Le prix immobilier dans les stations de ski les plus enneigées

Roman Rainfray
Publié par Roman Rainfray
le 26 janvier 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

Irrégularité naturelle des chutes de neige, réchauffement climatique, les stations de ski se trouvent menacées dans leur activité. Mais pas toutes ! Certaines sont plus à l'abri, du fait de leur altitude et des conditions météo plus favorables. Quel est le prix de l'immobilier dans ces  stations ? Petit tour d'horizon.

Val-Thorens, la station la plus haute d'Europe.
Val-Thorens, la station la plus haute d'Europe. © Sjo/GettyImages

🎿 Top 10 des stations de ski les plus enneigées

Pour établir ce classement, nous avons tout d'abord sollicité Météo France, en toute logique. La cellule spécialisée n'a pas pu répondre, étant entièrement occupée par les phénomènes neigeux actuels. Nous avions le choix entre prendre les mesures nous-mêmes ou consulter les sites d'informations indépendants sur internet.

Nous avons retenu Skiinfo, qui offre un panorama assez complet de toutes les stations et de leur niveau d'enneigement. Skiinfo a calculé le niveau d'enneigement moyen depuis l'hiver 2012-2013. Nous y avons associé le prix au mètre carré, pour la station concernée.

Stations de ski Enneigement moyen depuis 2012 Prix/m²
1. Cauterets (65138) 622 cm 3 475 €
2. Tignes (73320) 563 cm 6 922 €
3. Val-Thorens (73440) 546 cm 7 221 €
4. Combloux (74920) 517 cm 5 687 €
5. La Plagne (73210) 475 cm 4 494 €
6. Val-d'Isère (73150) 474 cm 12 575 €
7. Piau-Engaly (65170) 473 cm 3 087 €
8. Formiguères (66210) 472 cm 2. 675 €
9. Avoriaz (74110) 467 cm 7 726 €
10. Flaine (74300) 465 cm 3 862 €

Cauterets, la plus enneigée et l'une des moins chères

❄️ C'est la station Cauterets, dans les Pyrennées, qui rafle la mise ! Une station connue pour son tourisme thermal et les sports de glisse. Côté neige, cette ville avait bénéficié de 3 hivers particulièrement généreux à partir de 2012, où il est tombé respectivement 1 062 cm, 911 cm, et 1 027 cm. Ce qui lui a permis de figurer en tête de ce classement.

Il faudra compter sur cette station non seulement pour son enneigement mais également pour son prix de l'immobilier, relativement bon marché. Son prix médian est de 3 475 €/m², c’est-à-dire 2 fois moins élevé que celui de Tignes, presque 4 fois moins que celui de Val-d'Isère.

Encore moins chère, la station Formiguères, également dans les Pyrénées : 2  675 €/m².

🏔️ Les Alpes, en position de force

Sur les dix stations qui arrivent en tête, six sont basées dans les Alpes. Des stations principalement dans le nord des Alpes, situées à une altitude d'environ 1 800 m, d'où un certain niveau d'enneigement.

👉 Tignes permet même de skier l'été, grâce au glacier de la Grande-Motte, où on trouve de la neige éternelle ! 6 922 €/m².

👉  Val-Thorens est la station la plus élevée d'Europe, nichée dans un cirque naturel à plus de 2 300 m d'altitude. Elle offre d'ailleurs le point culminant du plus grand domaine skiable du monde, les Trois Vallées. 7 221 €/m².

👉 Juste en dessous, à 2 050 m, La Plagne est une station nichée à flanc de montagne, entièrement piétonne et dédiée aux sports de glisse. 4 494 €/m².

👉 La coquette Val-d'Isère puise dans sa clientèle huppée pour afficher un prix de 12 575 €/m², ce qui en fait l'une des villes les plus chères de France.

La surreprésentation des passoires énergétiques

La question des passoires énergétiques a envahi le débat national. Cette problématique assez nouvelle a changé les conditions du marché et pour longtemps ! Et dans les stations de ski, ces biens sont surreprésentés. Les F ou G forment un tiers du parc immobilier et les E un autre tiers, soit 60 % du parc immobilier de montagne (vs 45 % pour le reste de la France).

Les obligations de rénovation énergétique imposent des travaux à tout propriétaire de logement énergivore, selon un calendrier prédéfini par la loi :

  • En janvier 2025, c’est-à-dire dans tout juste un an, les logements G devront être rénovés ;
  • Les F suivront en 2028 ;
  • puis ce sera le tour des E en 2034.

👉 De nouvelles obligations qui vont accroître la problématique de certaines stations.

Il s’agit en effet de travaux coûteux, difficiles à mettre en œuvre et qui supposent surtout une certaine confiance des propriétaires en l’avenir. Pour s’engager dans des travaux, il faut être sûr de garder le bien, de l’utiliser, de le louer, de s’inscrire dans la vie locale en somme. Or la situation de certaines stations ne permet pas de se projeter dans l’avenir. En effet, comme expliqué après, le réchauffement climatique va obliger certaines stations à réorganiser leur activité, principalement les stations en moyenne altitude.

