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Le délai de restitution du dépôt de garantie

C'est ce jour qui marque le départ du locataire. Il est toujours prévu, soit légalement, soit dans le contrat de location, un délai entre le départ du locataire et la restitution du dépôt de garantie. Cela laisse au propriétaire le temps de faire les travaux de remise en état si nécessaire, et de justifier ainsi des sommes qui seraient imputables au locataire quand c'est le cas.

A noter : Le jour convenu pour établir l'état des lieux de sortie, le locataire rend les clés du logement au propriétaire, une fois qu'ils ont terminé de remplir et de signer les formulaires d'état des lieux. C'est cette concomitance qui donne sa valeur à l'état des lieux de sortie. Car s'il était établi postérieurement à la remise des clés, le locataire pourrait alors faire valoir que les dégradations constatées ont été faites après son départ.

Le délai dépend du type de location

Pour les logements loués à titre de résidence principale :

  • En location vide, c'est la loi qui fixe le délai de restitution. Le bailleur dispose de deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie au locataire, à compter de la restitution des clefs.
  • En meublé, ce délai n'est pas réglementé et doit être prévu dans le contrat. Le plus souvent, les contrats types prévoient un délai de deux mois. C'est le cas des modèles types de contrat de location meublée que nous éditons.

Toutefois, le projet de loi Alur actuellement en cours de discussion prévoit de mettre en place un régime commun pour les deux types de location (vide et meublée)  avec un délai de restitution maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire. Délai qui serait réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

  • Pour les autres types de location, cela dépend du bail. En location saisonnière, le contrat prévoit généralement un délai pour permettre au bailleur de réparer ou remplacer les éléments qui ont pu être abîmés par le locataire. Il peut ainsi justifier des montants retenus lorsqu'il restitue le dépôt de garantie.

Contrairement à une idée reçue, le bailleur est en droit d'encaisser le chèque même pour une location saisonnière, et de ne le restituer qu'après un délai prévu avec le locataire. Cependant, pour les locations de courte durée, il arrive fréquemment que le propriétaire n'encaisse pas le chèque, et le restitue sans délai au locataire si le logement est rendu en bon état.

Passé ce délai, comment obtenir le dépôt de garantie ?

Si le locataire n'a toujours pas reçu le chèque dans le délai prévu, il commence par adresser un courrier simple à son bailleur, puis un courrier recommandé AR dans lequel il rappelle quel est le délai prévu.

Le locataire doit veiller à laisser ses nouvelles coordonnées au propriétaire afin qu'il puisse lui envoyer le chèque de dépôt de garantie !
Le projet de loi Alur va d'ailleurs l'imposer au locataire sortant : il sera tenu de donner sa nouvelle adresse au propriétaire au moment où il quitte le logement et lui en remet les clés.

Comment trouver un accord ?

Si les choses ne s'arrangent pas, le locataire devra saisir la commission de conciliation. Il en existe une dans chaque département, auprès des services de la préfecture. Elle est composée de représentants d'organisations de propriétaires et d'organisations de locataires. Elle traite de différents litiges locatifs, et en particulier de ceux relatifs au dépôt de garantie. Cette commission peut être saisie gratuitement soit par le propriétaire, soit par le locataire. Elle s'efforce de concilier les parties et à défaut rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine.

Cette démarche est intéressante car elle peut vous éviter les inconvénients d'une procédure judiciaire.

Il faut savoir que locataire et propriétaire ne sont pas toujours d'accord sur le montant restitué mais que la plupart du temps, ils parviennent à un accord amiable. Si, malgré cette démarche, ils ne se sont pas mis d'accord, ils devront saisir le Tribunal d'instance du lieu où est situé le logement auquel l'avis de la Commission aura été transmis.

Passé le délai légal, si le bailleur conserve le dépôt de garantie ou une partie sans que ce soit justifié, le locataire peut lui demander le versement d'intérêts au taux légal sur le montant indûment conservé.

Cependant le montant de cet intérêt à payer n'est pas dissuasif pour le propriétaire puisqu'il s'agit exclusivement de l'intérêt légal dont le taux est le plus souvent très peu élevé (0,04 %, par exemple, en 2013). C'est pourquoi le projet de loi Alur actuellement en cours d'élaboration prévoit de taxer plus fortement le propriétaire retardataire : à défaut de restitution dans le délai légal, le montant du dépôt de garantie restant dû au locataire serait majoré d'une somme représentant 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Quand le dépôt de garantie est insuffisant

Il n'est pas rare que le locataire doive de l'argent au bailleur, le dépôt de garantie étant insuffisant. Le propriétaire doit alors procéder de la même façon à l'encontre du locataire sortant ou de la personne qui s'est portée caution en lui réclamant la somme complémentaire. A défaut d'obtenir le paiement, le propriétaire peut en faire la demande en justice.

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