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Immobilier de particulier à particulier

Ouvrir des chambres d'hôtes

Rentabiliser sa maison en ouvrant des chambres d'hôtes : voilà qui séduit de nombreux propriétaires, qui misent sur la forte vogue que connaît ce type d'hébergement. Mais pas question de se lancer avant d'avoir étudié la question de près.

Vous habitez une grande maison, un appartement, dont une ou plusieurs chambres sont inoccupées. Vous avez le sens du contact, et l'idée de recevoir des gens chez vous, et de leur préparer le petit déjeuner vous séduit... Bref, ouvrir des chambres d'hôtes vous semble être le moyen idéal de gagner de l'argent grâce à votre maison.

Sur le papier, c'est sans problème, vous avez tous les atouts pour vous livrer à cette activité qui, a priori, semble toute simple. Mais avant de franchir le pas, livrez-vous à une étude approfondie de votre projet. Pour garder le sens des réalités et ne pas attendre de cette activité plus qu'elle ne peut vous apporter.

La chambre d'hôte et la loi

© Gautier

Une chambre d'hôte répond à des critères précis. Il s'agit d'une chambre meublée obligatoirement située dans la résidence du propriétaire, dans le bâtiment principal ou un bâtiment attenant. Quoi qu'il en soit, le propriétaire doit assurer lui-même l'accueil des touristes. La chambre est louée pour une ou plusieurs nuitées, avec fourniture du petit déjeuner. Chaque chambre doit donner accès à une salle d'eau et un w-c, l'un et l'autre pouvant être partagés par les hôtes de plusieurs chambres.

Important. Il faut que le propriétaire indique clairement aux vacanciers si salle de bains et w-c sont privatifs ou pas. Bien sûr, les règles d'hygiène et de sécurité en vigueur doivent être respectées. Le linge de maison est fourni.

Notez que l'habitation ne peut pas comporter plus de 5 chambres d'hôtes, soit une capacité maximale de 15 personnes. Au-delà, il s'agit d'un autre type d'activité. 

Pensez-y

Vous devez afficher les prix de la location des chambres et du petit déjeuner à l'extérieur du bâtiment, à la réception et derrière la porte d'entrée de chaque chambre. Vous remettrez une note à chaque client dès que le montant de la prestation est supérieure à 15,24 €. Vous la rédigerez en double exemplaire, puisque vous devrez en conserver un pendant un an. En ce qui concerne les clients étrangers, vous devrez remplir une fiche à remettre aux autorités de police.

Chambres d'hôtes : un investissement non négligeable

© © Elenathewise - Fotolia.com

Votre maison en l'état n'est peut-être pas bien adaptée à l'activité et demande des travaux : création de salles d'eau et w-c pour optimiser le confort des clients, décoration à revoir, mise aux normes de sécurité, renouvellement des équipements (lave-linge et sèche-linge adaptés aux quantités de linge de maison à entretenir par exemple).

Établissez le budget, en faisant faire des devis pour les travaux envisagés. D'après une étude réalisée par les Gîtes de France, leurs adhérents ont en moyenne consenti un investissement de 42.000 €.

Si vous achetez une maison pour exercer cette activité, pensez aussi à ces éventuels travaux d'amélioration : ils viendront renchérir le montant de votre investissement.

Quels revenus pour des chambres d'hôtes ?

© La Redoute

Il ne faut pas se faire d'illusion : ouvrir des chambres d'hôtes ne permet pas de faire fortune ! Il s'agit plutôt d'un revenu complémentaire. En moyenne, toujours d'après l'étude des Gîtes de France auprès de leurs adhérents, la durée d'occupation des chambres est de 16 semaines par an, et les séjours sont de trois jours.

Selon la même source, le chiffre d'affaires, calculé sur une structure de 3 chambres (la plus courante) et sur une base de 100 nuitées par chambre, s'élève à environ 15.000 € en moyenne. Un montant dont on retirera bien sûr tous les frais inhérents à l'activité (coût des petits déjeuners, de l'entretien, des charges fiscales).

Mais ces moyennes cachent des disparités : tout dépend de l'emplacement de votre activité et de la qualité de votre hébergement. Certains sites touristiques sont fréquentés quasiment toute l'année.

Les chambres d'hôtes et la fiscalité

© CEDEO

Louer une chambre d'hôte revient à de la location meublée. Si les revenus tirés de cette location dépassent 760 € par an, somme en deçà de laquelle vous êtes exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux, ceux-ci vont être imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous pouvez alors opter pour le régime dit micro-BIC (encore appelé micro-entreprise ou régime forfaitaire) - vous en bénéficiez d'ailleurs automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 80.300 €. Par ailleurs, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 % sur ces recettes brutes. Autrement dit, seuls 29 % de vos loyers et charges seront soumis à l'impôt.

Si les recettes tirées de votre activité de chambre d'hôtes dépassent 80.300 €, vous relevez automatiquement du régime réel. Une option que vous pouvez choisir si vos recettes sont inférieures à 80.300 euros. Dans ce dernier cas, la formule est intéressante si vous avez engagé des frais et des charges déductibles (travaux par exemple) supérieurs à 71 % de vos recettes.

Chambre d'hôte et démarches administratives

© Leroy Merlin

Avant de lancer votre activité, vous devez faire à la mairie du lieu de l'habitation concernée une déclaration de location. Vous pouvez aussi bien l'effectuer par lettre recommandée que par dépôt en mairie, ou encore par voie électronique. Cette déclaration doit faire l'objet d'un accusé de réception. La déclaration doit mentionner le nombre de chambres louées, le nombre maximal de personnes qui peuvent être accueillies. Et bien sûr indiquer l'identité du déclarant.

Sachez qu'il existe divers statuts pour ce type d'hébergement, en fonction de l'importance que représente cette activité. Si c'est votre profession, vous devez être inscrit au Registre du commerce. Si la location vient en complément d'une autre activité, pas besoin de vous enregistrer. Si cette activité vient en complément d'une activité agricole, elle est dans ce cas soumise à des dispositions spécifiques.

Prévenez votre assureur que vous louez certaines pièces de votre résidence.

Chambre d'hôte : se poser les bonnes questions

© Castorama

Ouvrir des chambres d'hôtes ne s'improvise pas. Pour que l'opération soit rentable à terme, vous devez prendre en compte tous les paramètres.

Vous voulez lancer votre activité dans une maison que vous possédez déjà : est-elle située dans une région à fort potentiel touristique, dans un cadre agréable ou près de grands axes de transports ? Des points capitaux que vous ne négligerez pas si vous souhaitez acheter une maison pour y exercer cette activité.

Quels sont les atouts de votre maison ? Une fois ceux-ci déterminés, mettez-les en avant (charme, jardin agréable, piscine...). Ne négligez pas la déco, elle peut constituer un véritable point fort.

Êtes-vous disposé à consacrer beaucoup de temps à cette activité et à accepter des horaires contraignants, puisque vous serez le premier levé et probablement le dernier couché. Vous devrez aussi faire montre d'une bonne disponibilité pour renseigner vos hôtes. Faire le ménage, préparer le petit déjeuner, gérer les réservations... sont aussi au nombre de vos tâches. De la chaleur de votre accueil, des « plus » de votre hébergement dépendra aussi le succès de votre activité.

Il est capital de se faire connaître ! Vous pouvez choisir de faire partie d'un réseau (ce qui impliquera éventuellement des adaptations spécifiques de votre hébergement pour répondre aux critères du réseau). Créez aussi un site internet, avec photos à l'appui.

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