Quand la location meublée est-elle exonérée d'impôt en 2026 ?

Votre résidence principale est devenue trop grande, suite au départ d'un de vos enfants par exemple, et vous envisagez d'en louer une chambre ; c'est parfaitement possible et peut même être totalement exonéré d'impôt ! 

🙋‍♀️ Pour bénéficier de cette exonération d'impôt, vous devez respecter cumulativement les trois conditions suivantes :

1. les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du propriétaire bailleur ;
2. les pièces louées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier ;
3. le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

👉🏻 L'exonération est réservée à la location meublée. La chambre ou les pièces louées doivent donc être entièrement meublées afin que le locataire puisse emménager avec ses seuls effets personnels.

1️⃣ Le logement loué doit rester la résidence principale du propriétaire

Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du propriétaire ; le logement doit donc continuer de constituer la résidence principale du propriétaire bailleur pendant la période de mise en location. Il s'agit en pratique pour le propriétaire de réduire le nombre de pièces qu'il occupe personnellement : les pièces louées doivent donc former un tout indissociable avec l'habitation principale. En revanche, si les pièces louées forment un logement indépendant de l'habitation principale, l'exonération d'impôt n'est pas possible.

2️⃣ L'espace loué doit constituer la résidence principale du locataire 

La ou les pièces louées meublées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ou, pour un travailleur saisonnier, sa résidence temporaire.

Le logement doit être la résidence principale du locataire

Le logement loué doit être utilisé par le locataire à titre de résidence principale. Il s'agit en pratique du lieu où l'on réside habituellement et effectivement et où se situe le centre de nos intérêts personnels, professionnels et matériels. En résumé, c'est le logement avec lequel on a le plus d'attaches. 

🙋‍♀️ Les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire, même s'ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents. La même solution s'applique en ce qui concerne les apprentis obligés de séjourner dans le lieu où s'effectue leur apprentissage.

Le logement peut être la résidence temporaire d'un travailleur saisonnier

La ou les pièces louées peuvent également l'être à un travailleur saisonnier. En effet, les travailleurs saisonniers sont considérés comme ayant leur résidence temporaire au lieu où ils séjournent dans le but d'exécuter leur contrat de travail saisonnier*.

3️⃣ Le loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables »

Ces limites « raisonnables » sont fixées chaque année et réévalués en tenant compte de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE ; l'IRL de référence est celui du deuxième trimestre de l'année précédente. Les plafonds 2026 sont en hausse de 1,04 % par rapport à ceux de 2025.

💰 Pour 2026, le loyer annuel hors charges par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :

• 215 € en Île-de-France (contre 213 € en 2025) ;
• 159 € dans les autres régions (contre 157 € en 2025).

Bien évidemment, s'agissant d'une exonération, elle est conditionnée par le respect de plafonds de loyers inférieurs aux prix du marché !

💡Exemples de locations meublées exonérées d'impôt 

Quelle conséquence si le loyer dépasse le plafond ?

⚠️ Si votre loyer excède le plafond, c'est 100 % de celui-ci qui doit être déclaré et imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon, au choix :

• Le régime forfaitaire avec l'application d'un abattement de 50 % sur les loyers et charges encaissés ;
• Le régime réel. Ce mécanisme permet de déduire du revenu locatif non seulement l'ensemble des frais et charges mais aussi l'amortissement du logement. Déclarer au réel est souvent plus avantageux que le régime forfaitaire mais est aussi plus complexe et nécessite le recours à un comptable.

Rappelons que les revenus issus de la location de logements meublés relèvent toujours des BIC, peu importe qu'il s'agisse de location à titre de résidence principale, secondaire ou de vacances.

🆕LMNP : pas de réforme de l'amortissement en 2026

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), jugé trop favorable, a fait l'objet de plusieurs réformes récentes pour en réduire l'attrait fiscal. En revanche, l'idée d'encadrer l'amortissement pour le rendre moins avantageux, un temps envisagé fin 2025, n'a pas été retenue dans le budget 2026 : la fiscalité du LMNP au réel reste donc intéressante cette année !