Investir dans un studio - Tous les conseils pour investir dans un studio

Gros atout des studios : leur rentabilité locative est supérieure à celle des moyennes et des grandes surfaces. Une tendance observable partout en France, avec toutefois des différences en fonction des spécificités de chaque marché immobilier, comme le montrent les exemples ci-dessous

A Paris XIXe, un studio de 22 m² acheté 165.000 € se loue 700 € par mois. Rentabilité locative brute : 5,09 %. Dans le même arrondissement, un trois pièces de 62 m² à 580.000 € est loué 1.600 € par mois. Rentabilité locative brute : 3,31 %.
A Lyon IVe, un studio de 18 m² acheté 75.000 € se loue 390 € par mois. Rentabilité locative brute : 6,24 %. Toujours dans le IVe, un trois pièces à 280.000 € est loué 900 € par mois. Rentabilité locative brute : 3,85 %. Pour en savoir plus : Immobilier locatif : jusqu'à 7% de rentabilité

La rentabilité plus élevée des studios compense des durées de location plus courtes, des locataires moins stables et des remises en état entre deux locations plus fréquentes que pour les moyennes et grandes surfaces.

Une forte demande locative

Dans de nombreuses villes universitaires, les étudiants éprouvent de grandes difficultés à se loger. Lorsqu'ils trouvent un toit, ils signent fréquemment des baux de longue durée pour être certains de trouver un toit à la rentrée universitaire suivante. D'autres catégories cherchent à louer des studios, comme les salariés mutés temporairement ou les jeunes qui se lancent dans la vie active.

Cette forte demande locative se rencontre essentiellement dans les grandes métropoles, les bassins d'emploi dynamiques et les pôles universitaires. Selon l'Insee, « Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy concentrent la moitié des jeunes de 18 à 24 ans, mais seulement un tiers de la population totale ». Les zones frontalières d'Alsace, du Doubs, de l'Ain et de la Haute-Savoie séduisent nettement les 25/29 ans. Pour en savoir plus : Où investir ?

Pour louer facilement, ciblez votre recherche vers les secteurs porteurs en termes de demande locative. Si vous comptez louer à un étudiant, misez sur les quartiers proches des universités ou des centres-ville. La desserte doit être performante, ces locataires ne souhaitant pas être coupés du monde.

Pénurie sur le marché des studios

La demande locative pour les studios va rester forte, du moins dans les grandes agglomérations et les villes universitaires. Ce segment de marché immobilier est marqué par la pénurie et ce type de bien est assez rare à la vente. Surtout, les choses ne vont pas s'arranger : la France construit très peu de studios. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ils comptent pour 6 % de l'offre de logements neufs à fin septembre 2011, contre 30 % pour les deux pièces et 42 % pour les trois pièces. Les raisons ? « Beaucoup de collectivités locales demandent aux promoteurs de placer davantage de moyennes et grandes surfaces dans les programmes neufs. Nombre de communes imposent la réalisation de deux places de parking pour la création d'un logement, alors que ce besoin n'existe pas pour les studios », explique Marc Pigeon, président de la FPI.

Avec un marché marqué par la pénurie, un studio bien placé a toutes les chances de prendre de la valeur au fil du temps. Ainsi, à la forte rentabilité locative s'ajoute la perspective d'engranger une plus-value au moment de la revente.

Studios : des prix abordables

Pour une vingtaine de mètres carrés, les studios démarrent à 60/80.000 € dans les grandes métropoles régionales. A Paris, pour une superficie similaire, il faut compter dans les 140.000 à 160.000 € en prix de départ dans les arrondissements de l'est, tandis que dans des secteurs comme le XIVe, le XVe ou le XVIe, les prix débutent à 150.000/170.000 €. Sur les adresses les plus recherchées, un studio peut dépasser les 250.000 €.

Ce ticket d'entrée moins élevé permet de décrocher plus facilement le prêt qui va financer l'investissement locatif. Pour accorder le crédit, les banques se basent sur la capacité résiduelle d'endettement. Elles additionnent toutes les charges (impôts, remboursement de l'emprunt pour la résidence principale, crédits à la consommation, etc.). Elles déterminent ensuite le reste à vivre (c'est la somme qu'il vous reste lorsque vous avez payé toutes vos charges). Sur cette base, elles dégagent un montant de mensualité qui servira de base au calcul de l'emprunt. Pour en savoir plus : Financer un investissement locatif

Vous gagnez 6.000 € par mois. Vos charges comptent pour 2.000 € par mois. Le reste à vivre est donc de 4.000 € par mois. Si vous pouvez consacrer 500 € par mois au remboursement du crédit qui finance votre investissement locatif, vous pouvez emprunter 81.094 € à 3,80 % sur vingt ans. De quoi acheter un studio bien placé dans une métropole régionale ou une ville universitaire. Pour en savoir plus : Financer un investissement locatif

Studio : louer vide ou meublé ?

La location meublée est bien adaptée aux studios. Les locataires n'ont, en général, pas l'intention de s'y établir sur de longues durées. Etudiants ou salariés temporairement mutés n'ont pas de meubles. Autres atouts : les loyers sont un peu plus élevés en location meublée et la fiscalité est plus attractive. Mais vous devez réellement équiper le logement de meubles : le locataire doit pouvoir s'installer dans le studio et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Enfin, le bail obéit à des règles particulières, notamment une durée limitée à un an ou à neuf mois si vous louez à un étudiant.

Si vous préférez la stabilité, optez pour la location vide. Le bail dure trois ans, ce qui vous permet de toucher les loyers avec davantage de régularité sur le long terme. Veillez simplement à fournir un logement en bon état, de manière à séduire des locataires toujours vigilants sur cette question. Pour en savoir plus : Louer vide ou meublé ?