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La vente et la transmission du contrat de location
La vente n'est pas soumise à des règles particulières. Simplement, le compromis contient une clause stipulant que le logement est loué en vertu d'un contrat de location qui est annexé au compromis. En d'autres termes, le contrat de location est transmis à l'acquéreur avec le logement et l'acquéreur a connaissance des conditions de la location. Mais il convient de savoir précisément ce qui est transmis avec le contrat. Le dépôt de garantieRappelons que le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur à son entrée dans les lieux et qui lui est rendue à la sortie. C'est le nouveau bailleur qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ. Ce principe est obligatoire depuis une loi de 2009, et ce même si le dépôt de garantie n'a pas été transféré à l'acquéreur au moment de la vente. Ce n'est pas systématique en effet, compte tenu des sommes en jeu par rapport au prix de vente. La cautionSi le paiement du loyer était garanti par un contrat de caution solidaire, le principe est que le contrat est transmis avec le contrat de location, en tant qu'accessoire, sauf si la caution avait précisé qu'elle réservait son engagement au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat. Pour éviter toute discussion, nos contrats de caution solidaire contiennent une clause stipulant que l'engagement de la caution sera automatiquement transmis au nouvel acquéreur en cas de vente du logement. A noter : si la caution ne satisfait pas le nouvel acquéreur, il ne peut pas réclamer une nouvelle garantie au locataire. Encore une fois, le contrat de location se poursuit avec l'acquéreur aux conditions antérieures. L'assurance contre les loyers impayésSi le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés (GLI), le contrat d'assurance est obligatoirement résilié. Il ne peut pas être transféré. S'il le souhaite, l'acquéreur a bien évidemment la possibilité de souscrire un nouveau contrat d'assurance, étant entendu que s'il souscrit une GLI auprès du même assureur pour des garanties équivalentes, il n'aura pas de délai de franchise à respecter et il sera couvert immédiatement. Si le vendeur avait souscrit une garantie des risques locatifs (GRL), son locataire étant éligible à la GRL, le contrat est transféré à l'acquéreur qui peut donc bénéficier dès le départ d'une couverture contre les loyers impayés.La poursuite du contrat de locationLe contrat se poursuit avec le nouvel acquéreur. Mais attention, sauf clause contraire, l'acquéreur ne peut pas agir contre le locataire pour des loyers impayés antérieurs à la vente, sauf s'il est prévu dans l'acte de vente une subrogation des droits du vendeur au profit de l'acquéreur.
V. Samsel © pap.fr
- 6 nov. 2011
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