement à une idée reçue, vous ne devez pas baisser les bras si votre locataire commence à ne pas payer en août ou en septembre par exemple. Il n'est pas trop tard, bien au contraire. C'est précisément le bon moment pour entamer la procédure. Car pour expulser, il faut au bailleur un jugement d'expulsion.

Obtenir un jugement d'expulsion

Lorsque le locataire ne paie plus son loyer, le bailleur doit le relancer, d'abord téléphoniquement ou par mail, puis si la situation perdure au bout du deuxième mois d'impayés, le bailleur doit lui faire délivrer par huissier un commandement de payer. Le locataire a alors deux mois pour payer s'il s'agit d'une location vide, un mois le plus souvent s'il s'agit d'une location meublée.

Si au terme de ce délai le locataire n'a pas régularisé sa situation, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance pour obtenir un jugement. Ce jugement condamne le locataire à payer les sommes dues mais surtout met fin au bail et prononce l'expulsion. Le jugement est ensuite notifié par huissier au locataire qui dispose de un mois maximum pour faire appel.

Passé ce délai, le locataire reçoit un commandement d'avoir à quitter les lieux par huissier. Il a deux mois pour obtempérer. Et ce n'est qu'ensuite que l'expulsion par la force est envisagée.

C'est donc toute une procédure à mener avec un huissier et souvent un avocat qui va durer au minimum entre six mois et un an. C'est la raison pour laquelle il ne faut pas attendre mais au contraire engager la procédure rapidement, précisément pendant la trêve hivernale.

Tenter une solution amiable

Dès la saisine du tribunal par le bailleur, donc dès le départ, la préfecture est prévenue par l'huissier et diligente une enquête sociale, financière, familiale pour cerner la situation du locataire en difficulté et tenter de l'aider.

Différents intervenants se mobilisent à ce stade : une assistante sociale, la Caf, la mairie, les organismes HLM, le Fonds de Solidarité Logement, la commission Dalo. Tous vont tenter de trouver des aides financières et une solution de relogement. Enfin, l'enquête doit permettre au juge de prendre une décision éclairée car à ce stade, il peut encore accorder des délais de paiement ou des délais d'expulsion.

Le locataire lui-même a intérêt à se rendre à l'audience pour expliquer au juge ses difficultés et ses espoirs d'amélioration.

La commission Dalo est une commission instituée dans chaque département et que le locataire peut saisir en remplissant simplement un dossier. Si le locataire est dans une situation prioritaire et qu'il doit être relogé en urgence, la commission rend un avis favorable qui est transmis au préfet qui doit lui trouver un logement. Attention, le locataire doit être menacé d'expulsion et il doit faire état des démarches qu'il a déjà accomplies pour trouver un logement et qui n'ont pas abouti.

Exécuter le jugement d'expulsion

Aucune solution amiable n'a été trouvée, le bailleur a obtenu un jugement d'expulsion et tous les délais ont été respectés. Le locataire doit quitter les lieux.

Ce n'est bien évidemment ni le bailleur, ni un serrurier, ni même l'huissier qui peuvent expulser un locataire et sa famille. Il faut donc recourir à la force publique, c'est-à-dire aux forces de police.

Par l'intermédiaire de l'huissier, le bailleur demande à la préfecture le concours de la force publique. Pour se prononcer, la préfecture sollicite un rapport du commissariat de police et un rapport de l'assistante sociale. L'un et l'autre convoquent le locataire pour qu'il s'explique.

Malheureusement, souvent, le locataire ne répond pas à ces convocations et ne fait donc pas état de ses difficultés.

Ensuite, la préfecture accorde ou refuse le concours de la force publique, au cas par cas, dossier par dossier. Le refus de la préfecture doit être motivé. Ainsi, l'expulsion n'est jamais accordée en cours d'année scolaire lorsque le locataire a des enfants scolarisés. Si la personne souffre d'un handicap, on essaie de lui trouver une structure d'accueil.

Le refus de la préfecture d'intervenir ouvre droit à indemnisation au profit du bailleur. Le recours en indemnisation se fait là encore par l'intermédiaire de l'huissier.

En tout état de cause, même si la préfecture accorde le concours de la force publique, celle-ci n'intervient pas pendant la trêve hivernale car on n'expulse pas les gens en hiver.

L'expulsion en revanche interviendra dès la fin de la trêve, soit le 16 mars . La préfecture prévient tous les intervenants : le locataire, le bailleur, l'huissier, la police, la mairie et l'assistante sociale. A ce stade, des solutions peuvent encore être trouvées pour éviter le traumatisme de l'expulsion. Enfin, l'huissier et la police se mettent d'accord sur un jour pour procéder à l'expulsion proprement dite. Ensuite, ces personnes ou ces familles sont réorientées vers des structures d'hébergement d'urgence, l'objectif étant de leur trouver un vrai logement.

Trêve hivernale : ce qui n'est pas possible

Encore une fois, ce que l'on ne peut pas faire pendant la trêve hivernale, c'est « mettre les gens dehors », c'est-à-dire expulser par la force. Aussi, la force publique n'intervient-elle jamais pendant la trêve hivernale, sauf dans deux hypothèses, prévues par l'article L 313-3 du Code de la construction et de l'habitation lui-même.

Exceptions

La loi prévoit donc deux cas dans lesquels on va expulser, même en hiver :

  • les squatters : il s'agit de personnes occupant le logement par voie de fait, c'est-à-dire des occupants entrés dans les lieux sans avoir jamais eu l'accord du propriétaire ni été titulaires d'un titre quelconque. En d'autres termes, il s'agit de personnes entrées dans le logement par effraction.
  • les occupants d'un logement situé dans un immeuble frappé d'un arrêté de péril.

En dehors de ces deux cas, l'expulsion ne peut avoir lieu en hiver, et ce qu'il s'agisse de location vide ou meublée. Car contrairement à une idée reçue, les règles d'expulsion sont les mêmes, que vous louiez vide ou meublé. Le bailleur n'est donc pas plus « à l'abri » d'un locataire mauvais payeur en meublé.

Publié par © pap.fr -

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