Immobilier
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Les frais de notaire dans l'ancien

Avec la loi Macron qui entre en vigueur pour la plupart des ventes de biens immobiliers le 1er mai 2016, les émoluments des notaires sont revus à la baisse. De plus, des remises représentant jusqu’à 10% de leurs émoluments peuvent être consenties par les notaires pour les biens de plus de 150.000 €. Et pour les petites transactions (quelques milliers d'euros), la baisse des émoluments des notaires est encore plus significative car elle ne doit pas dépasser 10% du prix de vente du bien.

Rappelons que cette baisse des émoluments ne compense pas la hausse des droits de mutation (c'est-à-dire de l'impôt) intervenue depuis le 1er janvier 2014 dans la quasi-totalité des départements. Car parmi les frais d’acquisition que paie l’acheteur d’un bien immobilier, les droits de mutation représentent le poste le plus important. Dans la quasi-totalité des départements, il représente désormais 5,80 % du prix de vente contre 5,09% avant le 1er janvier 2014.

Le nouveau calcul des émoluments des notaires pour les ventes de biens immobiliers entre réellement en vigueur le 1er mai 2016. Toutefois, pour les compromis ou les promesses de ventes signés avant le 1er mars 2016, et pour lesquels l’acheteur a versé un acompte ou une provision, l’ancien tarif s’applique encore.

Une habitation ancienne

Sont concernées toutes les ventes immobilières de biens existants, récents ou non (y compris, par conséquent, les biens construits depuis moins de cinq ans) à l'exclusion des logements neufs.

Les acheteurs d'un bien récent sont désormais logés à la même enseigne que ceux qui achètent un bien de plus de cinq ans.
Jusqu'au 31 décembre 2012, un acheteur pouvait bénéficier de frais de notaire réduits s'il achetait un logement de moins de 5 ans qui avait été acheté sur plans, c'est-à-dire en l'état futur d'achèvement (Véfa), à condition qu'il s'agisse de la première vente de ce logement. Quant au vendeur, il était tenu de reverser la part de TVA sur la plus-value réalisée. 

Le montant des frais de notaire

Les frais d'acquisition, couramment appelés « frais de notaire », qui sont en réalité composés de plusieurs postes, dont les émoluments du notaire s'ajoutent au prix d'achat du bien. Pour un logement ancien, on estime ces frais à environ 8% du prix de vente. Pour un bien de grande valeur, ces frais peuvent être ramenés à 7%.

Calculer le montant des frais de notaire dans l'ancien

Dans le détail, sachez que les frais d’acquisition dits « frais de notaire » se décomposent en quatre parties :

1. Les droits de mutation

La part la plus importante des frais de notaire correspond aux « droits de mutation » (appelés également taxe de publicité foncière ou  droit d’enregistrement). Il s'agit de droits perçus par le fisc qui s'établissent :

  • à 5,80% (5,80665% exactement) du prix de vente dans la plupart des départements (les 96 départements ayant à ce jour appliqué la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014) ;
  • à 5,09% (5,09006 % exactement) du prix de vente dans les quelques départements qui ont décidé de ne pas appliquer la hausse des droits : l'Indre (36), l'Isère (38), le Morbihan (56), la Martinique (972) et Mayotte (976).

En pratique, vous prenez votre prix d'acquisition que vous multipliez par 5,80% ou 5,09 % selon le département dans lequel se trouve le bien vendu.

Si dans votre acte de vente, vous avez mis une clause précisant que dans le prix de vente sont compris X € correspondant à du mobilier (cuisine équipée, etc.), pensez à le préciser au notaire afin qu'il en distingue le montant du prix du bien lui-même avant d'appliquer les 5,80 ou 5,09%. Cela permet d’éviter d’avoir à payer des droits de mutation sur le mobilier car ils ne sont dus que sur le bien immobilier et non sur les meubles.

2. La rémunération du notaire

Le calcul du tarif proportionnel des notaires

Les émoluments qui reviennent au notaire pour une vente immobilière sont calculés à l’aide d’un tarif qui est proportionnel au prix de vente du bien, avec quatre tranches. La loi Macron a modifié la grille tarifaire de ces émoluments pour les abaisser de 1,4%.  Depuis le 1er mai 2016, les émoluments notariés sont calculés selon le barème suivant :                                             

Tranches de prix : Pourcentage à appliquer : Montant à ajouter :
Jusqu'à 6.500 € 3,945%  
De 6.501 à 17.000 € 1,627% 150,67 €
De 17.001 à 60.000 € 1,085% 242,81 €
Au-dessus de 60.000 € 0,814% 405,41 €
TVA sur émoluments : ajouter 20% du résultat obtenu ci-dessus.

Le « montant à ajouter » permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul tranche par tranche.

Vous achetez un appartement ancien pour le prix de 200.000 €. Les émoluments du notaire s'élèvent à : 200.000 € x 0,814% = 1.628 € auxquels il faut ajouter 405,41 € soit 2.033,41 €. On applique alors la TVA à 20%. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 2.440 €.

Avant la réforme Macron entrée en vigueur le 1er mai 2016, les émoluments du notaire selon l’ancien tarif auraient été de 2.474 €. A compter du 1er mai, avec les nouveaux tarifs des notaires, l'acheteur va donc économiser 34 € (1,4% par rapport à l'ancien tarif).

