Lindexation des loyers dhabitation plafonnée à 3,5 %
Depuis une loi du 8 février 2008 « pour le pouvoir d'achat » (déjà !), lindice de révision des loyers (IRL) est calculé sur lévolution des prix à la consommation. Mais ces derniers mois, linflation explose pour atteindre des niveaux plus connus en France depuis longtemps : entre 8 et 10 % sont attendus fin 2022 !
Conséquence pour les locataires : le dernier indice de révision de loyer, sorti le 13 juillet 2022, permet une hausse des loyers de 3,6%, et ce pourcentage ne peut quaugmenter dans les prochains mois.
Pour protéger le pouvoir dachat des locataires de hausses insoutenables, le Gouvernement a donc décidé de prévoir un plafonnement de lindexation. Le plafonnement de lindexation est fixé à :
- 3,50 % en France métropolitaine ;
- 3,50 % en Corse mais ce taux pourra y être baissé jusquà 2 % près consultation pour avis de lassemblée de Corse ;
- 2,50 % en Outre-mer
A noter : selon une étude menée du 7 au 15 juillet 2022 auprès des propriétaires-bailleurs de PAP, 66% des propriétaires nappliquent pas la révision de loyer en cours de bail, soit parce que le dispositif leur paraît complexe, soit parce quils souhaitent conserver de bonnes relations avec leurs locataires.
Renforcement de lencadrement des loyers
Dans vingt-quatre villes de métropole sapplique aujourdhui un encadrement des loyers consistant en un plafonnement des loyers dhabitation (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune et Est Ensemble). Cette mesure sy justifie notamment par un niveau élevé des loyers.
Or, la loi elle-même permet un dépassement du plafond, appelé « complément de loyer », lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles. La loi ne définit cependant pas la nature de ces caractéristiques pas plus que leur valorisation.
Résultat, le complément de loyer est fréquent. Daprès une étude menée sur les annonces de location publiées sur PAP à Paris en 2021, 42,1% des annonces appliquent un complément de loyer. Le phénomène est encore plus marqué sur les surfaces de moins de 20 m², qui appliquent un complément de loyer à 73,2 %... ce qui ne les empêche pas dêtre les biens qui reçoivent le plus de contacts (entre 60 et 80 en moyenne).
Face à ce constat, la loi pouvoir dachat liste les défauts des logements qui ne peuvent faire lobjet de complément de loyer. Ainsi, un logement ne pourra plus faire lobjet dun complément de loyer :
- Sil dispose de sanitaires sur le palier ;
- En présence de signes dhumidité sur certains murs ;
- Sil est de classe F ou G sagissant de son niveau de performance énergétique ;
- Si des fenêtres laissent anormalement passer lair (hors grille de ventilation) ;
- En présence dun vis-à-vis de moins de dix mètres ;
- En cas dinfiltrations ou dinondations provenant de lextérieur du logement ;
- En cas de problèmes dévacuation deau au cours des trois derniers mois ;
- En présence dune installation électrique dégradée ;
- En cas de mauvaise exposition de la pièce principale.
Les passoires énergétiques dans la ligne de mire
L'interdiction du complément de loyer pour les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une nouvelle mesure qui s'inscrit dans la lutte contre ce qu'on appelle les « passoires énergétiques » ou les « passoires thermiques ».
Rappelons que depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les logements de la classe F ou G :
- ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer entre deux locataires en zone tendue... règle étendue à toute la France à compter du 24 août 2022 ;
- ne pourront plus, à compter du 24 août 2022, faire l'objet d'une indexation en cours de bail ;
- que les logements classés G seront interdits à la location en 2025 puis les logements classés F en 2028.
Et même que depuis la loi Climat de 2019, les logements dont la consommation excède 450 kWh/m²/an seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023
Ces mesures de plus en plus strictes posent néanmoins de sérieux problèmes dapplication. Après un couac important sur le Diagnostic de Performance Energétique fin 2021, c'est aujourd'hui l'audit énergétique à la vente, initialement prévu le 1er septembre 2022 qui est décalé au 1er avril 2023 faute de préparation des professionnels du secteur.
Quant aux aides (en particulier MaPrimeRénov), elles sont essentiellement utilisées pour des « gestes », comme le changement du système de chauffage, plutôt que des rénovations globales. Sans oublier les difficultés pour les logements en copropriété à faire voter des travaux disolation à léchelle de limmeuble !
Ainsi, peu de logements sont actuellement sortis de leur statut de « passoire thermique ». On voit mal comment ces logements pourraient sortir du parc locatif, ce qui entrainerait une pénurie doffres supplémentaire et risquerait de poser des problèmes de pouvoir dachat.
La démarche de PAP
Ces dernières années, plusieurs lois sont venues encadrer plus strictement les locations et nous mettons tout en uvre pour informer les propriétaires de ces nouvelles lois.
Mais les lois ne sont pas toujours simples... dautant quelles senchainent rapidement ! Cest pour cette raison, quau-delà de linformation, nous avons centralisé toutes les informations et proposé de véritables outils qui permettent de respecter les règles simplement. De plus, nos équipes sont joignables par téléphone pour répondre à toutes les questions.
Notre objectif est toujours le même : la location de particulier à particulier doit rester sûre, simple, conforme à la loi et toujours économique !