La retenue pour la remise en état du logement - Location : dépôt de garantie et mise en état du logement

L'état des lieux va donc servir, selon le cas, soit au locataire pour justifier qu'il rend le logement en bon état d'entretien, soit, au contraire au propriétaire pour justifier du mauvais état du logement.

Pour justifier de l'état du logement loué à l'entrée dans les lieux comme à la sortie du locataire, des états des lieux sont établis par le bailleur et le locataire.

Le locataire a donc intérêt à prendre soin du logement pour éviter toute retenue à ce titre sur le dépôt de garantie.

L'entretien du logement par le locataire

Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives (par exemple : le graissage des serrures et des gonds, les menus raccords de peinture ou de tapisserie, le remplacement des joints des robinets et des canalisations d'eau, le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des flexibles de douches si besoin...). La liste de ces réparations est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cette liste est indicative mais pas limitative.

Le locataire doit par ailleurs réparer les dégâts qu'il aurait causés, comme des trous de cigarette dans la moquette, un papier peint arraché, une vitre cassée...

Si le logement est équipé d'une chaudière individuelle alimentée par des combustibles gazeux, liquides ou solides (gaz, fioul, bois, granulés, charbon, etc.) le locataire doit faire faire un contrôle et un entretien annuels par un professionnel qualifié.

Un état des lieux de sortie pour justifier des dégradations

C'est en comparant l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie que le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont la réparation incomberait au locataire. Si le locataire a entretenu le logement et procédé aux réparations courantes pendant qu'il était locataire, l'état des lieux de sortie doit lui permettre de démontrer qu'il l'a rendu en bon état d'entretien et de réparations.

Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur. Un exemple : un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement « usées » par le temps est à la charge exclusive du propriétaire.

Attention, sans état des lieux de sortie contradictoire, c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

Des factures ou devis pour justifier du montant des travaux

Une fois les dégradations inscrites sur l'état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Car pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d'un devis ou d'une facture.

Devis ou facture ?

Cette question fait toujours débat. Les tribunaux semblaient admettre un simple devis. Mais une jurisprudence récente de la Cour de cassation remet en cause cette solution puisque le bailleur doit soit produire une facture, soit prouver qu'il a reloué à des conditions moins favorables.

Par exemple, une moquette tachée ou brûlée doit être remplacée et le bailleur ne peut relouer en l'état. Il doit faire les travaux, donc produire une facture. Mais si c'est le réfrigérateur qui est cassé, le bailleur peut très bien, en location vide, relouer sans réfrigérateur, et dans ce cas à un loyer moins cher. Cependant, ce n'est pas simple pour un propriétaire d'avoir à prouver qu'il a reloué moins cher du fait d'une dégradation non réparée !

Pour éviter les discussions, il est dans tous les cas conseillé au bailleur de produire une facture !

Le bailleur peut-il déduire toute la facture ?

Oui s'il s'agit d'une réparation ou de l'entretien d'un équipement que le locataire aurait négligé de faire. Non s'il faut remplacer l'élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf. Il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c'est-à-dire de l'âge de l'élément en question. Or il n'existe pas de « grille de vétusté » légale, et l'on doit se référer aux usages en la matière. Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions entre bailleur et locataire.

A titre indicatif, il a été estimé que :

la durée de vie des peintures et tapisseries est d'environ dix ans ;
la durée de vie des moquettes est d'environ sept ans ;
la durée de vie des éléments d'équipement (plaques chauffantes par exemple) est d'environ cinq ans.

Et si le logement est rendu très sale ?

C'est une appréciation qui reste très subjective. Et la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l'état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Ensuite, le bailleur doit faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu'il lui faut une facture. Par conséquent, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s'en occuper lui-même, il ne pourra retenir que... les produits ménagers et non le temps passé !