Location : que reste-t-il de la loi Alur ?

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est un texte fleuve de 177 articles qui concerne les rapports locatifs, la copropriété, les intermédiaires immobiliers et l'urbanisme et a nécessité plus de neuf mois de discussion parlementaire avant d'entrer en vigueur le 27 mars 2014. En matière de location, les principaux décrets d'application ont déjà été publiés et la loi Macron, adopté le 6 août 2015, a déjà toiletté certains aspects de la loi Alur.

Au final, il en ressort une grande confusion dans la tête des bailleurs et des locataires. Trois ans après l'entrée en vigueur de la loi Alur, les parlementaires dressent eux-mêmes un bilan en demi-teinte. Si nul n'est censé ignorer la loi, bien malin celui qui sait s'y retrouver dans le millefeuille législatif, notamment en ce qui concerne la mesure-phare : l'encadrement des loyers.

Faisons donc un point sur les dispositions de la loi Alur qui sont déjà en vigueur, celles qui sont à venir et celles qui sont passées à la trappe.

Loi Alur : les dispositions déjà en vigueur

Les principales dispositions de la loi Alur concernant la location sont d'ores et déjà entrée en vigueur.

Modèle d'état des lieux et grille de vétusté (à partir du 1er juin 2016)

Le décret du 30 mars 2016 précise les modalités d'établissement de l'état des lieux. En réalité, il entérine la pratique : il faut pour chaque pièce du logement faire la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement.

On peut toutefois noter que le décret permet de compléter l'état des lieux par des images. On prendra soin de faire dater et signer ces photos par les deux parties ou, pour les photos numériques de faire parvenir par courriel au deux parties afin de les dater et d'empêcher toute retouche ultérieure. 

Ce même décret du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir de l'application d'une grille de vétusté, ceci dans le but de faciliter le calcul des éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

La liste des pièces justificatives du locataire (depuis le 8 novembre 2015)

Avec la loi Alur, on change la logique : auparavant, la loi prévoyait une liste de documents interdits que le propriétaire ne pouvait demander au locataire. Désormais, le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 prévoit une liste exhaustive de documents autorisés, à l'exclusion de tout autre document.

Trois types de documents peuvent être demandés au locataire et à sa caution :

• une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire : il peut s'agir de la carte d'identité, du passeport, d'un permis de conduire ou d'un titre de séjour ;
• une pièce justificative de domicile :  il peut s'agir des trois dernières quittances de loyer ou d'une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour du paiement des loyers et des charges ;
• un ou plusieurs documents attestant de l'activité professionnelle et des ressources : il peut s'agir du contrat de travail, d'une attestation de l'employeur précisant l'emploi, la rémunération, la date d'entrée et éventuellement la durée de la période d'essai. Pour les professions libérales, il peut s'agir de la carte professionnelle ou pour les étudiants, la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité. En ce qui concerne les ressources, le propriétaire peut exiger le dernier avis d'imposition sur le revenu ou le dernier avis de taxe foncière, les trois derniers bulletins de salaire, d'un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions... le locataire doit prouver au propriétaire qu'il perçoit des revenus réguliers.

 Des modèles-types de contrats (depuis le 1er août 2015)

Pour conclure une location, vide ou meublée, il faut depuis le 1er août 2015 utiliser les modèles types de contrats qui ont été publiés par décret. A ces contrats, il faut annexer une notice explicative - une sorte de guide de la location - qui décrit les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

Vous pouvez télécharger nos modèles de contrats de location (vide et meublée) et de caution solidaire. Pour vous assister dans la rédaction de ces contrats, vous aurez également accès à nos tutoriels explicatifs.

Une liste de meubles obligatoires pour les locations meublées (applicable à compter du 1er septembre 2015)

Un décret du 31 juillet 2015 a défini la liste des meubles obligatoires dans une location meublée : ce décret reprend la jurisprudence antérieure. Chaque pièce doit être équipée de mobilier conforme à sa destination et comporter au minimum les éléments suivants :

• 1° Literie comprenant couette ou couverture ;
  
• 2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• 3° Plaques de cuisson ;
  
• 4° Four ou four à micro-ondes ;
  
• 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  
• 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  
• 7° Ustensiles de cuisine ;
  
• 8° Table et sièges ;
  
• 9° Etagères de rangement ;
  
• 10° Luminaires ;
  
• 11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Plafonnement des honoraires d'agence (depuis le 15 septembre 2014)

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d'agence sont plafonnés pour le locataire. Désormais, seules quatre prestations sont facturables au locataire (l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux) et pour un montant maximum décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables. Par exemple, pour un 20m² à Paris, les honoraires demandés au locataire ne peuvent excéder 300 euros. Locataire : combien devrez-vous payer votre agent immobilier ?

