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La retenue pour les charges locatives

Lorsque les charges sont au réel et que le locataire quitte le logement alors que le propriétaire ne dispose pas de l'arrêté annuel des comptes du syndic, le bailleur a la possibilité de conserver jusqu'à un quart du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges.

La retenue dépend donc du type de charges prévu au bail.

En location vide

Les charges sont au réel

Il s'agit toujours de charges au réel car il n'est pas possible de prévoir de forfait de charges pour ce type de location. Le locataire verse une provision de charges chaque mois. C'est un montant fixe estimé par le bailleur selon la quote-part des charges dites « récupérables ». Il s'agit des charges liées à l'utilisation du logement qui ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire. La liste de ces charges est fixée par le décret du 26 août 1987, et le bailleur doit estimer le montant de la provision de charges à partir de cette liste.

Par exception, toutefois, le projet de loi Alur en cours de discussion actuellement, prévoit que les charges peuvent être au forfait  en location vide lorsqu'il s'agit d'une colocation, à condition de le prévoir dès le départ, et que le forfait soit adapté à la réalité des charges.

La régularisation des charges est annuelle

Une fois par an, il faut faire la régularisation des charges, c'est-à-dire le décompte précis par catégories de charges. Pour les logements situés en copropriété, c'est à l'occasion de l'arrêté des comptes de la copropriété par le syndic que le propriétaire peut procéder à son tour au décompte des charges récupérables auprès de son locataire.

Une retenue de charges est possible

Or, la plupart du temps, le locataire quitte le logement avant que l'arrêté des comptes n'ait eu lieu. Dans cette attente, le bailleur est autorisé à conserver jusqu'à 20 à 25 % du dépôt de garantie jusqu'à la régularisation annuelle des charges. C'est ce qui se passe le plus souvent, et donc la plupart des locataires, même à jour du paiement de leurs loyers et charges, ne récupèrent pas l'intégralité de leur dépôt de garantie. Le bailleur fait les comptes quelques mois plus tard, lorsqu'il reçoit l'arrêté des charges de copropriété. Il restitue alors le solde de son dépôt de garantie au locataire, le cas échéant.

La retenue de 20 % à 25 % est un maximum : le propriétaire peut donc retenir moins ! De manière générale, le montant retenu doit être réfléchi : le propriétaire doit tenir compte du nombre de mois pour lesquels la régularisation est à effectuer et de la régularisation des années précédentes. En effet, si les provisions se sont avérées suffisantes voire excessives l'année précédente, il est inutile de retenir un montant élevé !

Cette tolérance accordée par les tribunaux pour les logements situés en copropriété devrait être officialisée, puisqu'elle est inscrite dans le projet de loi Alur, actuellement en cours de discussion. Ce texte prévoit que les propriétaires pourront retenir 20 % au maximum de montant du dépôt de garantie, dans l'attente de la régularisation annuelle des charges par le syndic pour l'immeuble. Une fois l'arrêté annuel des comptes effectué par le syndic, le propriétaire devra effectuer la régularisation définitive pour les charges de son logement et restituer le solde du dépôt de garantie à son locataire, dans un délai maximal de un mois à compter de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

En location meublée

Tout dépend du type de charges qui a été convenu dans le bail, car en location meublée, l'option se fait à la signature du contrat : soit pour des charges forfaitaires, soit pour des provisions de charges.

Les charges au réel

Si vous avez prévu des provisions, la règle est la même qu'en location vide : le bailleur peut conserver jusqu'à un quart du montant du dépôt de garantie jusqu'à la régularisation annuelle des charges de l'immeuble par le syndic.

Les règles de restitution du dépôt de garantie devraient être alignées sur celles de la location vide et faire l'objet des mêmes nouveautés en ce qui concerne la possibilité d'en retenir une partie (20 % maximum)  jusqu'à l'arrêté des comptes annuels par le syndic, selon le projet de loi Alur en cours  de discussion (voir ci-dessus).

Les charges forfaitaires

En revanche, si vous avez opté pour des charges forfaitaires, celles-ci ne donnant pas lieu à régularisation, il n'y a donc pas de possibilité pour le bailleur d'en conserver une quote-part en attendant la régularisation annuelle. Quel que soit le montant de charges réellement supporté par le bailleur, celui-ci ne pourra rien réclamer au locataire, puisque, par définition, le forfait est sensé recouvrir toutes les charges récupérables.

Toutefois, selon le projet de loi en cours de discussion, les parties pourraient aussi convenir amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes, au départ du locataire, sans attendre. A suivre, donc !

Publié par © pap.fr -

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