Loger un enfant étudiant

Les parents sont sollicités de diverses manières pour la recherche de logement de leur enfant : financièrement, logistiquement, etc.

Votre rôle en tant que parent d'un étudiant à la recherche d'un logement peut être décisif. Vous pouvez soutenir grandement votre enfant en appelant vous-même le propriétaire et en participant à la visite de l'appartement. Ainsi vous aurez l'occasion de le rencontrer et de lui remettre un dossier bien ficelé justifiant de vos revenus et de votre capacité à pouvoir vous porter caution.

Autre possibilité, si vous disposez d'un patrimoine immobilier, vous pourrez le mettre à contribution pour loger votre enfant.

Prêter ou louer un logement à son enfant

Vous pouvez louer à votre enfant un logement vous appartenant. Un écrit est obligatoire et le loyer doit être normal. L'administration tolère un petit abattement de l'ordre d'environ 10%. Dans ce cas, vous déclarerez les revenus locatifs et pourrez continuer à déduire les charges locatives.

Attention ! Dans ce cas, votre enfant ne pourra pas bénéficier des allocations logement. En effet, votre enfant ne pourra pas prétendre au bénéfice de l'APL ou AL si votre logement est loué par un de ses ascendants ou descendants, ou par un ascendant ou descendant de votre conjoint, concubin ou partenaire avec qui vous êtes lié(e) par un Pacs.

Que faire quand le logement est déjà loué ?

Si vous avez décidé de louer votre bien en attendant de le réserver à votre enfant, il faudra bien faire attention aux délais préavis.

Vous avez loué vide

La loi du 6 juillet 1989 permet aux parents de reprendre le logement pour y loger un enfant mais seulement à l'expiration du bail : c'est-à-dire tous les 3 ans. Vous devez alors adresser au locataire, six mois avant la fin du bail, une lettre de congé en recommandé avec accusé de réception ou notifier le congé par acte d'huissier ou enfin par remise en main propre contre signature.

Le congé pour reprise est plus encadré avec la loi Alur : le propriétaire doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire, préciser le lien de parenté et désormais justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.

Vous avez loué meublé

En matière de location meublée à usage de résidence principale du locataire, les congés fonctionnent selon le même principe qu'en location vide : ils ne peuvent être donnés qu'à chaque échéance et selon les mêmes motivations. Le propriétaire doit respecter un délai de préavis de trois mois, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ou remise en main propre. Le congé pour reprise est plus encadré avec la loi Alur : le propriétaire doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire, préciser le lien de parenté et désormais justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.

Prêter gratuitement le bien

Vous pouvez parfaitement prêter l'appartement à votre enfant. Le revers de la médaille est que vous ne pourrez aucunement déduire les charges relatives à l'immeuble au titre de vos revenus locatifs. Compte tenu des loyers locatifs élevés, anticiper le futur de vos enfants est particulièrement rentable (encore faut-il le pouvoir).

Se porter caution pour son enfant

La caution solidaire est un document par lequel une personne s'engage par une simple signature. Au cœur du document figure clairement le montant du loyer et le montant maximal d' engagement ,et surtout la durée pour laquelle la caution s'engage.

La loi Alur est venue renforcer le formalisme de la caution solidaire en cas de colocation : celle-ci doit désormais (sous peine de nullité) indiquer le nom du colocataire pour lequel le congé mettra fin à l'engagement de la caution même si la caution ne se porte garante que pour son enfant qui partage un logement avec d'autres locataires. Ainsi, l'engagement de la caution prendra fin immédiatement en même temps que celui du colocataire désigné, donc en l’espèce l'enfant, ou au plus tard dans les six mois en l'absence de remplacement.

Il en va de même si le garant s'est engagé au profit de tous les colocataires en place. La caution doit préciser le nom du colocataire pour lequel elle se porte garante en premier. Le congé de celui désigné dans l'acte libérera la caution immédiatement et au plus tard dans les six mois.

Nous vous conseillons d'avoir recours à notre modèle de caution (accompagné d'un spécimen pré-rempli pour vous aider) que vous pouvez vous procurer dans nos bureaux, sur www.pap.fr ou par correspondance.

Peut-on cumuler la caution solidaire avec d'autres garanties ?