Vous l’aurez compris, l’économie que les acheteurs vont pouvoir réaliser grâce à la nouvelle grille tarifaire des émoluments du notaire est très modeste !

Autre exemple, pour un bien de 500.000 €, les émoluments du notaire s’élevaient à 5.444 € avec l’ancienne grille et désormais à 5.370 € avec celle applicable au 1er mai 2016. Avec la réforme Macron, la diminution des émoluments du notaire dans cet exemple est de 74 € (1,4% par rapport à l'ancien tarif).

Une baisse du tarif des notaires pour les petites transactions

Avant la réforme Macron, il arrivait que pour de petites transactions, le coût global du notaire, émoluments et émoluments de formalités compris, dépasse 10% du prix de vente du bien. Car outre sa rémunération qui est calculée selon la grille proportionnelle, le notaire facture la réalisation des prestations qu’il effectue pour la vente et qui sont également tarifées selon un tableau acte par acte en tant qu’émoluments de formalité.

Désormais, le coût global des émoluments du notaire est plafonné à 10% du prix du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 €.

Pour un terrain vendu 8.000 €, selon l’ancien calcul, le notaire pouvait percevoir, par exemple : 342 € d’émoluments proportionnels et environ 800 € pour les formalités, soit au total 1.142 €, ce qui représente plus de 10% du prix de vente du bien. Désormais, l’ensemble de ses émoluments étant plafonnés à 10% du prix de vente, ils doivent être ramenés à 800 € dans notre exemple (auxquels on ajoute la TVA de 20%), soit un montant maximal de 960 €.  

Une remise possible pour les ventes de plus de 150.000 €

Lorsque le prix de vente du bien dépasse 150.000 €, le notaire peut désormais accorder une remise sur ses émoluments dans la limite de 10%. Cette possibilité d’accorder des remises n’est pas nouvelle, mais a été assouplie pour permettre aux notaires de la proposer plus facilement.

Le notaire peut désormais décider librement d’accorder une remise à condition :

  • que le prix de vente soit supérieur à 150.000 € ;
  • que le taux de la remise soit au maximum de 10% sur la part de ses émoluments calculés sur le prix au-delà de 150.000 € ;
  • d’appliquer la remise qu’il a décidée uniformément à l’ensemble de sa clientèle. Toutefois, le notaire peut décider de ne l’appliquer qu’au cours d’une période définie et pour certains types d’actes.

Pour un logement vendu 300.000 €, les émoluments du notaire s'élèvent à : 300.000 € x 0,814% = 2.442 € auxquels il faut ajouter 405,41 € soit 2.847.41 €. On applique alors la TVA à 20%. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 3.417 €. Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments calculés sur la part de prix comprise au-delà de 150.000 €, soit sur 150.000 € (300.000 – 150.000 €). Le calcul de ses émoluments sur cette tranche est le suivant :

150.000 X 0.814% = 1.221 €. Si on rajoute la TVA, cela fait 1.465 €

Le notaire peut accorder une remise maximale de 1.465 € X 10%, soit de 147 € TTC.

3. Les émoluments de formalités et frais divers

Les émoluments de formalités

Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités en vue de la transaction qui sont facturées en moyenne pour un total 800 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalité. Ils sont facturés selon un barème qui fixe le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il effectue pour la vente. Selon les ventes, le notaire aura besoin de plus ou moins de démarches à effectuer. C’est pourquoi il demande une provision sur ses émoluments et fait le décompte après la vente en fonction des différentes démarches qu’il a effectuées.

Les frais divers

Ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 €  et correspondent au remboursement de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d'expédition des actes, etc.).

4. La contribution de sécurité immobilière

Cette contribution est due à l’Etat pour l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière, ce que l'on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10% du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Pour un bien de 200.000 €, elle s’élève donc à 200 € (200.000 € X 10%).

Jusqu'en 2012, c'était au conservateur des hypothèques chargé de ce service que revenait cette rémunération.

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Le total des frais de notaire

Au total, ce qu’on appelle les frais de notaire se composent donc :

  • des émoluments proportionnels du notaire ;
  • des émoluments de formalités (en moyenne de 800 € TTC) ;
  • des frais divers (en moyenne de 400 €) ;
  • des droits de mutation (au taux de 5,80% du prix de vente dans presque tous les départements) ;
  • de la contribution de sécurité immobilière (0,10% du prix de vente).
Pour l'achat d'un bien ancien d'une valeur de 200.000 €, les frais dits de notaire s'élèvent donc au total à environ : 2.440 € + 800 € + 400 € + 11.613 € + 200 € = 15.453 €

Si cette même acquisition s'effectue dans un département qui n’a pas majoré ses droits de mutation, le total des frais s'élève à 14.020 €, soit une différence de 1.433 € !

En revanche, la baisse des tarifs des notaires est très peu perceptible, puisqu’elle permet une économie de 34 € sur la vente dans cet exemple. S’il le souhaite, le notaire peut consentir sur cette vente une remise de 49 €. Au total, l’économie maximale réalisée sur le vente est de (49 + 34) 83 € sur les émoluments du notaire. Autant dire que cela est loin de compenser l’augmentation des droits de mutation !

Calculer le montant des frais de notaire dans l'ancien


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