Encadrement à la relocation (pour tous les contrats, depuis le 1er août 2014)

Dans les zones tendues, le loyer est encadré à la relocation, cela signifie que le bailleur ne peut augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l'IRL). Cette disposition s'applique depuis juillet 2012 en location vide, elle est étendue à la location meublée depuis le 1er août 2014. Encadrement des loyers à la relocation en vide et en meublé : comment déterminer son loyer ?   

Les plafonds de loyer sont applicables à Paris (depuis le 1er août 2015)...

Critiqué, rogné... et finalement appliqué ! Depuis le 1er août 2015, les locations de logements situés à Paris intra-muros (dans l'un des vingt arrondissements parisiens) doivent respecter des plafonds de loyer. Les locations vides et meublées sont concernées. Les plafonds de loyer sont fixés par un arrêté préfectoral, le plafond de loyer est fixé en fonction de quatre critères : le nombre de pièces, l'époque de construction, le type de location (vide ou meublée) et l'adresse du bien.

Et du coup, comment connaître mon plafond de loyer ? Pour connaître le montant maximal de votre loyer, rendez vous sur le site officiel www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr . Remplissez le formulaire avec les quatre informations demandées et vous obtiendrez :

• un loyer de référence ;
• un loyer de référence majoré ;
• un loyer de référence minoré.

Voici comment se détermine votre plafond de loyer : Plafond de loyer = loyer de référence majoré x nombre de m² de surface habitable.

Il y a ensuite deux hypothèses :

• 1) votre loyer actuel est inférieur au plafond de loyer => Vous pouvez appliquer au nouveau locataire le loyer que vous appliquiez au précédent, sans baisse. En revanche, vous ne pouvez pas augmenter votre loyer jusqu'au loyer maximal.
• 2) votre loyer actuel est supérieur au loyer maximal => Vous devez ramener votre loyer au niveau du plafond de loyer mais vous pouvez éventuellement appliquer un complément de loyer.

Dans quels cas puis-je appliquer un complément de loyer ? Pour appliquer un complément de loyer, il faut cumuler deux critères :

• Seuls les propriétaires dont le loyer actuel est au moins égal au plafond de loyer peuvent appliquer un complément de loyer.
• Le logement doit présenter "des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique" (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur).

On aurait aimé que la loi entre un peu plus dans le détail... Rien de précis sur les fameuses "caractéristiques de confort ou de localisation", pas d'indice supplémentaire... Logiquement, on peut penser qu'un parking ou qu'un balcon constitue un confort supplémentaire permettant un complément de loyer. Même supposition pour une grande proximité des transports en commun ou une vue sur un joli monument...

Quel est le montant maximal du complément de loyer ?

Là encore, on regrette que la loi ne soit pas plus bavarde... Elle comporte aucune indication de calcul, ni de montant maximum du complément. Pour un parking ou une cave, le complément de loyer sera plus facilement estimable car ces éléments ont une valeur locative intrinsèque (un parking se loue aux alentours de 100 euros à Paris). En revanche, bien inspiré celui qui pourra évaluer la plus-value sur le loyer qu'apporte la présence d'une terrasse ou d'une vue sur le Sacré-Coeur...

Ce complément de loyer peut être contesté par le locataire dans les trois mois de la signature du bail en saisissant la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, un juge se prononcera : la caractéristique avancée par le propriétaire permet-il un complément de loyer ? Le montant du complément est-il justifié ou surestimé ? c'est donc la jurisprudence qui, décision après décision, permettra d'y voir plus clair.  

Mon bail a été signé avant le 1er août 2015, dois-je baisser mon loyer ? Non, ces règles de fixation ne concerne que les baux signés depuis le 1er août 2015 (ainsi que les renouvellements de contrats antérieurs mais c'est une hypothèse très rare). Les baux signés avant cette date ne seront jamais concernés même s'ils se reconduisent dans le futur. 

... et à Lille (entre le 1er février 2017 et le 17 octobre 2017)

Lancé à titre expérimental à Paris, l'encadrement des loyers avec des plafonds de loyer est entré en vigueur le 1er février 2017 dans les villes de Lille, Hellemmes et Lomme. Le tribunal administratif de Lille a annulé l'arrêté fixant les plafonds de loyers à Lille, il n'y a donc plus de plafonds de loyer à respecter depuis le 17 octobre 2017. Pour en savoir plus : L'encadrement des loyers à Lille annulé par la justice.