Le cautionnement ne peut être cumulé avec une autre assurance de type loyers impayés, ou tout autre forme de garantie, fixant les obligations locatives du locataire. La seule exception à ce non-cumul tient au statut d'étudiant ou d'apprenti du locataire. Dans cette hypothèse unique, le bailleur peut cumuler une caution parentale et une assurance loyers impayés.

Pour rappel : Depuis le 20 janvier 2016, un nouveau dispositif de sécurisation des loyers impayés est entré en vigueur. VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi) permet aux propriétaires qui choisissent comme locataire un salarié précaire ou un jeune de 30 ans au plus d'être remboursé en cas d'impayés de loyers. Ce dispositif est en plus 100 % gratuit.

Les aides financières

Si votre enfant étudiant est âgé de 18 à 25 ans, vous avez le choix : soit vous le rattachez à votre foyer fiscal, soit votre enfant fait une déclaration séparée. Dans ce dernier cas, vous pouvez verser une pension à votre enfant. En 2021, cette pension est déductible de vos revenus dans la limite de 5 959 € par enfant.€ annuels et par enfant.

A savoir : vous, parents, vous pouvez également déduire une demi-part supplémentaire, ce qui fait plus de 1 500 € de réduction par an, même si votre enfant perçoit des aides au logement. Actuellement ces deux aides se cumulent. Un enfant étudiant qui perçoit l'ALS ou l'APL peut demeurer fiscalement à charge de ses parents, mais il cesse d'être à leur charge au sens des prestations familiales (voir les conditions sur le site service public).

La donation d'usufruit temporaire

Être propriétaire d'un bien, c'est avoir le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre, de le donner, d'en user (en l'habitant) et enfin le droit d'en percevoir les fruits (les loyers).

Démembrer la propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c'est-à-dire répartir ces droits entre deux personnes. La personne qui dispose de l'usufruit sur un bien a un droit de jouissance sur ce bien. Elle peut l'habiter ou le donner en location et percevoir les loyers. En revanche, elle ne peut ni le vendre ni le donner. Ce droit appartient exclusivement au nu-propriétaire.

En quoi une donation d'usufruit temporaire peut-elle aider votre enfant ?

Tout d'abord, votre enfant pourra pendant dix ans percevoir directement les loyers du logement et couvrir de cette manière l'ensemble des frais liés à ses études. La donation temporaire d'usufruit représente évidemment une alternative à l'obligation alimentaire « classique », qui s'exerce la plupart du temps sous la forme d'une pension alimentaire, certes déductible, mais dans la limite d'un certain plafond. L'un des avantages de la donation temporaire pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété du bien donné ou de la valeur donnée, à l'arrivée du terme convenu, sans formalité particulière.

Intérêt fiscal

La donation temporaire d'usufruit peut être fiscalement avantageuse si vous êtes imposé à l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière anciennement ISF)En effet, le fait de « sortir » de son patrimoine l'usufruit objet de la donation temporaire diminue l'assiette de l'impôt, le redevable de l'IFI étant l'usufruitier.

Elle peut être aussi intéressante au regard de l'impôt sur le revenu en fonction de son taux marginal d'imposition et du montant de ses revenus (vous ne déclarez plus les revenus sur cet appartement). Il est donc tout à fait possible que l'auteur de la donation réalise une économie d'impôt supérieure à la déductibilité de la pension (surtout s'il verse à son enfant un montant supérieur). Quant à l'étudiant, il n'a pas d'autres ressources et reste non-imposable. Alors faites vos comptes !

Abattements sur droits de donation

L'abattement en ligne directe (parents/enfants...) est désormais de 100 000 € par parent et  par enfant. Il faut donc que l'usufruit transmis ne dépasse pas cette somme pour échapper aux droits de donation. Le barème d'évaluation de l'usufruit à durée fixe est de 23 % de la valeur du bien en pleine propriété, par période de dix ans (article 669 II du CGI).

En conséquence, pour être exonéré, il faut un bien en pleine propriété ne dépassant pas environ 435 000 € (car 100 000 € équivalent à peu près à 23% de 435 000 €).

Formalités

La donation doit être faite par acte notarié et être effectuée pour une durée d'au moins trois ans pour éviter les foudres du fisc. Dernier point, la donation temporaire d'usufruit doit porter sur un bien productif de revenus, ce qui est logique. Vous aurez toutefois à rémunérer le notaire pour sa prestation.