Immobilier : polémique sur l’encadrement des loyers à Paris

Les propriétaires bailleurs de la capitale se « sentent pousser des ailes » depuis l’annulation de l’encadrement des loyers de la loi Alur, fin novembre 2017, estime la CLCV (Confédération du logement et du cadre de vie) dans une étude parue le 18 juillet 2018. Selon ce document de vingt-six pages, seules 48% des annonces immobilières parues entre mai et juin dernier respectent les plafonds mis en place par ce dispositif supprimé depuis un peu plus de six mois. « Il s’agit de la première année où le taux d’annonces virtuellement conformes est inférieur à la moyenne », pointe la CLCV.

Des loyers qui crèvent les plafonds. D’après cette association de consommateurs, l’addition est salée pour les locataires concernés. « En moyenne, lorsque le loyer excède le maximum autorisé (par feu l’encadrement des loyers de la loi Alur NDLR) c’est environ 128 € par mois, soit 1 536 € supplémentaires à l’année que le bailleur appelle auprès de son locataire », note la CLCV. Pour cette dernière, six mois ont suffi pour montrer l’utilité du dispositif, notamment pour les jeunes et les étudiants car « les logements qui connaissent le plus d’abus sont les studios et autres chambres de bonne ».

© CLCV

Le tableau ci-dessus, issu de l'étude de la CLCV, détaille les montants et pourcentages du dépassement des plafonds de loyers de la loi Alur. On rappellera que la fixation du loyer est libre pour les biens jamais loués et remis sur le marché locatif depuis l'annulation de l'encadrement/loi Alur le 28 novembre 2017. Pour les logements déjà loués, l'encadrement à la relocation reste en vigueur.

Annonces immobilières au crible. Les chiffres de la CLCV proviennent d’une analyse fouillée. Mais elle ne porte que sur 1 000 annonces de particuliers et de professionnels. La moitié concerne des logements vides, l’autre des meublés alors que le parc locatif parisien se compose à plus de 80% de biens vides selon une étude de l’Inspection générale des finances citée par La Vie Immo. Or les loyers des premiers sont moins élevés au mètre carré que ceux des seconds. De même, le document de la CLCV n'indique pas si les logements concernés ont fait l'objet de travaux, ce qui justifierait un loyer plus important. « A aucun moment cette étude ne tient compte des loyers réels », regrette pour sa part Pierre Hautus, directeur de l’Union nationale de la propriété immobilière dans une interview à France Info.

L’encadrement reconduit cet automne. La ville de Paris n’a pas tardé à réagir et à réaffirmer son attachement à un contrôle plus strict de ce segment de marché immobilier. « Nous avions, dès l’annulation, demandé au Gouvernement de revoir le dispositif pour nous permettre de continuer à encadrer les loyers », explique Ian Brossat, adjoint à la mairie en charge du logement, dans un communiqué du 18 juillet 2018. « La loi ELAN le permet désormais et nous le ferons dès l’automne car c’est indispensable pour que celles et ceux qui travaillent à Paris puissent s’y loger, en particulier les jeunes, les étudiants, les familles monoparentales et les familles de la classe moyenne, qui furent les principaux bénéficiaires de cette mesure. »

Les vrais chiffres de la hausse. Les loyers ont-ils vraiment explosé à Paris, notamment à la suite de l’annulation de l’encadrement des loyers de la loi Alur ? En 2017, alors que le dispositif s’appliquait, ils ont augmenté de 0,8% selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), une hausse que l’observatoire spécialisé Clameur chiffre à 1%. Pour cette organisation mise en place par des professionnels de l’immobilier, les loyers ont progressé en moyenne de 1,1% par an sur la période 2013/2017. Et sur les deux premiers mois de 2018, en glissement annuel, Clameur observe une baisse de 0,6% des loyers parisiens.

© Olap

Logement : Paris très chère. Pour autant, les loyers parisiens sont les plus élevés de France. Selon Clameur, la moyenne s’établit à 25,4 €/m² (13,3 €/m² à Lyon, 12,4 €/m² à Marseille) début 2018. Pour ce qui concerne les relocations, « elles se sont conclues à 24,7€/m² en 2017 contre 24,5 €/m² en 2016 », explique l’Olap. Il semble bien que le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation, qui n’est pas le même que celui des lois Alur et Elan, ait conduit à une certaine modération. Avec ce dispositif créé en 2012, le bailleur, au départ du locataire, ne peut augmenter le loyer qu’en fonction de l’IRL (Indice de référence des loyers). Sauf s’il s’agit d’une première location ou si d’importants travaux ont été réalisés (voir ci-dessous).

Des doutes sur l’encadrement. Le rétablissement de l’encadrement va-t-il faire baisser les loyers ? Pas sûr. Rappelons que le dispositif annulé l’an dernier a eu un rôle modérateur comme le rappelle l'Olap dans un communiqué du 17 juillet 2018. Un tour de vis réduirait une rentabilité locative déjà faible (dans les 3,20% brut en moyenne), ce qui pourrait bien détourner les investisseurs de la pierre parisienne. Les loyers resteraient contenus mais les locataires auraient plus de difficultés à trouver un toit. Les bailleurs, eux, se consoleront en constatant que leur patrimoine ne cesse de prendre de la valeur. Le mètre carré s’établit à 9 160 € selon la dernière note de la Chambre des notaires de Paris, en hausse de 7,5% sur un an. En 2008, ce même mètre carré moyen valait… 6 500 €.

Immobilier : Paris sous tension. Cette inflation des prix, mais aussi les tensions sur les loyers et la polémique sur l’encadrement traduisent une réalité brutale : Paris manque de logements. Enfermée par la muraille du Périphérique, bardée de règlements et de contraintes techniques, elle souffre d’une grave pénurie de terrains. « Dans la capitale, la situation est si tendue qu’un mur, c’est déjà un foncier », souffle un spécialiste. Seuls 4 500 logements ont obtenu leur permis de construire en 2017 selon la préfecture de région (81 000 en Ile-de-France). Le secteur privé a enregistré 713 ventes de logements neufs l’an dernier d’après l’Adil 75, contre 39 000 dans l’ancien selon la Chambre des notaires de Paris.

Quelles solutions ? Au-delà de l’encadrement, les loyers dans la capitale, c’est aussi une question d’augmentation de l’offre. Remise sur le marché de logements vacants (8,1% du parc parisien selon l’Insee), conversion de bureaux en habitations, construction, rénovation voire surélévation sont autant de pistes à explorer. Elles ne pourront être dégagées qu’en impliquant les communes périphériques (ce qui est déjà le cas dans le cadre du Grand Paris). On parle également de doper le dispositif fiscal Cosse Ancien. De leur côté, les professionnels militent depuis des années pour un statut du bailleur privé. Principe : plus le loyer est bas, donc accessibles aux ménages modestes, plus les avantages fiscaux sont élevés. Bref, ce ne sont pas les idées qui manquent pour redonner un peu d’air à ce marché décidément très tendu, comme le montrent ces chiffres de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur).