Tout savoir sur le droit de préemption urbain (Dpu)

Vous vendez un terrain, un immeuble, un appartement ou une maison ? Êtes-vous sûr que le bien n'est pas frappé par un Droit de préemption urbain (DPU) ? Avant de signer le compromis de vente, mieux vaut donc se renseigner. Si vous souhaitez vendre votre bien situé dans une zone frappée par un droit de préemption définie par la collectivité locale, vous devrez d'abord proposer la vente à la mairie ou à votre locataire. Ces zones sont cartographiées et identifient le titulaire du droit de préemption. Pour savoir si vous êtes concerné, renseignez-vous au service urbanisme de votre mairie. Et si vous souhaitez vendre un logement occupé par un locataire, ce dernier reste prioritaire.

Définition : qu'est-ce que le Droit de préemption urbain ou DPU ?

Un droit de préemption est un droit légal permettant à son bénéficiaire, le plus souvent une collectivité locale, d'acquérir un bien immobilier (terrain, immeuble, maison...) prioritairement lorsque ce dernier est mis en vente. C'est une procédure administrative très encadrée par le Code de l'urbanisme (articles l210-1 et suivants) du Code de l'urbanisme. Après une délibération du conseil municipal ou départemental, une zone de préemption peut être votée. Dans tous les cas , la décision doit être motivée par un projet d’opération d’aménagement avec toutes ses caractéristiques.

Ce droit de préemption urbain permet alors à la commune d'acheter le bien sans avoir à lancer une procédure d'expropriation. Cette disposition légale est applicable à tous les biens situés dans la zone de préemption, y compris les locaux à usage mixte (habitation, professionnel ou commercial). Concrètement le vendeur n'aura pas d'autre choix que de vendre à la mairie son bien situé ans la zone de préemption. La collectivité ne peut acquérir le bien que lorsque le propriétaire décide de le vendre.

Préemption ou expropriation ?

Souvent confondu, le droit de préemption n'a rien à voir avec une procédure d'expropriation ! Le droit de préemption ne s'applique que sur des biens immobiliers mis en vente volontairement par leur propriétaire contrairement à l’expropriation qui est une procédure qui permet à une collectivité locale d'obliger le particulier à céder sa propriété contre une indemnité.

Comment savoir si un bien est préempté ?

Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis à un droit de préemption urbain en se rendant directement au service urbanisme de sa mairie. Par ailleurs en cas de vente immobilière, le notaire chargé de la transaction de la vente devra effectuer les formalités imposées par la loi. Il devra notamment vérifier l'existence d'un droit de préemption. Et si le bien est concerné, il devra déposer une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Cette déclaration sera rédigée par le notaire chargé d'établir l'acte de vente. Il adressera ce document en quatre exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception à la commune après la signature du compromis de vente, mais avant la signature de l'acte authentique. Ce document doit comporter un certain nombre de renseignements : nom du propriétaire, situation et description du bien vendu, références cadastrales, prix et conditions de la vente, éventuellement le nom de l'acquéreur.

Quels sont les motifs de préemption ?

Depuis l’a mise ne place de la loi Alur le champ d'application du DPU s'est élargi. Le droit de préemption exercé par les mairies ou les départements sont nombreux et variés. En vertu l’article l210-1 du Code de l'urbanisme, différents droits de préemption en matière d’urbanisme sont reconnus par le législateur.

Les différents droits de préemption

Le droit de préemption concerne de nombreux domaines. Il peut s'agir de :

• la création de logements sociaux pour atteindre le taux légal de 25 % si la commune présente une carence dans ce domaine ;
• la construction d'équipements collectifs(écoles, salle de sports, équipements de loisirs...) ou une zone d'aménagement ;
• la voirie ;
• l'article l214-1 du Code de l'urbanisme autorise un droit de préemption pour la création d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Les fonds artisanaux, de commerce, et baux commerciaux peuvent soumis à un droit de préemption ;
• depuis peu de temps l'anticipation de l’érosion littorale sur la gestion des sols (nouveauté contenue dans la loi Climat) en concertation avec le Conservatoire du littoral ;
• la protection d'espaces naturels sensibles ;
• Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) disposent également d'un droit de préemption pour acheter en priorité un bien agricole ou rural pour le revendre à un agriculteur.

Comment fonctionne le droit de préemption ?

Lors d'une vente immobilière, le notaire du propriétaire concerné par une DPU envoie une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) au service urbanisme de la mairie. Cette déclaration mentionne obligatoirement le prix du bien et les conditions de l’aliénation. Dès réception de la DIA, la mairie peut alors décider :

• de ne pas acheter. Elle envoie alors une lettre au propriétaire ou ne répond pas dans un délai de 2 mois après réception de la DIA ;
• de manifester sa volonté d'acheter.

Concrètement, si vous avez trouvé un acheteur pour le logement que vous avez mis en vente, avant de concrétiser la transaction vous devrez la soumettre à votre mairie qui pourra, si elle le souhaite, préempter votre bien. Elle s'en portera acquéreur à la place de votre acheteur.