🚵‍♂️ Ces stations vont devoir effectuer une mutation fondée sur l'outdoor : VTT, rando, luge sur rails, tyrolienne, plutôt que snowboard et ski alpin. Mais cette mutation va entraîner indéniablement une perte de subsides, une diminution de la clientèle et donc moins de moyens pour rénover le parc immobilier utilisable.

👉 Beaucoup de propriétaires de biens à la montagne louent à des saisonniers ou à des touristes, pour amortir leur bien. Si les saisonniers ou les touristes manquent, c'est toute la pérennité des investissements immobiliers qui est en jeu. Et donc leur rénovation !

En 2050, quelle certitude d'avoir de la neige ?

Les projections environnementales pour le XXIe siècle nous obligent à regarder de près la montagne. En effet, elle subit un réchauffement climatique plus important que le reste du territoire (+ 2 °C sur le XXᵉ siècle ws + 1,4 °C pour le reste de la France).

🌡️ Et les températures alpines augmentent maintenant de + 0,5 °C par décennie, une différence de température que l'on retrouve actuellement entre deux altitudes séparées par 100 m de dénivelé. Résultat : il faudra aller 100 m plus haut, tous les 10 ans, pour trouver les mêmes conditions climatiques.

De là découle toute la problématique des stations de moyenne altitude, qui sont logiquement rétrocédées en termes de conditions climatiques. Autour du mont Blanc, la durée du manteau neigeux a diminué d'environ un mois depuis les années 1970, pour les stations de moyenne montagne (entre 1 200 et 1 800 m).

👉 Or, selon un rapport de la Cour des comptes, daté de 2018, « la viabilité économique de l'exploitation d'un domaine skiable suppose une durée minimale d'ouverture de 100 jours (généralement entre le 1er décembre et le 15 avril) ».

Stations à plus de 1 800 m : vers une captation de toute la clientèle ?

Avec le réchauffement climatique, cette primauté des stations situées à plus de 1 800 m va s'accentuer. Celles-ci pourraient concentrer la plupart du tourisme alpin, du fait de la raréfaction progressive de l'enneigement. Certaines stations ont déjà mis la clé sous la porte, comme c'est le cas de Céüze, la Sambuy.

⛰️ Les stations en haute altitude (+ de 1 800 m) sont par ailleurs les mieux préparées à répondre aux aléas climatiques, du fait de leurs moyens humains et financiers. Celles-ci pourraient voir le prix de leurs prestations comme le prix de leur immobilier augmenter drastiquement, si la perte des stations de moyenne altitude se généralise.

Une clientèle dédiée aux sports d'hiver devra être logée, équipée, sécurisée, au cours d'une saison d'hiver plus courte, et par un nombre d'acteurs moindre d'année en année. Un scénario pessimiste, mais qui doit être envisagé à l'échelle des décennies à venir.

La neige artificielle, oui mais jusqu'où ?

Les techniques de production de neige artificielle permettent aujourd'hui de créer de la neige à des températures relativement élevées et à une altitude très basse, ce qui était inimaginable auparavant. Mais cette solution reste très consommatrice en eau et en énergie.

Selon le rapport de la Cour des comptes, la station de Villars-de-Lans-Corrençon (1 575 m d’altitude moyenne) a dû produire plus de 292 000 m³ de neige en 2014/2015 pour recouvrir toutes ses pistes de ski. Cela a consommé 117 000 m³ d’eau potable. Les stations les plus privilégiées sont également concernées, comme Tignes où « le volume de neige produit a progressé de 20 % entre 2007 et 2015, pour permettre un taux d’ouverture du domaine satisfaisant ».

Toute cette débauche d'énergie et de moyens représente un coût non négligeable pour les stations qui veulent pérenniser leur activité. Et ce coût aura des conséquences sur le marché de l'immobilier, les loyers, le prix de vente, où chaque parcelle deviendra une denrée rare, aussi rare que la neige !

🧘‍♂️ Mais au-delà de l'aspect purement économique, c'est toute la philosophie de la montagne et du ski qu'il faut remettre en question. Est-ce que skier lorsque toutes les conditions s'y opposent, reste raisonnable ? Est-ce que skier dans un immense centre commercial en plein cœur du désert à Dubai correspond encore à l'idée que l'on se fait du ski ? Cet exemple, volontairement outrancier, peut néanmoins nous questionner sur la mainmise de l'homme sur les évènements et les éléments.

Alors doit-on forcer la montagne à produire ce qu'elle ne donne plus, du fait de l'activité humaine ou pour une quelconque autre raison ? Ou doit-on être plus sage et tirer profit de la nature telle qu'elle se présente à nous, pour vivre de nouvelles expériences. Le temps que les choses redeviennent normales. Si elles le peuvent...

Méthodologie : Observatoire PAP - Prix médians constatés, issus de la base de données DVF des chambres de notaires et des chiffres PAP - Relevés d'enneigement issus du Comparateur Skiinfo.fr

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