Fichier des mauvais payeurs : la fausse bonne idée qui ne réglera rien

Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a relancé l'idée d'un « fichier national des dettes locatives », consultable par les agences immobilières, pour permettre aux propriétaires de vérifier les antécédents de paiement d'un futur locataire. L'intention est louable : redonner confiance aux bailleurs échaudés par des impayés à répétition. Le problème, c'est que cette réponse arrive avant la question, sans s'attaquer aux causes profondes du désamour des Français pour l'investissement locatif. La loi Climat, par exemple, oblige déjà de nombreux propriétaires à financer des travaux de rénovation énergétique, sans toujours pouvoir en répercuter le coût sur le loyer dans les zones tendues. Les associations de défense des locataires, elles, dénoncent une mesure stigmatisante, qui risquerait de « poursuivre » pendant des années des locataires ayant simplement connu un accident de parcours.

Oui, il faut rassurer les propriétaires, mais le vrai frein n'est pas (seulement) l'impayé

Sur le principe, difficile de donner tort au ministre : la peur de l'impayé pèse réellement sur la décision d'investir. Mais elle n'est qu'un symptôme parmi d'autres d'un mal plus large. Dans notre enquête menée en début d'année 2026 auprès de 1 450 investisseurs, le premier frein cité à l'investissement locatif n'est pas l'insécurité juridique ni la crainte du mauvais payeur : c'est la rentabilité, jugée insuffisante par 52 % des propriétaires interrogés.

Le détail de l'enquête est encore plus parlant. Seuls 30 % des bailleurs interrogés évoquent un déséquilibre perçu en faveur du locataire, soit la seule motivation qui rejoindrait vraiment l'esprit du fichier proposé par le ministre. Les 70 % restants pointent des difficultés qui dépassent largement la relation entre bailleur et locataire : la rentabilité insuffisante (52 %) déjà citée, mais aussi, pour 18 % des propriétaires, la complexité croissante du cadre réglementaire. Autrement dit, ce qui décourage le plus les investisseurs, ce n'est pas le comportement du locataire, mais le poids d'un cadre devenu illisible.

Cette rentabilité en berne n'a rien d'un hasard. Elle traduit le coût croissant de l'investissement locatif : des métropoles devenues quasiment intouchables pour un investisseur, une taxe foncière qui grimpe chaque année dans la plupart des villes, et un empilement de normes, environnementales notamment, qui renchérit chaque projet et complique la mise en location. Un fichier des mauvais payeurs ne changera rien à cette équation économique.

Choisir un locataire, un exercice déjà très sélectif dans les zones tendues

Autre angle mort de la proposition : dans les grandes villes sous tension, le choix du locataire est déjà loin d'être un pari à l'aveugle. Les candidatures affluent, parfois par centaines. À Paris, avant la rentrée de septembre 2026, un simple studio a pu recevoir plus de 1 000 candidatures en quelques jours seulement. Dans un tel contexte, les propriétaires ont déjà largement de quoi comparer les dossiers, vérifier les garanties et les revenus, avant de faire leur choix. La vraie question n'est donc pas tant l'accès à davantage d'informations sur le locataire que la confiance dans le cadre général de la location.

Restaurer la confiance, avant de ficher

C'est là que se situe le vrai chantier. Avant de créer un nouveau fichier, potentiellement stigmatisant et juridiquement sensible, il faudrait d'abord restaurer la confiance des propriétaires envers les institutions : des procédures de recouvrement et d'expulsion plus rapides en cas d'impayés avérés, une fiscalité stable et lisible dans la durée, et une reconnaissance claire du rôle du bailleur privé dans le logement des Français. Le projet de statut du bailleur privé, censé apporter cette reconnaissance fiscale, a lui-même été abandonné en cours de route. Difficile, dans ces conditions, de convaincre les propriétaires que l'État se soucie en priorité de leur sort.

Un fichier des mauvais payeurs peut sans doute aider à repérer les quelques « professionnels de l'impayé » évoqués par l'entourage du ministre. Mais il ne remplacera jamais une politique du logement qui rendrait, tout simplement, l'investissement locatif de nouveau rentable et serein.