Immobilier de particulier à particulier

Taxe foncière : comment est-elle calculée ?

La valeur locative du bien

La taxe foncière est calculée à partir de la "valeur locative cadastrale du bien" à laquelle est ensuite appliquée un taux d'imposition voté par les collectivités locales, les communes essentiellement.

Pour les propriétés bâties

La "valeur locative cadastrale" représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. On retire ensuite 50 % de charges fictives de ce montant, pour retenir le loyer net de charges. Et c’est sur cette valeur locative théorique, qu’on applique un pourcentage d’imposition, voté par les collectivités locales : les communes essentiellement.

Or, les valeurs locatives ont été déterminées en 1970 par l'administration fiscale avec l'aide des services du cadastre en tenant compte de nombreux paramètres (catégorie de l'immeuble, surface, éléments de confort...), et n'ont jamais fait l'objet d'une réforme depuis...

Ces valeurs locatives cadastrales devraient faire l'objet d'actualisations périodiques tous les trois ans et devraient, théoriquement, faire l'objet d'une révision générale. Mais la réforme de ces valeurs est un sujet très délicat. Car pour compenser les valeurs locatives devenues inadaptées, les collectivités locales ont progressivement augmenté le taux d'imposition qui s'y applique, et une réforme globale risquerait d'entrainer une explosion considérable de la taxe foncière !

En réalité, ces valeurs sont uniquement majorées, chaque année, à l'aide d'un coefficient forfaitaire. Ainsi, pour l'année 2016, le coefficient de revalorisation est de 1,01 %, aussi bien pour les propriétés bâties que non bâties.

Pour les logements neufs, la valeur locative est établie d'après la déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de l'achèvement de la construction. La valeur locative est par ailleurs actualisée à chaque changement de consistance du bien.

Si vous faites de nouvelles constructions : par exemple, si vous agrandissez ou surélevez votre maison, que vous construisez un garage, une véranda, une terrasse ou un bûcher ... ou que vous faites construire une piscine, ou bien si vous changez l'affectation des locaux, par exemple en transformant votre grenier en habitation, vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc dans les 90 jours pour lui permettre de recalculer la valeur locative de votre bien.

Pour les propriétés non bâties

Les valeurs locatives ont été déterminées lors de la révision générale des évaluations de 1961. Les actualisations prévues n'ont pas été réalisées depuis 1981 et les valeurs font seulement l'objet d'une majoration forfaitaire annuelle. Pour 2016, le coefficient de revalorisation est de 1,01 %.

L'abattement sur la valeur locative cadastrale au titre des charges fictives est de 20 % pour la détermination de la taxe foncière sur les propriétés non bâties et ce, pour tenir compte des frais d'entretien et de dépérissement.

Le calcul de la taxe foncière

Une fois la base d'imposition déterminée, c'est-à-dire après application des abattements (50% pour les propriétés bâties et 20 % pour les non bâties), le fisc multiplie cette valeur locative nette par des taux qui sont fixés annuellement par les collectivités territoriales (communes, départements, régions), pour obtenir le montant de la taxe foncière.

Le montant de la taxe foncière peut donc varier considérablement d'une commune à l'autre selon le taux d'imposition qui est décidé !

Le calcul de la taxe foncière pour les terrains à bâtir

En zone très tendue

Pour inciter les propriétaires de terrains situés dans les communes de la zone la plus tendue à faire construire ou à vendre leurs terrains pour qu'ils soient construits, le calcul de la taxe foncière a été modifié et alourdi depuis 2015.

Cependant, la mesure ayant conduit à une augmentation considérable de la taxe foncière pour les propriétaires concernés, elle a été partiellement réduite pour 2016 afin de laisser aux propriétaires le temps de "prendre leurs dispositions"...

Dans ces communes, pour 2016, la valeur locative des terrains constructibles est majorée de 25 %, comme en 2015. En revanche, la majoration complémentaire de 5 €/m2 qui devait par ailleurs s'appliquer a été supprimée. Toutefois, l'avis de taxe foncière la mentionne et précise que cette majoration forfaitaire n'est que "suspendue" pour 2016. A compter de 2017, la majoration forfaitaire devrait toutefois être réduite à 3€/m2 (au lieu de 5), et les communes pourront décider de moduler cette valeur forfaitaire dans la limite de 1 à 5 €/m2. Quant à la majoration proportionnelle de 25 %, elle sera supprimée.

Enfin, dès 2016, la superficie retenue pour le calcul de la majoration est limitée à 200 m2, mais, à compter de 2017, les communes pourront décider de ne plus réduire la surface prise en compte pour le calcul... Bref, affaire à suivre...

En dehors de la zone très tendue

Dans les autres communes, sur délibération du conseil municipal, une valeur forfaitaire pouvant aller jusqu'à 3 €/m2 peut être décidée. Toutefois, la superficie retenue pour le calcul de cette majoration est limitée à 200 m2, et ce, même si vous possédez plusieurrs parcelle contigües.


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