Comment vendre un logement loué ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 23 mars 2023
Juriste chez PAP.fr

Vous avez loupé les délais pour donner congé à votre locataire alors que vous vouliez impérativement le vendre ! Rassurez-vous : une autre possibilité s'ouvre à vous : vendre occupé. Comment et à quel prix ? On vous dit tout.

Le bailleur peut demander au locataire jusqu'à deux heures de visites pendant les jours ouvrables.
Le bailleur peut demander au locataire jusqu'à deux heures de visites pendant les jours ouvrables. © Kseniya Ovchinnikova/Getty Images

Est-ce qu'un propriétaire a la possibilité de vendre occupé un bien en cours de bail ?

Un propriétaire peut-il vendre avant la fin du bail : la réponse est oui ! Si vous avez laissé passer la date de fin de bail et omis de donner congé pour vente : il vous restera la vente occupée. En effet, le fait que le logement soit loué n'empêche jamais son propriétaire de vendre. Le locataire se retrouvera avec un nouveau propriétaire et le bail suivra son cours sans aucun changement ni pour le locataire ni pour ses cautions solidaires. 

Acheter un appartement mis en vente loué attire des acquéreurs souhaitant faire de l'investissement locatif.

En cas de force majeure, est-ce que mon propriétaire peut donner congé avant la fin du bail ?

❌ Non ! Le législateur au nom de la sécurité locative n'a prévu aucune dérogation à la règle des congés. Le délai de préavis du propriétaire pour vendre libre de toute occupation le bien est de six mois avant l'échéance du bail pour les locations vides et de trois mois avant pour les meublés. La seule solution pour les urgences majeures : vendre un logement occupé. Un bailleur ne peut jamais casser un bail en cours.

Quelle procédure pour vendre un bien « libre » de tout locataire ?

C'est très simple, mais il faut connaître les délais. Et si vous êtes dans les délais, vous pouvez alors donner congé pour vente à votre locataire, ce qui met fin au bail. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement.

En location vide, vous ne pouvez donner congé pour vente que 6 mois avant l'échéance du bail (tous les 3 ans).

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

En location meublée, vous ne pouvez donner congé pour vente que 3 mois avant la fin du bail (tous les ans).

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

Comment informer un locataire de la vente du logement en cours de bail ? 

La vente d'un logement en cours de location n'impose au propriétaire aucun formalisme particulier. Contrairement à une idée reçue et sauf exception, si vous décidez de vendre votre logement occupé, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter votre logement en cours de bail. Puisque vous ne lui donnez pas congé, il peut rester dans les lieux après la vente. Il va simplement changer de propriétaire en cours de bail. Vous n'avez aucune démarche officielle à effectuer auprès de lui pour l'informer de votre intention de vendre le logement qu'il occupe. Il n'y a donc pas de modèle type de lettre à utiliser pour l'informer.

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Le locataire en place ne bénéficie-t-il pas d'une priorité sur l'achat en cas de vente occupée ?

❌Non ! Le locataire n'a pas une priorité d'achat en cas de vente occupée mais il est souvent le premier intéressé : ne perdez pas de vue cette possibilité. Le droit de préemption n'existe que lorsque le bailleur donne un congé pour vente en location vide et pour l'échéance du bail. 

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement « libre » ?

Si le logement est loué en « vide » et que le propriétaire donne congé pour vente et pour l'échéance, le locataire a un droit dit de préemption. En d'autres termes : il est prioritaire pour acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis. Vous devez donc lui adresser un congé avec offre de vente. Cette priorité d'achat n'existe pas pour un bail meublé.

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N'est-il pas préférable de communiquer au locataire votre intention de vendre ?

✅Évidemment ! Même s'il n'a pas un droit de préemption (priorité d'achat), le locataire est le mieux placé pour apprécier votre bien et vous avez intérêt à lui proposer de l'acheter avant de le mettre en vente publiquement. Il appréciera votre démarche de lui proposer avant de publier votre annonce. Et s'il l'achète, vous n'aurez pas à vous occuper d'organiser toute la mise en vente. Votre proposition peut être verbale, mais vous pouvez la faire par écrit, avec les conditions de la vente et notamment le prix. Vous pouvez même lui laisser la préférence pendant un certain délai, huit ou quinze jours, à votre convenance.

Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué : quelle décote ?

