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Immobilier de particulier à particulier

Les revenus fonciers

Les revenus tirés des locations vides constituent des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt sur le revenu. Pour déterminer le résultat foncier - bénéficiaire ou déficitaire - des règles précises sont à respecter.

Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux vides, c'est-à-dire non meublés, déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut s'agir de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), de locaux d'activité (bureaux, commerces, usines) ou de terrains.

Les revenus à déclarer

Il s'agit essentiellement des loyers réellement encaissés au cours de l'année civile. Doivent également être déclarées certaines recettes exceptionnelles telles que d'éventuelles subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). En revanche, les charges locatives versées par le locataire ne sont pas à déclarer.

Les propriétaires peuvent relever soit du régime forfaitaire soit du régime réel.

Régime forfaitaire Régime réel
Les frais et charges à déduire
Dans le cadre du régime forfaitaire, les frais et charges engagés sont réputés représentés par un abattement forfaitaire de 30 % appliqué sur les loyers. Ce régime peut s'appliquer dès lors que les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 €/an. Lorsque vous relevez du régime réel - obligatoirement si vos revenus fonciers excèdent 15.000 €/an et sur option en deçà -, vous déduisez les frais et charges engagés pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant réel. Viennent ainsi en déduction des loyers perçus les travaux, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, etc.
Le sort du résultat foncier
Lorsque vous relevez du régime forfaitaire, votre résultat foncier est forcément bénéficiaire. Une fois appliqué l'abattement de 30 %, l'administration fiscale intègre 70 % de vos revenus locatifs à l'ensemble de vos autres revenus (les salaires par exemple). L'ensemble est alors passible de l'impôt sur le revenu. Si le résultat foncier est bénéficiaire, il s'ajoute à vos autres revenus annuels, puis est soumis à l'impôt sur le revenu. En cas de déficit foncier, celui-ci s'impute sur votre revenu global annuel, vous permettant ainsi de diminuer votre impôt sur le revenu.
Les obligations déclaratives
Aucune déclaration spécifique n'est à effectuer : il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) directement sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042. Les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition sont tenus de souscrire un imprimé annexe à la déclaration n° 2042. Il s'agit soit de la déclaration n° 2044, soit de la déclaration n° 2044 spéciale (dédiée à ceux qui ont opté pour au moins un régime spécial tel que Duflot, Borloo, Robien, Scellier, etc.).

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