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Le diagnostic assainissement

Selon les statistiques, la France compte environ 5 millions de logements disposant d'un système d'assainissement non collectif (dont 80 % seraient défectueux et/ou mal entretenus) et près de 600 000 logements rejettent leurs eaux usées directement dans la nature. Cette situation est source de pollution des sols, cours d'eau et nappes phréatiques.

Fort de ce constat, et alors qu'il était encore récemment largement négligé par le droit, l'assainissement est, dorénavant, au coeur des préoccupations écologiques.

Pour améliorer la situation, la loi sur l'eau du 30 décembre 2006, complétée par la loi dite "Grenelle II" du 12 juillet 2010, a créé un nouveau diagnostic : le diagnostic "assainissement". Il porte sur le contrôle des installations d'assainissement non collectif (on dit aussi assainissement "individuel" ou "autonome") : fosse sceptique, bac à graisses, tranchées ou lit d'épandage, etc.

Le but du diagnostic assainissement est double :

  • protéger, comme tous les autres diagnostics, les parties à la vente : l'acheteur est toujours mieux informé sur l'état du logement et le vendeur évite tout mise en jeu de sa responsabilité contractuelle ;
  • améliorer progressivement l'état des installations puisque les travaux de mise aux normes éventuellement nécessaires doivent être obligatoirement réalisés.

Quels biens ?

Il s'agit de tous les biens à usage d'habitation (essentiellement des maisons individuelles) non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, en clair des logements ne disposant pas du "tout à l'égout".

Quel contenu ?

Le diagnostic assainissement consiste en une vérification du fonctionnement et de l'entretien de l'installation individuelle. Le diagnostic précise les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement.

La réalisation du diagnostic

En pratique, le diagnostic assainissement consiste, sur la base des documents fournis par le propriétaire de l'immeuble, et lors d'une visite sur place, à :

  • identifier, localiser et caractériser les dispositifs constituant l'installation ;
  • repérer l'accessibilité et les défauts d'entretien et d'usure éventuels ;
  • vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur lors de la réalisation ou la réhabilitation de l'installation ;
  • constater que le fonctionnement de l'installation ne crée pas de risques environnementaux, de risques sanitaires ou de nuisances ;
  • Pour les installations réalisés ou réhabilités depuis le 1er janvier 1999, vérifier l'adaptation de la filière réalisée ou réhabilitée au type d'usage, aux contraintes sanitaires et environnementales, aux exigences et à la sensibilité du milieu, aux caractéristiques du terrain et à l'immeuble desservi.

Le contenu du diagnostic

A la suite de son contrôle, la commune consigne les observations réalisées au cours de la visite dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l'environnement présentés par l'installation.

La commune établit, dans le rapport de visite, si nécessaire :

  • des recommandations à l'adresse du propriétaire sur l'accessibilité, l'entretien ou la nécessité de faire des modifications ;
  • en cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité.

C'est ce rapport de visite qui constitue le diagnostic assainissement qui doit être annexé au compromis de vente puis à l'acte de vente.

Quelle durée ?

Le document remis à l'acquéreur et annexé au compromis de vente doit dater de moins de trois ans au jour de l'acte définitif de vente (l'acte notarié).

Comment obtenir le diagnostic ?

Les communes, via le service public d'assainissement non collectif (SPANC), doivent assurer le contrôle de toutes les installations d'assainissement non collectif d'ici le 31 décembre 2012.

La mission de contrôle vise à vérifier que l'installation d'assainissement non collectif ne porte pas atteinte à la salubrité publique, ni à la sécurité des personnes, et permet la préservation de la qualité des eaux superficielles et souterraines, en identifiant d'éventuels risques environnementaux ou sanitaires liés à la conception, à l'exécution, au fonctionnement, à l'état ou à l'entretien de l'installation.

A l'issue du contrôle, le propriétaire reçoit de la commune un rapport de visite : c'est ce rapport qui devra, en cas de vente, être joint au compromis de vente puis à l'acte de vente.

Ce n'est donc pas le diagnostiqueur qui réalise l'ensemble des diagnostics techniques qui établi le diagnostic assainissement ; à ce jour, la commune est votre seul interlocuteur.

Quel coût ?

Le coût du diagnostic assainissement (on parle de "redevance"), toujours supporté par le propriétaire vendeur, varie selon les communes ; il est souvent compris entre 100 € et 150 €.

L'obligation pour l'acheteur de réaliser des travaux de mise en conformité

Contrairement aux autres diagnostics qui ne sont que purement informatifs et n'entrainent aucune obligation de travaux, le diagnostic assainissement peut être contraignant.

En effet, en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

Compte tenu du coût des travaux pouvant être nécessaires (le coût moyen des travaux de réhabilitation d'une installation est de plus de 7.000 €) et du faible délai pour les réaliser, les candidats acquéreurs auront intérêt à consulter attentivement ce diagnostic et à en tenir compte dans leur négociation du prix de vente.

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