Le prix proposé au locataire est en principe le prix du logement libre, mais le locataire peut négocier, sachant que s'il n'achète pas, le propriétaire ne pourra le vendre qu'en tant que logement occupé, donc, le plus souvent, avec une petite décote. Un logement occupé peut donc entraîner une décote. La décote du logement vendu occupé sera plus ou moins variable et dépend : du temps restant à courir, du montant du loyer et de l'âge du locataire, de la performance énergétique du logement et si le bien est situé dans une zone d'encadrement à la location ou relocation. Il existe de nombreux paramètres et pour les investisseurs seule la rentabilité compte.

Si vous vendez le logement occupé, vous ne vous adresserez qu'aux investisseurs et vous éliminez généralement tous ceux qui cherchent une résidence principale. 

Plus la rentabilité est forte et plus vendre occupé est un atout

C'est vrai ! Certains biens sont parfaitement adaptés à l'investissement locatif (par exemple les petites surfaces et petits appartements en centre-ville). La vente d'un logement occupé, surtout si le loyer est adapté au prix du marché immobilier local et que votre locataire paie régulièrement son loyer peut être un atout pour un investisseur : il n'aura pas à se préoccuper de chercher un locataire et connaîtra immédiatement sa rentabilité locative. Si celle-ci est bonne, nous vous conseillons d'ailleurs de l'indiquer directement dans votre annonce !

Comment s'organisent les visites d'un logement occupé ?

Une fois que vous avez informé votre locataire de votre projet de vente, vous allez vous entendre avec lui pour définir les créneaux de visite, car il doit vous permettre de laisser visiter le logement en vue de la vente. Vous pouvez lui demander jusqu'à deux heures de visites pendant les jours ouvrables.

C'est ce que prévoit la loi qui encadre la location et cela est rappelé dans les contrats types de location, comme ceux de PAP. En pratique, vous allez joindre votre locataire et fixer avec lui les créneaux de rendez-vous pour effectuer les visites. Il peut exiger d'être présent. Toutefois, si cela est trop compliqué pour lui de se rendre disponible, il peut vous autoriser par écrit à faire visiter le bien en son absence, en vous remettant un jeu de clés.

À vous de prendre toutes les précautions, car le locataire vous confie alors son logement avec tous ses effets personnels. En revanche, vous ne pouvez jamais exiger du locataire qu'il vous remette un trousseau de clés. Si vous possédez un double de ses clés, vous ne pouvez pénétrer dans son logement qu'avec son accord exprès. N'oubliez pas que vous êtes chez votre locataire ! C'est à lui de s'organiser pour que les visites puissent avoir lieu à des horaires raisonnables et convenus avec vous.

Réaliser une visite virtuelle de votre bien peut être une bonne solution pour éviter de déranger le locataire inutilement et limiter le nombre de visites. 

Un nouveau propriétaire peut-il récupérer le bien et mettre fin au bail ?

✅Oui, mais avec des délais allongés. L'acheteur d'un logement occupé qui souhaite donner congé au locataire en place doit tenir compte des délais spécifiques qui s'imposent à lui dans cette hypothèse. Cela concerne uniquement les logements loués en « vide », c'est-à-dire non meublés.

  • S'il souhaite donner un congé pour vente à son locataire, le bailleur ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre ;
  • S'il souhaite donner congé pour reprendre le logement pour y habiter, il doit alors respecter un délai minimal de deux ans avant la reprise. Par conséquent, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'achat du logement, le congé pour reprise ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Que devient la caution solidaire en cas de vente du logement loué ?

Si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, cet acte de caution est transmis avec le contrat de location, en tant qu'accessoire, sauf si la personne qui s'était portée caution avait précisé qu'elle réservait son engagement au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat. Le bénéfice du cautionnement qui garantit le paiement du loyer au propriétaire en cas d'impayé du locataire est donc transmis automatiquement à l'acheteur du logement.

Pour conclure, sachez que vendre un logement occupé n'est pas toujours une mauvaise affaire pour un vendeur : il percevra jusqu'au jour de la vente ses loyers (aucune vacance locative) et la décote n'est pas systématique !

Si la caution ne satisfait pas le nouvel acquéreur, il ne peut pas exiger une nouvelle garantie du locataire. Encore une fois, le contrat de location se poursuit avec l'acheteur aux conditions antérieures.


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