La vente en copropriété : la loi Carrez

L'information de l'acheteur prend la forme d'un mesurage appelé métrage « loi Carrez ». Il s'agit d'une manière de mesurer la surface privative habitable. Celle-ci comprend la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre (hors balcons et terrasses) après déduction, notamment, des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

La surface du bien doit impérativement être mentionnée dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique de vente (l'acte notarié).

Le champ d'application de la loi Carrez

Les ventes concernées par la loi Carrez

La loi Carrez ne s'applique que pour les biens en copropriété. En copropriété, sont donc concernés par la loi Carrez :

• les appartements d'habitation ;
• les locaux d'activités (bureaux, locaux commerciaux, professionnels ou à usage de dépôt).

Les ventes qui ne sont pas concernées par la loi Carrez

Sont exclus de l'obligation de fournir la superficie loi Carrez :

• en copropriété : les caves, garages, emplacement de stationnement ainsi que tous les lots inférieurs à 8 mètres carrés ;
• les terrains et tous les biens qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété (les maisons individuelles pour l'essentiel).

Qui peut mesurer le bien ?

La loi n'oblige pas à recourir aux services d'un professionnel pour le calcul de la surface. Vous pouvez donc vous-même faire le calcul de la superficie du lot mis en vente.

Toutefois :

• le logement peut présenter une configuration complexe : une pièce avec un arrondi, un décrochement formant un triangle, etc ;
• vous engagez votre propre responsabilité et encourez des sanctions prévues par la loi ; or celle-ci se montre sévère en cas d'erreur (voir ci-dessous).

Aussi est-il conseillé de faire établir le métrage par un professionnel (un diagnostiqueur par exemple). En cas de litige ou d'erreur, c'est alors le professionnel, couvert par son assurance professionnelle, qui engage sa responsabilité.

L'erreur de surface

Rappelons que la superficie du bien doit figurer dès l'avant-contrat (compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou d'achat), puis dans l'acte notarié.

La superficie n'est pas indiquée

Si la superficie n'est pas indiquée dans l'acte définitif de vente, hypothèse particulièrement rare en pratique, l'acquéreur peut engager une action en nullité de la vente dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte de vente.

La superficie est mentionnée mais est erronée

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte définitif de vente, l'acquéreur peut engager une action en diminution du prix à l'encontre du vendeur. Cette action doit être intentée au plus tard dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte définitif.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans le compromis de vente, plusieurs situations peuvent se présenter en pratique :

• personne ne s'aperçoit de l'erreur, et l'inexactitude est reportée dans l'acte de vente. L'acquéreur peut alors, dans un délai d'un an à compter de l'acte de vente, demander une diminution du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants ;
• le vendeur ou l'acquéreur se rend compte de l'erreur avant la signature de l'acte définitif. La surface doit être corrigée dans l'acte de vente.
  • Si l'acquéreur accepte purement et simplement cette surface modifiée, il ne pourra plus ensuite réclamer une diminution du prix puisque la surface indiquée sera exacte. Aussi, il peut également légitimement renégocier une réduction du prix avant l'acte définitif ;
  • Si aucun accord n'est possible, l'acte est signé avec la superficie figurant dans le compromis de vente. Ensuite, l'acquéreur peut agir en diminution du prix.

La superficie dans l'annonce

Nous vous conseillons fortement de mentionner dès l'annonce la superficie « loi Carrez ». Cela renseigne efficacement les lecteurs et évite tout litige. En effet :

• si la superficie réelle est inférieure à celle mentionnée dans l'annonce, l'acheteur va tenter de négocier le prix à la baisse ;
• si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l'annonce, vous ne pouvez pas augmenter votre prix et le regretterez sans doute.

Si vous ne disposez pas encore d'un métrage « loi Carrez » précis, il est donc conseillé de n'indiquer aucune superficie dans l'annonce.