Immobilier de particulier à particulier

Louer une petite surface

Propriétaire d'un logement de petite surface, vous ne pouvez pas le louer en toute liberté. La location de « petits logements » est en effet réglementée, et ce de deux façons : la décence et le montant du loyer. Explications.

En tant que propriétaire d'un bien immobilier, vous avez le droit de le vendre quelle que soit sa surface. Tel n'est pas le cas en revanche si vous souhaitez le louer. En effet, devant la prolifération des marchands de sommeil, les pouvoirs publics sont intervenus pour mettre de l'ordre et donner la définition de ce qu'est un logement décent. Cela a donné naissance au décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence que doivent respecter les logements destinés à l'habitation.

Un logement décent : pas moins de 9 m²

Outre des précisions sur les éléments de confort du logement, le décret de 2002 fixe la surface précise en deçà de laquelle il n'est pas possible de donner en location un bien immobilier.

Une surface minimale à respecter

Un logement donné en location doit disposer d'au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m. Le décret permet toutefois la location d'un logement de moins de 9 m² si son volume fait au moins 20 m3.

Le fait que le logement soit coquet, bien aménagé ne peut « compenser » le nombre de mètres carrés manquants.

Comment calcule-t-on cette surface ou ce volume ?

La surface à prendre en compte est ce que l'on appelle la surface « loi Boutin », telle qu'elle résulte de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont également exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

S'agissant d'une petite surface et très souvent de chambres mansardées, la hauteur sous plafond est essentielle car on ne prend pas du tout en compte la surface de la pièce où la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Si vous installez une mezzanine non démontable, sachez que la surface au-dessous et au-dessus de la mezzanine doit avoir une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m pour être prise en compte.

Les 9m² concernent la surface de la pièce principale, et non du logement. Cela signifie notamment que si vous avez une pièce de 10 m² et que vous souhaitez installer une petite salle de douche ou des toilettes, vous risquez de ne plus respecter la surface des 9 m² pour la pièce principale. Et encore une fois, le WC ne compensera pas la surface perdue pour la pièce à vivre.

La surface loi Boutin n'est pas exactement celle résultant de la loi Carrez, obligatoire en cas de vente. Il est donc fortement déconseillé d'utiliser le métré Loi Carrez que l'on vous a le cas échéant remis lors de l'acquisition du bien.

Ou un volume minimal

Le décret de 2002 offre une alternative au 9 m² puisqu'il admet la location d'un logement d'un volume de 20 m3.

Le calcul du volume se fait en multipliant la surface par la hauteur sous plafond. Par exemple, si vous avez 3 m de hauteur sous plafond pour une surface de 8 m², le logement a un volume de 24 m3. Il est donc décent et peut être loué.

Attention : dans ce calcul, on ne tient pas compte du volume de la pièce où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Le volume occupé par le rampant n'entre donc pas en ligne de compte.

Pour quelles locations ?

Ce texte vise les locations de résidences principales, vides ou meublées. C'était d'ailleurs le grand apport de ce décret qui a fixé une surface minimale, même pour les locations meublées. Avant cette date, seules les locations vides devaient respecter une surface minimale qui était de 12 m².

La surface du logement doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location vide. En location meublée, une telle obligation existera avec la mise en place des modèles de contrat type.

En cas d'absence de mention dans le contrat de location de la surface habitable, le locataire peut dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat, mettre en demeure le bailleur d'indiquer ces informations dans le bail. En l'absence de réponse du bailleur dans un délai d'un mois ou en cas de refus de sa part, le locataire a trois mois à compter de la date de mise en demeure pour saisir la juridiction compétente. Le locataire peut le cas échéant obtenir la diminution du loyer.

Si le logement loué à titre de résidence principale ne fait pas les 9 m² ou 20 m3 requis, le locataire peut demander un dédommagement, en fait une diminution de loyer. Notez que dans ce cas, il ne peut avoir droit aux allocations logements qui ne sont versés que si le logement est décent.

Le propriétaire d'un logement de moins de 9 m² ou 20 m3 peut le louer à titre de résidence secondaire ou en location saisonnière. Le décret de 2002 ne s'applique pas dans ces cas là. Toutefois, il convient de respecter le règlement sanitaire applicable dans la commune. Sur Paris par exemple, le règlement impose une surface minimale de 7 m² pour une personne. Par ailleurs, ce type de locations tombe aujourd'hui à Paris sous le coup de la réglementation sur le changement d'usage. Le propriétaire, pour louer en saisonnier, doit désormais demander une dérogation à la mairie de Paris, dérogation qui n'est accordée que sur compensation. Le bailleur doit ainsi réaffecter une surface équivalente de local commercial à usage de logement. Autant dire que la dérogation est très difficile à obtenir.


Publié par & © PAP.fr -


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