Résidence secondaire, terrain à bâtir : l’immobilier surtaxé pour la bonne cause !

Alors qu’est aujourd'hui même connu le budget 2015 aux nombreuses mesures en faveur du logement, un autre texte intéressant l’immobilier a été publié au Journal officiel du 30 décembre : la loi de finances rectificative pour 2014. Si le premier texte contient des aides ou baisses d’impôt afin de soutenir la construction, le second majore l’impôt pour mobiliser les biens existants. Le but est identique : lutter contre la crise du logement par tous les moyens.

La loi de finances rectificative pour 2014 prévoit dans les zones « tendues » :

• la majoration de la taxe d'habitation due au titre d'une résidence secondaire ;
• la majoration de la taxe foncière sur les terrains à bâtir.

Taxer les résidences secondaires pour favoriser la mise sur le marché de logements en zones tendues

Si la construction de logements neufs est un impératif, la mobilisation du bâti existant en est un autre. Le bilan est aujourd’hui mitigé puisqu’on constate que de nombreux logements sont uniquement affectés à usage de résidence secondaire dans des zones dites « tendues » où les ménages peinent à se loger. Ainsi, selon les documents préparatifs à la loi, « on compte, à Paris, environ 174 000 résidences secondaires et près de 170 000 demandeurs de logements sociaux ».
Or, pour les rédacteurs de la loi, les méfaits du manque de logements disponibles sont nombreux : « perte de pouvoir d’achat induite par les loyers élevés, installation des ménages modestes et moyens dans les zones périphériques par étalement urbain, pollution environnementale induite par les transports entre zones tendues et zones de résidence, coûts en infrastructures de transports en commun ».

L’objectif recherché par le gouvernement est que les logements existants soient « prioritairement consacrés à l’habitation principale ». Pour atteindre cet objectif, il existe déjà un dispositif fiscal : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV)… mais cette taxe ne concerne pas les logements meublés. Les résidences secondaires sont donc exclues du champ d'application de la TLV.

Le principe de la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Pour inciter les propriétaires à affecter leurs résidences secondaires à l’habitation principale, les conseils municipaux pourront décider de majorer de 20 % la taxe d’habitation due au titre des « logements meublés non affectés à l’habitation principale ». Cette majoration frappera donc tous les logements cumulativement :

• meublés ;
• utilisés à usage de résidence secondaire ;
• situés en zones tendues (1).

Le redevable sera le plus souvent le propriétaire, mais il pourra aussi s’agir du locataire si le logement est loué (hypothèse d'une résidence secondaire louée sur une longue période). La majoration de la taxe d’habitation sera de 20 %.

Les exceptions à la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Afin de ne pas pénaliser les particuliers que la vie oblige à user d'une résidence secondaire, la loi prévoit des exonérations de majoration lorsque l’utilisation du logement meublé à usage de résidence secondaire est une contrainte et non un choix, comme c’est déjà le cas pour échapper à la taxe sur les logements vacants. Ainsi :

• les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale pour des raisons professionnelles ne verront pas leur taxe d'habitation majorée pour le logement situé à proximité du lieu de travail ;
• les personnes âgées de condition modeste entrant en maison de retraite et qui conserve le logement qui constituait leur résidence principale ne seront pas surtaxées au titre de celui-ci ;
• et de manière générale ne seront pas visées par la majoration toutes les personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale.

Que penser de cette majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

Bien que l’objectif soit louable, les particuliers verront sans doute dans cette majoration une limite au droit de propriété et une nouvelle et énième imposition frappant l’immobilier… alors que le message officiel est à la relance de marché !
Au-delà de l’effet incitatif recherché, il s’agit aussi, et peut-être surtout, d’assurer des rentrées fiscales aux communes. Si la remise sur le marché à usage de résidence principale de ces biens est loin d’être certaine, la fiscalité ne suffisant pas toujours, loin de là, à modifier des choix patrimoniaux, une certitude : la réforme apportera de nouveaux subsides pour des communes en manque de financement. Au moins sur ce point la mesure sera un succès !

Taxer les terrains constructibles pour favoriser la libération du foncier constructible

Pour lutter contre la crise du logement, il faut aussi du foncier constructible disponible. A côté des terrains publics et assimilés dont la mise en vente est facilitée, le but est de mobiliser les terrains privés en incitant les particuliers à mettre en vente leurs terrains constructibles.
La lutte contre la « rétention foncière » passe actuellement :

• par un coup de pouce fiscal sous la forme d’une taxation de la plus-value allégée pour ceux qui vendent un terrain constructible pour augmenter les mises en vente ;
• par un alourdissement de la fiscalité sous la forme d’une majoration de la taxe foncière pour ceux qui conservent un terrain à bâtir sans construire.

Le deuxième mécanisme, le levier de la majoration de la taxe foncière, est ancien : plus de trente ans. D’abord facultative, la majoration est devenue systématique dans les zones dites « tendues ». Une forte hausse devait d'ailleurs avoir lieu dans ces zones à compter de 2015.

Pour mieux « désinciter à la rétention foncière » et en conséquence « libérer l’offre de foncier », la loi de finances rectificative recentre la majoration dans les zones où les tensions immobilières sont les plus fortes, en excluant la périphérie des zones tendues qui peut avoir conservé un caractère rural.
En conséquence, la hausse de la taxe foncière ne s'appliquera que dans les communes situées dans les zones A et A bis listées par l'arrêté du 30 septembre 2014.

Comme pour la taxe sur les résidences secondaires, les particuliers pourraient davantage percevoir la hausse d'impôt que la lutte contre la crise du logement... S'agissant des terrains à bâtir, l'effet incitatif pourrait être réel puisqu'il se double d'une forte diminution de la taxation de la plus-value en cas de vente.

Source :

• Loi de finances rectificative pour 2014 + dossier législatif ;
• Décision du Conseil constitutionnel n° 2014-708 DC du 29 décembre 2014