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Le prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'un logement

Afin d'augmenter la proportion de ménages propriétaires de leur résidence principale, l'État renforce sa politique en faveur de l'accession à la propriété. Ainsi, depuis le 1er octobre 2014, les primo-accédants bénéficient d'un prêt à taux 0 % (PTZ) plus avantageux qui s'ouvre, depuis le 1er janvier 2015, aux logements anciens. Panorama d'un crédit gratuit qui peut atteindre 89.700 € !

Inchangé dans son architecture général, le prêt à taux 0 % a toutefois récemment été amélioré pour plus d'efficacité. Ainsi :

  • depuis le 1er octobre 2014, le PTZ bénéficie à plus de ménages et offre des conditions de remboursement mieux adaptées aux ressources des acquéreurs ;
  • depuis le 1er janvier 2015, le PTZ permet de nouveau l'acquisition d'un logement ancien, situé en zone rurale et sous conditions de travaux.

    Les caractéristiques du prêt à taux zéro 

    Depuis le 1er janvier 2015, le PTZ reprend à l'identique l'architecture du prêt telle qu'elle existait précédemment : il s'agit toujours d'un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire à ceux qui acquièrent leur première résidence principale. Le prêt à taux 0 % se veut :

    • simple : l'aide est versée dès l'acquisition et son montant peut être aisément déterminée par avance ;
    • puissant : les montants octroyés demeurent importants (jusqu'à 89.700 € !) ;
    • social : il est accordé sous des conditions de ressources et les ménages les plus modestes bénéficient d'un différé total de remboursement ;
    • familial : la composition du foyer fiscal est prise en compte pour la détermination de la durée de remboursement et de son éventuel différé ;
    • en phase avec le marché : les montants obtenus sont plus importants dans les zones « tendues », c'est-à-dire là où les prix sont les plus élevés et les besoins de constructions nouvelles les plus criants.
    • écologique : dans le neuf, le PTZ demeure réservé à la construction, l'achat neuf ou sur plans d'un logement qui respecte les normes énergétiques en vigueur (RT 2012 et label « BBC ») et dans l'ancien, des travaux d'amélioration importants sont obligatoires (économies d'énergie par exemple, Le prêt à taux 0 % comporte donc « une reconnaissance de la valeur verte du logement ».

    Les personnes éligibles au prêt à taux zéro

    Le PTZ est accordé aux particuliers primo-accédants sous conditions de ressources

    Le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants, sauf exceptions

    Le PTZ est ouvert aux personnes physiques (les particuliers). Les personnes morales (une société civile immobilière par exemple) ne peuvent donc pas y prétendre. Par ailleurs, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant votre demande de prêt. Ce qui signifie qu'à quelques exceptions près (invalidité grave, catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive la résidence principale précédente), cette aide s'adresse à ceux qui achètent pour la première fois, les « primo-accédants ».

    Le prêt à taux zéro est accordé sous conditions de ressources

    L'octroi du PTZ soumis au respect par l'emprunteur de plafonds de ressources. Celles-ci sont fixées de manière à ce que seuls les ménages aux ressources modestes et intermédiaires puissent en bénéficier (soit jusqu'à environ 3.300 € de revenu mensuel pour un célibataire et jusqu'à environ 6.600 € de revenu mensuel pour un couple avec deux enfants en zone A) ; seules les personnes aux revenus supérieurs sont finalement exclues du prêt à taux 0 %. En conséquence, vous pouvez le plus souvent prétendre au prêt à taux zéro dès lors qu'il s'agit d'acheter ou de faire construire votre résidence principale en accession à la première propriété. En 2015, les plafonds de ressources sont les suivants :

     NOMBRE DE PERSONNESZone A Zone B1 Zone B2 Zone C
     1  36.000 €26.000 € 24.000 €22.000 €
     2  50.400 €36.400 €33.600 €30.800 €
     3  61.200 €44.200 € 40.800 € 37.400 €
     4  72.000 €52.000 €48.000 €44.000 €
     5  82.800 €59.800 €55.200 €50.600 €
     6  93.600 €67.600 € 62.400 € 57.200 €
     7  104.400 €75.400 €69.600 €63.800 €
     8 et plus 115.200 €83.200 € 76.800 €  70.400 €

     Les ressources sont la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'émission de l'offre de prêt (ressources 2013 pour une offre de prêt émise en 2015). Les montants varient selon la zone géographique et le nombre de personnes.

    Attention : le neuvième du coût total de l'opération ne doit pas dépasser le montant fixé dans le tableau ci-dessus. En effet, si le coût total de l'opération divisé par neuf dépasse le revenu fiscal de référence correspondant à votre situation dans ce tableau, vous ne pouvez pas prétendre au prêt à taux zéro. Ce ratio permet de mettre en évidence une augmentation substantielle des moyens de l'emprunteur entre l'année N-2 et celle de la demande de prêt qui ne justifie pas le recours au PTZ. En résumé, les ressources à prendre en compte s'entendent du plus élevé des deux montants suivants :

    • la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement ;
    • le coût total de l'opération divisé par neuf.

