Aix-en-Provence : les quartiers les plus chers, les moins chers (et ceux à surveiller)

Aix-en-Provence ne se contente pas de séduire par son patrimoine. Sous ses airs de carte postale, la cité aixoise cache un formidable moteur de croissance. Capitale universitaire et centre économique en plein essor, elle attire une vague d’acheteurs venus de toute la France, séduits par cet équilibre entre art de vivre et dynamisme.

Un marché haut de gamme sous tension à Aix-en-Provence

Le marché immobilier aixois a enregistré une hausse spectaculaire de 14,5 % en cinq ans, porté par une demande soutenue et un stock de biens très limité. D’après PAP.fr, le prix moyen atteint désormais 5 042 €/m², avec un net écart entre les appartements (4 879 €/m²) et les maisons (6 509 €/m²).

👉 En 2025, les biens les plus convoités sont les appartements de standing nichés dans l’hypercentre historique et les maisons avec jardin en périphérie et des acquéreurs en quête d’une résidence secondaire.

Les prix en légère baisse sur 1 an : - 2,5 %

La correction des prix reste modérée (- 2,5 % sur un an), et s’inscrit dans un contexte national de hausse des taux et de ralentissement de la demande. Mais Aix-en-Provence résiste bien mieux que d’autres villes comparables.

👉 Portée par le Pôle d’activités des Milles, qui regroupe plus de 1 600 entreprises, et par le programme de rénovation urbaine Aix 2030, Aix s’impose comme l’alternative premium à Marseille, avec des prix environ 30 % plus élevés que la moyenne des Bouches-du-Rhône.

👉Les prix par types de biens

Studio (23 m²)	126 500 €
2 pièces (43 m²)	220 500 €
3 pièces (64 m²)	299 100 €
4 pièces et + (82 m²)	350 100 €
Maison	755 000 €

Les prix de quartiers à plus de 6 000 €/m²

📍 Quartier Mazarin : 6 800 €/m²

Véritable joyau architectural du XVII^e siècle, le Quartier Mazarin incarne le prestige aixois. Ses rues calmes bordées d’hôtels particuliers abritent des appartements de prestige et de vastes maisons de ville avec jardins cachés. Très peu d’offres et une demande soutenue entretiennent des prix records, souvent supérieurs à 7 000 €/m² pour les biens de caractère.

📍Centre historique (Vieil Aix) : 6 200 €/m²

Cœur battant de la ville, le centre historique séduit par son cachet architectural exceptionnel : ruelles pavées, hôtels particuliers, places ombragées et marchés colorés. Animé, il concentre également les commerces, restaurants, musées et établissements culturels. Les biens sont rares et disputés, ce qui maintient un niveau de prix élevé et stable malgré les fluctuations du marché.

📍Les Pinchinats : 6 000 €/m²

Situé au nord-est d’Aix, le Quartier des Pinchinats offre un cadre verdoyant et résidentiel, à seulement quelques minutes du centre-ville. On y trouve de grandes propriétés sur de vastes parcelles arborées, des mas provençaux et villas contemporaines avec piscine. Le marché y est confidentiel et très concurrentiel : les biens de qualité s’y vendent rapidement et à prix fort, souvent au-dessus de 6 000 €/m².

Les secteurs à moins de 5 500 €/m²

📍 Celony : 5 200 €/m²

Le Celony, au nord-ouest de la ville, est un quartier résidentiel recherché à l'esprit village marqué. Des maisons familiales côtoient des villas récentes et des bastides provençales sur de beaux terrains arborés. La pression foncière est forte, ce qui soutient les prix, proches de la moyenne aixoise mais avec un bon potentiel de valorisation.

📍La Duranne : 4 800 €/m²

Le Quartier de La Duranne, à l’ouest d’Aix, est un secteur en plein essor. Né d’un vaste projet d’aménagement récent, il concentre résidences modernes, bureaux, écoles et commerces de proximité. Très bien desservi (accès rapide à l’Autoroute A51, à la Gare TGV Aix-en-Provence et à l’Aéroport Marseille Provence), il offre également des plus accessibles que dans le centre.

Ces quartiers encore abordables pour investir en 2025

• Les secteurs Brunet et Loubassanne offrent encore des opportunités avec des prix moyens autour de 3 782 €/m², soit près de 25 % en dessous de la moyenne aixoise. Ces quartiers bien desservis par les transports bénéficient d'une vie de proximité dynamique.
• Le quartier de la Torse séduit par ses espaces verts et ses équipements sportifs, avec des appartements négociés entre 4 100 et 4 500 €/m². Le programme de réaménagement des berges prévu pour 2026 devrait valoriser ce secteur familial.

Quelles perspectives pour l'immobilier à Aix en 2026 ?

Après un léger ralentissement, le marché immobilier aixois semble prêt à retrouver de l’élan en 2026. La demande reste soutenue, l’offre limitée et les projets urbains comme Aix 2030 redessinent déjà la ville.

🗣️ « Si les taux d’intérêt se stabilisent, les acheteurs pourraient revenir plus nombreux, dopant l’activité et relançant doucement les prix, surtout dans les quartiers les plus recherchés. Tout indique qu’Aix conserve une longueur d’avance, prête à écrire un nouveau chapitre de croissance immobilière. », assure Roman Rainfray, chargé d'études chez PAP.

👉 Aix-en-Provence vs les villes voisines

Aix-en-Provence se situe dans le haut du marché régional, ce qui traduit son attractivité et la tension sur son foncier disponible.

Éguilles	5 714 €/m²
Venelles	5 241 €/m²
👉Aix-en-Provence	5 042 €/m²
Meyreuil	4 794 €/m²
Le Tholonet	4 957 €/m²

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 Appartement - centre-ville

Installé dans une impasse au calme et à moins de 10 min à pied de la place de la mairie, cet appartement de 48 m² est situé au rez-de-chaussée d’une maison divisée en 3 appartements. Il est affiché à 370 000 €, soit 7 708 € le m².

 🏢 Appartement - quartier La Duranne

Situé dans un quartier en plein essor, ce trois pièces de 74 m²  lumineux et traversant bénéficie d'une double exposition sud-est / sud-ouest. Il est proposé à 349 000 €, soit 4 716 € le m².

🏢 Appartement - centre historique

Au cœur du centre historique d’Aix-en-Provence, ce studio de 23 m² bien agencé, offre une vue dégagée sur le cours Mirabeau. Son prix ? 235 000 €, soit 10 217 €/m².