Comment purger un droit de préemption ?

Si le bien mis en vente trouve un acquéreur, une fois la promesse de vente signée, le notaire doit lui adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour le compte du vendeur. On parle alors de « purge » du droit de préemption.

Dans quel délai la commune doit-elle répondre ?

La commune doit s'exprimer sur sa volonté d'user de son droit de préemption dans un délai de 2 mois à compter de la réception d'une Dia. Si elle choisit de le faire, elle devient alors prioritaire pour l'acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal. En cas de demande de visite du bien ou de renseignements complémentaires, le délai de réponse est suspendu à compter de la réception de la demande et reprend à compter de la réception des éléments communiqués. L'absence de réponse de la commune dans le délai de 2 mois est assimilée à un refus d'acquérir.

Si la commune préempte...

Il faut savoir que la commune peut à compter de la réception de la DIA préempter au prix indiqué ou faire une offre à un prix inférieur. Si la commune décide de préempter sans discuter le prix de vente dans les conditions mentionnées dans la DIA, la vente aura lieu dans les 3 mois de l'acceptation. Une fois le prix fixé, les deux parties disposent néanmoins de 2 mois pour se rétracter. Une rétractation signifie pour le propriétaire une renonciation à la vente. Si, durant ces 2 mois, aucune partie ne se manifeste, cela équivaut à un accord tacite : la vente peut être réalisée.

... mais avec une offre à un prix inférieur

La commune peut décider de renégocier à la baisse le prix de vente. Dans ce cas, elle dispose d'un délai de deux mois à partir de la réception de la DIA pour proposer un autre prix au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. Si le propriétaire estime le prix proposé par la mairie trop bas, il peut saisir le juge de l'expropriation (tribunal judiciaire) pour une fixation judiciaire du prix. Le propriétaire peut maintenir son offre ou tout simplement renoncer à la vente. Attention l'absence de réponse dans le délai de 2 mois équivaut à une renonciation à vendre. En cas de refus du propriétaire de l'offre de la commune, celle-ci a 15 jours pour saisir le juge de l'expropriation. A défaut de saisine, le propriétaire peut céder son bien aux conditions et prix de la DIA.

Fixation du prix par le juge de l'expropriation

En cas de désaccord sur le prix, c'est la juridiction compétente en matière d'expropriation qui statuera. Pour fixer le nouveau prix, le juge se fondera sur des transactions portant sur des biens équivalents dans le même secteur géographique. Tant que le nouveau prix ne sera pas déterminé, le vendeur aura le droit de renoncer à vendre. Une fois le prix de vente fixé, la commune et le particulier disposent de 2 mois pour renoncer ou accepter ce prix nouvellement fixé. En cas de silence des deux parties, au terme de ce délai, la loi considère que le nouveau prix est accepté par les deux parties. Le transfert de propriété s'effectuera donc au profit de la commune. Si la commune renonce, le propriétaire peut vendre son bien, au prix judiciairement fixé et indexé sur l'indice Insee du coût de la construction, pendant 5 ans.

Comment annuler un droit de préemption ?

Si la mairie abandonne son projet d'aménagement, ce qui arrive souvent en cas de changement de majorité municipale, la décision de préempter peut faire l'objet d'une demande d'annulation. Le propriétaire concerné dispose alors d'un délais de 5 ans pour déposer une demande de d'annulation. Pour connaître les projets de la mairie il suffit de vérifier le permis de construire affiché à l'endroit du bien préempté.

Droit de préemption du locataire

Il existe un droit de préemption des locataires. C'est le droit de préemption renforcé. Un locataire qui habite un logement mis en vente par son bailleur bénéficie aussi d'un droit de préemption qui lui donne la priorité sur l'achat du bien qu'il occupe. La notification du congé constitue une offre de vente.Le propriétaire a donc l'obligation de présenter une offre de vente à son locataire avant de proposer son logement à d'autres acquéreurs. Le droit de préemption du locataire est valable durant les 2 premiers mois du délai de préavis. S'il décide de préempter, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois à compter de la date d'envoi de la réponse, ce délai étant porté à 4 mois en cas de recours à un prêt.

En revanche si le logement est préempté par la mairie, le locataire devra se soumettre à cette décision. Il peut s'agir de la réalisation de travaux de restauration sur le logement, voire de la démolition du logement. Si l'exécution par exemple des travaux impose le départ du locataire, la collectivité devra faire une offre de relogement correspondant à ses besoins et ses ressources.

Comment contourner le droit de préemption de la mairie ?

Il est possible de s'opposer à un DPU. Le propriétaire du bien immobilier mis en vente peut entamer un recours contre la décision de préemption de la mairie devant le tribunal administratif. Mais attention la procédure n'est pas suspensive. Il est néanmoins possible d'accompagner le recours d'un référé en suspension pour interrompre la décision du juge des référés, mais uniquement en cas de contestation sérieuse sur la légalité.