Aulnay-sous-Bois : les prix chutent (encore) de 5% en 2025, un quartier tombe sous les…

Les prix s'ajustent à la baisse depuis 1 an

Après plusieurs mois marqués par un repli des prix, le marché immobilier semble avoir atteint un point d’équilibre au 2^e semestre 2025. Avec une baisse de - 5,9 % sur un an, selon l’Observatoire PAP, les prix se sont ajustés à un nouveau palier, plus réaliste et plus attractif pour les acheteurs. Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 530 €/m².

👉 Des acheteurs plus exigeants

En 2025, l’offre immobilière s’est adaptée à un public plus sélectif. Les biens rénovés, bien exposés ou proches des transports partent plus facilement. À l’inverse, les logements nécessitant des travaux importants peinent à séduire, sauf lorsqu’ils sont positionnés à un tarif très compétitif.

👉 Les prix moyens par type de bien

Quelles perspectives pour l’immobilier d’Aulnay-sous-Bois ?

Après une baisse significative en 2025, plusieurs signaux laissent penser que les prix pourraient repartir légèrement à la hausse de 2 à 3 % 2026, selon l’Observatoire PAP. Ce rebond s’expliquerait par :

1. L’ouverture attendue de la ligne 16 du Grand Paris Express avec la station Aulnay - Val Francilia devrait entraîner une revalorisation durable des quartiers concernés (sud, centre, Rose des Vents) ;
2. Une demande qui reste active (plus de 340 acheteurs recensés sur PAP.fr ;
3. Des prix devenus plus accessibles, relançant une partie de la demande locale.

👉 La zone d’activité dynamique Garonor soutient la demande résidentielle, voire locative, sur le long terme.

Les prix dans les quartiers d’Aulnay-sous-Bois

📍Centre-ville : 3 855 €/m²

Le centre-ville regroupe plusieurs micro quartiers historiques comme le Vieux-Pays, Paul Bert ou encore la Tour Eiffel. On y trouve une belle variété de commerces, de services publics, de transports.

👉Ce secteur attire les familles et les jeunes couples cherchant à tout faire à pied, et il reste très actif sur le marché.

📍Nonneville : 3 456 €/m²

Au sud-est, Nonneville se distingue par son ambiance résidentielle et pavillonnaire. Ici, les maisons individuelles avec jardin sont la norme. On y retrouve beaucoup de familles installées depuis longtemps, mais aussi des primo-accédants.

📍Ambourget : 2 011 €/m²

Historiquement populaire, ce quartier a vu ses prix chuter ces dernières années, ce qui en fait l’un des secteurs les plus abordables d’Aulnay-sous-Bois. Ambourget est surtout constitué de grands ensembles avec des copropriétés des années.

Les prix, quartier par quartier, à Aulnay-sous-Bois. © PAP

Aulnay-sous-Bois vs les villes limitrophes

Aulnay-sous-Bois qui bénéficie d'une excellente desserte en transports en commun affiche les prix les plus abordables du secteur.

Qui achète à Aulnay-sous-Bois ?

• Les primo accédants (50 %). Ils sont attentifs aux prix modérés des appartements 2 ou 3 pièces ;
• Les familles (30 %). Elles sont intéressées par les maisons et 4 pièces, dans des quartiers résidentiels ;
• Les investisseurs (20 %). Ils ciblent des surfaces raisonnables aux prix attractifs, avec un bon potentiel locatif.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 2 pièces - Centre-ville

Dans le quartier calme Vieux Pays/Tour Eiffel - Marie - Paul Bert, ce deux pièces de 47 m² ne nécessite aucuns travaux. Un bien en vente 194 000 € soit 4 128 €/m².

🏢 2 pièces - Centre-ville

Au centre d’Aulnay, ce 2 pièces de 43,45 m² avec balcon et parking sécurisé mise sur confort et emplacement recherché. Un bien proposé 163 000 € soit 3 750 €/m².

🏠Maison - Nonneville

Dans le quartier de Nonneville, cette maison individuelle de 95 m² dispose d’un séjour ouvert et de chambres aménagées. Un bien en vente 349 900 € soit 3 683 €/m².