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Le dépôt de garantie

Quel est son montant, à quel moment est-il exigible, quand doit-il être restitué, etc. Telles sont les interrogations qui reviennent souvent sur les modalités du dépôt de garantie dans les contrats de location.

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie est une somme d'argent demandée par le propriétaire au locataire au moment de la signature du contrat. Ce montant est conservé par lui pendant toute la durée de la location. Il s'agit en fait, d'une réserve dans laquelle le propriétaire pourra puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

Attention ! Cette somme est souvent injustement appelée « caution ».

Quel est son montant ?

Le dépôt de garantie en location vide est d'un mois de loyer hors charges. En location meublée, il est limité à deux mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

Quand le verse-t-on ?

Tout propriétaire est en droit d'exiger le dépôt de garantie dès la signature du contrat. Peu importe que l'entrée dans les lieux soit différée par exemple à un mois plus tard.

Attention ! Le premier mois de loyer est quant à lui versé le jour de l'entrée dans les lieux.

Est-il obligatoire ?

Non. Un propriétaire pourrait parfaitement louer sans exiger un dépôt de garantie. En pratique cela est rare car il s'agit d'une garantie pour le propriétaire.

Est-il toujours encaissé ?

Il est en principe toujours encaissé par les propriétaires. Certains ne le font pas mais au-delà d'un an le chèque n'est plus encaissable. La durée de validité d'un chèque remis en paiement devrait passer à 6 mois à partir de juillet 2017.

Que peut-on déduire ?

Tout propriétaire peut utiliser partiellement ou totalement le dépôt de garantie pour se rembourser des inexécutions d'obligations dont le locataire est redevable. En premier lieu, on pense aux réparations locatives. Dans cette hypothèse, sachez que les dégradations ou défauts d'entretien doivent être inscrits sur l'état des lieux de sortie et le propriétaire doit pouvoir justifier du montant par la production d'un devis ou d'une facture. Vous l'aurez donc compris, sans état des lieux signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie peut aussi permettre au propriétaire de se rembourser des charges ou loyers impayés.

Enfin, si le locataire quitte le logement avant que l'arrêté des comptes n'ait eu lieu, le bailleur est autorisé à conserver une provision ne pouvant excédé  20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.

Dans quel délai est-il restitué ?

En location vide comme en location meublée, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d'un mois. En cas de dégradations dûment constatées et notées dans l'état des lieux de sortie, le délai de restitution maximal de deux mois s'applique à compter de la restitution des clefs au propriétaire.

Produit-il intérêts ?

Durant tout le temps qu'il est conservé par le propriétaire, il ne produit pas intérêts. Le locataire retrouve en fin de location le montant exact versé déduit des éventuelles retenues.

Le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant la durée du contrat de location. De fait, le bailleur ne peut exiger son augmentation lors du renouvellement, quand bien même le montant initial était inférieur au montant prévu par la loi.

Si le propriétaire dépasse le délai de restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10% du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Toutefois si le défaut de restitution résulte du fait que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse au bailleur, la majoration n'est pas due.

A noter que dans le cas d'une retenue de 20 % sur le dépôt de garantie dans l'attente de l'arrêté des comptes, il est admis que le remboursement effectué au-delà ne soit pas majoré. Ce sera seulement à compter de l'arrêté définitif des comptes que la majoration de 10 % courra.

Qui doit restituer le dépôt de garantie?

La restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur. En cas de changement de propriétaire en cours de bail (vente, donation, succession), il appartiendra au nouveau propriétaire-bailleur de restituer le dépôt de garantie, et ce quel que soit l'accord prévu entre l'ancien et le nouveau propriétaire.

A qui doit-on restituer le dépôt de garantie?

 Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire présent lors de l'état des lieux de sortie. Sauf disposition spécifique entre les parties, le locataire est en droit de demander que lui soit restitué le dépôt de garantie alors même que ce n'est pas lui qui l'avait initialement versé. S'il s’agit d’une colocation, le colocataire  sortant doit  demander au colocataire restant le remboursement de sa quote-part.


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