Les frais et charges à déduire

Après avoir déclaré les loyers encaissés, les propriétaires vont pouvoir déduire de ce montant les frais et charges qui grèvent les logements loués. Pour être déductibles, ces sommes doivent répondre à certaines caractéristiques générales et faire partie d'une des catégories énoncées par la loi.

Les conditions de la déduction

Pour être déductibles, les charges doivent répondre à certaines conditions générales, applicables quelle que soit la catégorie de charges en cause :

• La dépense en question doit se rapporter à un bien vous procurant un revenu foncier, c'est-à-dire faisant l'objet d'un contrat de location. En conséquence, vous ne pouvez déduire une charge se rapportant à un logement vacant (parce que, par exemple, vous comptez le vendre dans quelques mois) ou un logement dont vous vous réservez la disposition, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire ;
• La dépense doit être payée au cours de l'année pour être valablement déduite des revenus de l'année en question. Ainsi, vous déduisez de vos revenus fonciers 2010 les dépenses acquittées en 2010 ;
• Vous devez pouvoir justifier de ces dépenses auprès de l'administration fiscale. Nous vous conseillons donc de conserver tous les documents relatifs à ces dépenses (factures, etc.).

Les frais et charges déductibles

Peuvent essentiellement être déduits du montant des loyers hors charges encaissés dans l'année les frais et charges suivants et ce, pour leur montant réel :

Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration

La grande majorité des travaux engagés pour le ou les logements sont déductibles du montant des loyers encaissés (voir le feuillet suivant : Le cas des travaux).

Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des dépenses que vous avez supportées pour le compte de vos locataires et dont vous n'avez pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire. Cette déduction s'applique par exemple lorsque le locataire ne rembourse pas à son propriétaire la totalité des charges récupérables dues.

Les provisions pour charges de copropriété

Cette déduction ne concerne bien évidemment que les propriétaires de biens en copropriété. Chaque propriétaire bailleur doit, d'une part, déduire l'ensemble des provisions de charges payées l'année précédente (soit en 2012, les provisions versées en 2011) et, d'autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2010 dont l'arrêté est intervenu en 2011 (voir le feuillet suivant : Le cas des travaux).

Les dépenses déductibles sont les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et éléments communs à l'immeuble (travaux prévus aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui encadre le droit de la copropriété).

Les frais de gestion

Vous pouvez déduire, pour leur montant réel, certaines dépenses d'administration et de gestion de vos logements. Sont visés :

• la rémunération des gardes et concierges ;
• les frais de gérance. Il s'agit des rémunérations versées aux personnes qui s'occupent de la gestion de votre bien. Le syndic administre la copropriété pour le compte des propriétaires : ses honoraires sont donc également déductibles des revenus fonciers, mais attention, ils sont pris en compte dans la rubrique précédente relative aux charges de copropriété ;
• les frais de procédure. Il s'agit notamment des sommes exposées pour le règlement de différends, soit avec votre locataire soit avec un entrepreneur ou prestataire ou pour le règlement de litiges portant sur la propriété du logement donné en location (limite de propriété, etc.). Les frais concernés sont les honoraires versés, notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert.

Les primes d'assurances

Quel que soit le risque couvert, l'ensemble des primes d'assurance se rapportant aux logements loués est déductible, en intégralité. Peuvent donc êtres déduites :

• les primes versées dans le cadre de la garantie universelle des risques locatifs (GRL) ;
• les primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés (GLI) ;
• les primes d'assurance « propriétaire non occupant ».

Certaines impositions

Certaines des impositions relatives au logement loué et à la charge du propriétaire sont déductibles. Peuvent notamment être déduites :

• la taxe foncière ;
• la taxe spéciale d'équipement ;
• la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France ;
• la contribution sur les revenus locatifs dans les rares cas où elle subsiste.

Les intérêts d'emprunt

Vous pouvez déduire les intérêts des emprunts que vous avez contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation (par exemple pour payer des droits de succession) du logement loué. La déduction porte non seulement sur les intérêts mais également sur les frais d'emprunt tels que les frais de constitution de dossier et d'inscriptions hypothécaires.

Une déduction forfaitaire spécifique dans certains cas

Dans le cadre de certains dispositifs d'investissement locatif (Le Borloo ancien par exemple), les propriétaires bailleurs bénéficient de la possibilité de déduire un pourcentage du montant des loyers en plus de toutes les autres charges déductibles.