    Ensuite, les ressources ainsi définies ne doivent pas dépasser les montants tels que prévus dans le tableau.

    Un couple sans enfant dont les ressources sont de 50.000 € peut bénéficier du prêt à taux 0 % pour un logement neuf de 450.000 € en zone A. En effet, 450.000 / 9 = 50.000 €, soit moins que le plafond de ressources de 50.400 €. En revanche, en achetant un logement neuf de 455.000 €, ils ne peuvent y prétendre (455.000/9 = 50.555, ce qui est supérieur au montant plafond de 50.400 €) et ce, même si leur revenus de l'année N-2 (50.000 €) sont inférieurs au plafond.

    Enfin, les revenus du ménage sont également pris en compte pour calculer la durée de remboursement du prêt et pour déterminer si l'emprunteur bénéficie ou non d'un différé de remboursement.

    On distingue quatre zones géographiques (A, B1, B2 et C) en fonction du caractère plus ou moins tendu du marché et du niveau plus ou moins élevé des prix. Pour connaitre la zone dans laquelle vous aller acquérir, il vous suffit de consulter le zonage complet fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014.

    Les logements éligibles au prêt à taux zéro

    Le PTZ  est réservé à l'acquisition d'une résidence principale, dans le neuf ou dans l'ancien neuve ou, sauf exceptions.

    Le prêt à taux zéro finance l'achat d'un logement neuf et, sous conditions, d'un logement ancien

    Dans le neuf, le PTZ finance :

    • la construction d'un logement (achats sur plans, contrat de construction de maison individuelle, etc.), accompagnée, le cas échéant, de l'acquisition du terrain destiné à la construction de ce logement ;
    • l'acquisition d'un logement neuf achevé en vue de sa première occupation ;
    • l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation ;
    • l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf (hypothèse d'une réhabilitation lourde).

    Dans l'ancien, le PTZ finance uniquement l'achat d'un logement existant situé en zone rural et sous la condition de réaliser d'importants travaux de rénovation.

    Le prêt à taux zéro est réservé à l'achat d'une résidence principale

    Le PTZ ne peut financer, en principe, que l'acquisition de votre résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an et qui constitue le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux. Le logement doit être effectivement occupé à titre de résidence principale dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

    La mise en location n'est que rarement possible dans le cadre du prêt à taux zéro

    Le logement financé par le PTZ doit être utilisé à usage de résidence principale, tant que le prêt n'est pas totalement remboursé ; il ne peut en principe être mis en location. Toutefois, par exception, le logement peut être loué mais uniquement si la location est motivée par la survenance de l'une des situations suivantes :

    • une occupation prochaine au moment de la retraite ;
    • une mobilité professionnelle entrainant un trajet d'au moins 50 kilomètres ou un temps de trajet aller d'au moins 1H30 ;
    • une situation de chômage de plus d'un an ;
    • une invalidité grave ;
    • le décès, le divorce ou la rupture d'un Pacs.

    Par ailleurs, quelle que soit l'hypothèse, la location doit être d'une durée maximale de six ans et le loyer ainsi que les ressources du locataire sont plafonnés (plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social).

    Combien emprunter avec le prêt à taux zéro ?

    Le montant du PTZ, qui peut atteindre plus de 89.700 €, varie en fonction :

    • du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le statut marital n'a aucune incidence ; seul le nombre de personnes appelées à vivre dans la maison est pris en compte. En outre, aux yeux de la réglementation, un enfant à naître est considéré comme faisant déjà partie du ménage, ce qui permet aux particuliers qui se trouvent dans cette situation d'emprunter davantage.
    • de la localisation du logement. Dans les zones « tendues » (1), c'est-à-dire celles ou les prix sont élevés car il y existe un déséquilibre entre l'offre et la demande, les montants octroyés sont plus importants.

    (1)Le zonage complet déterminant le montant du PTZ est fixé par l'arrêté du 30 septembre 2014.

    En pratique, le montant du prêt est égal à une quotité (un pourcentage) du coût total réel de l'opération (prix d'achat ou coût de la construction et, le cas échéant, de l'acquisition du terrain) retenu dans la limite d'un plafond. En zone A, la plus chère, le montant du PTZ peut atteindre :

    • 89.700 € pour une famille de cinq personnes ;
    • 39.000 € pour un célibataire.

    Vous pouvez calculer le montant de votre prêt à taux 0 % ainsi que ses modalités de remboursement en utilisant le simulateur mis en place par le ministère du Logement ou celui mis en place par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).

    Comment obtenir le prêt à taux zéro ?

    Le PTZ est mis en place par les banques qui ont passé une convention avec l'État ; en pratique la quasi-totalité des banques le distribue et vous pouvez choisir celle de votre choix. Comme pour tout autre prêt immobilier, la banque peut assortir l'octroi du prêt d'une garantie de remboursement (hypothèque par exemple) et peut exiger la souscription d'une assurance décès-invalidité.

    Aucuns frais de dossier, frais d'expertise, intérêts ou intérêts intercalaires ne peuvent être perçus sur le PTZ.

    Enfin, il ne peut être accordé qu'un seul prêt à taux zéro pour un même achat.

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