Construction immobilière : c'est quoi, l'indice BT01 ?

Pour que le coût de la construction de votre maison individuelle s'adapte aux fluctuations du marché, une révision des prix s'opère par l'entremise d'un indice de revalorisation : l'indice BT01. Comment cet indice est-il calculé ? À quelle fréquence est-il actualisé ? Quelles sont les règles d'indexation ? Autant de questions auxquelles nous allons nous efforcer d'apporter des réponses.

À quoi sert l'indice BT01 ?

Un délai de plusieurs mois est susceptible de séparer le jour de la signature de votre Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) du début du chantier. Durant ce laps de temps, l'acquéreur pourra accomplir différentes actions : déposer une demande de permis de construire, solliciter l'obtention d'un prêt immobilier, etc. Mais dans le même temps, le prix de la construction est susceptible d'évoluer. Et le plus souvent, cette évolution se fera à la hausse. Mais si, contre toute attente, le coût de la construction venait à baisser, c'est alors le constructeur qui mettrait la main à la poche pour vous rembourser la différence.

Il est logique qu'une hausse des coûts dans le secteur du bâtiment donne lieu à une réévaluation des prix immobiliers liés à la construction. Pour que le coût des travaux ne soit pas décorrélé de la réalité du marché, la plupart des constructeurs prévoient ainsi la possibilité de répercuter l'évolution des tarifs dans le secteur du bâtiment (coût des matériaux, du matériel, frais de transport, d'énergie, salaires, charges…) via l'ajout d'une clause de révision du prix de la maison dans le Contrat de construction de maison individuelle. Cet outil de revalorisation porte un nom : l'indice BT01.

👉 Rien d'étonnant, donc, à ce que votre contrat d'assurance responsabilité civile décennale soit, lui aussi, soumis à l'indice BT01. En effet, en cas de sinistre, des travaux de réparation ou de remise en état devront être réalisés. Or leur coût sera impacté par la hausse des matériaux, des matières premières, de l'énergie…

Comment calculer la révision du prix d'une construction ?

L'indice BT01 permet d'actualiser le coût d'une construction en fonction d'un indice de revalorisation. Si elle démarre immanquablement au jour de la signature du Contrat de construction de maison individuelle, la révision du prix de la construction peut s'opérer :

• en une fois ;
• ou à chaque échéance de paiement.

👉 Quand doit-on utiliser l'indice Insee BT01 ?

➡️ S'il est précisé dans votre Contrat de construction de maison individuelle que c'est la révision en une fois qui s'applique (ce qui est, en général, le cas), le coût de la construction sera révisé sur la base de la variation de l'indice BT01 entre la date de signature du contrat et la date de délivrance du permis de construire (ou la date d'obtention du prêt immobilier) + 1 mois.

Il est à noter qu'entre la date de délivrance du permis de construire et celle d'octroi du crédit immobilier), c'est toujours la date la plus tardive qui prévaut. La formule est la suivante :

Prix révisé = (prix de vente de la maison) x (indice BT01 au jour de la délivrance du permis de construire ou de l'obtention du prêt + 1 mois) / (indice BT01 au jour de la signature du CCMI).

➡️ Si votre Contrat de construction de maison individuelle mentionne que le prix de la construction sera révisé à chaque appel de fonds, la révision sera plafonnée à 70 % par rapport à la variation de l'indice. Enfin, dans le cas d'une maison individuelle, il ne sera plus possible de réviser son coût de la construction au-delà du neuvième mois suivant la délivrance du permis de construire ou l'obtention du prêt immobilier.

👉 Quel indice BT01 faut-il prendre ?

Lorsque l'on actualise le coût d'une construction, on se base sur l'indice BT01 en cours le mois suivant la date à laquelle :

• le permis de construire a été délivré ;
• le prêt immobilier a été accordé.

Comme nous l'avons expliqué plus tôt, c'est toujours la date la plus tardive qu'il faut prendre en compte dans son calcul.

Quand sort l'indice BT01 ?

L'indice de revalorisation BT01 est calculé puis publié tous les mois. Cette fréquence permet au BT01 de refléter fidèlement la façon dont les coûts de construction évoluent sur le marché du bâtiment.

👉 Où peut-on trouver l'indice du bâtiment ?

Aux alentours du 17 de chaque mois, vous pouvez retrouver l'indice BT01 sur les sites de l'INSEE et du Journal officiel.

👉 Quel est le dernier index BT01 connu à date ?

Au moment où nous écrivons cet article, le dernier indice BT01 à date est celui du mois de décembre 2023. Il a été publié à la mi-mars 2024 et atteint 130.8.

Comment calculer l'augmentation de l'indice BT01 ?

Pour calculer le taux d'évolution entre la valeur affichée du dernier indice BT01 connu et celle d'un indice plus ancien, les constructeurs utilisent la formule suivante :

💡 ((i2 - i1) / i1) x 100 = taux d'évolution (en pourcentage)

Dans cette formule, i2 correspond à un indice récent et i1 à un indice plus ancien.

Quel est le taux d'évolution de l'indice BT01 ?

Suite à la levée du confinement, on a assisté à une forte reprise de l'activité immobilière et les constructeurs noircissaient les pages de leurs carnets de commandes. Mais cette explosion de la demande a eu pour double conséquence d'entraîner une pénurie de matériaux dans le secteur du bâtiment et de faire s'envoler les prix. De même, le conflit en Ukraine a bouleversé un marché de la construction déjà sous tension. L'évolution de la valeur de l'indice BT01 a alors permis que soient révisés les prix des marchés de la construction et du bâtiment en France. À titre de comparaison, la valeur du BT01 était de :

• 130,8 pour le mois de janvier 2024 ;
• 130.6 pour le mois de décembre 2023 ; ((130.8 - 130.6) / 130.6 x 100 = 0.15 % de hausse sur 1 mois) ;
• 130.3 pour le mois de novembre 2023 ((130.6 - 130.3) / 130.3 x 100 = 0.23 % de hausse sur 1 mois) ;
• 126.8 pour le mois de décembre 2022 ((130.6 - 126.8) / 126.8 x 100 = 3 % sur 1 an) ;
• 111.6 pour le mois de décembre 2019 ((130.6 - 111.6) / 111.6 x 100 = 17.03 % de hausse sur 4 ans).

👉 Pourquoi l'indice BT01 augmente-t-il ?

Mise en place de nouvelles normes écologiques, recyclage (coûteux !) des matériaux, hausse du prix du foncier, boom du coût des matières premières, flambée des prix du bois, du ciment, des métaux, des plastiques et du verre, envolée de la demande post-Covid-19, guerre en Ukraine… C'est dans cette liste (non exhaustive !) à la Prévert que se trouvent quelques-unes des raisons qui font qu'à l'instar des coûts de construction dont il est le reflet, l'indice BT01 augmente d'année en année. Il est d'ailleurs intéressant de préciser que cette tendance haussière touche tous les corps de métier.