 

Indexation du loyer : plus aucune rétroactivité

L'indexation des loyers devient également plus encadrée avec la loi Alur. Voici ce que dispose l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

« A défaut d'avoir manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

Cet alinéa a des conséquences pour les bailleurs retardataires, ceux qui font leurs indexations chaque année à la date prévue dans le contrat ne seront pas impactés.

Méthode de calcul du nouveau loyer. L'indexation du loyer n'est possible que sur la dernière année de contrat. Si le bailleur n'a pas fait d'indexation depuis 3 ans par exemple, il ne pourra calculer son nouveau loyer que sur l'évolution de l'IRL entre N et N-1 (et non pas entre N et N-3).

Rétroactivité. Le nouveau loyer ne s'applique que pour l'avenir : si le bailleur demande son indexation avec retard, il ne peut jamais demander au locataire un rattrapage rétroactif.

Congé pour reprise (pour tous les contrats, depuis le 8 août 2015)

Le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. La loi Alur encadre cette faculté en location vide et en location meublée:

• les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s'agit que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.
• le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise », la formulation de la loi n'est pas très explicite.

Délai de préavis d'un mois en zone tendue (pour tous les contrats, depuis le 8 août 2015)

En location vide, le délai de préavis est de trois mois pour le locataire. Toutefois, dans un certain nombre de cas, le délai de préavis est réduit à un mois. La loi Alur a allongé la liste des cas de prévis réduit. Désormais, le délai de préavis est réduit à un mois dès lors que :

• le logement est situé dans une zone tendue (à Paris, et dans les 27 autres agglomérations concernées, le délai de préavis est donc désormais d'un mois sans avoir à justifier d'aucun autre motif et quelle que soit la date de signature du contrat),
• le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu,
• l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
• le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé,
• le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Rapprochement entre vide et meublé

Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Ainsi, les obligations du bailleur et du locataire sont mieux définies. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés (attention ! Si l'état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradations, le délai est réduit à un mois). Autre nouveauté pour le vide et le meublé : l'état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation.

Toutefois, la location meublée connaît encore des spécificités :

• la durée du contrat de location est d'un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide) ;
• le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide) ;
• les modalités pour donner congé sont différentes (délai de préavis d'un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire). 

Un statut pour la colocation

La loi Alur prévoit un mini-statut de la colocation et :

• organise les modalités de signature du contrat de location,
• limite à six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire,
• permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.

Loi Alur : les mesures à venir

Les principales mesures de la loi Alur sont entrées en vigueur, mais on attend encore quelques décrets.

"Permis de louer" : seulement dans zones d'habitat indigne (décret publié, application selon les communes)

La loi Alur a institué ce "permis de louer" afin de lutter plus efficacement contre l'habitat indigne -le ministère du Logement a identifié 210 000 logements indignes sur le territoire- et les marchands de sommeil. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent donc délimiter des secteurs géographiques (il peut s'agir d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles) dans lesquels prolifèrent l'habitat indigne.

Dans ces zones, la mise en location pourra être conditionnée à :

• une déclaration auprès de l'administration, ou,
• une autorisation préalable de l'administration.

Pour en savoir, nous vous invitons à consulter notre article : Un permis pour louer ? Seulement dans les zones d'habitat indigne

De nouveaux diagnostics : électricité et gaz (à partir de juillet 2017 et janvier 2018)

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi Alur, prévoit qu'un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz devra être annexé au contrat de location. Ces diagnostics devront évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. L'obligation d'annexer ces diagnostics au bail s'appliquera :

• à partir du 1er juillet 2017 pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
• à partir du 1er janvier 2018 pour les autres logements.

Loi Alur : les mesures mises au rebut

Ce sont les deux mesures les plus emblématiques de la loi Alur qui ont été les plus « amochées ». Le départ de Cécile Duflot du ministère du Logement en avril 2014 aura permis à ses nombreux opposants (à commencer par le Premier ministre) de mettre à mal l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL).

Hormis Paris... et Lille, pas d'encadrement des loyers

Dans le texte voté en mars 2014, l'encadrement des loyers devait s'appliquer dans 28 agglomérations (Ajaccio, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse). Toutefois, en plein coeur de l'été 2014, Manuel Valls a sérieusement refroidi les ardeurs des locataires. « Tous les acteurs le disent : les conditions techniques ne sont pas réunies, et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C’est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. Cette situation complexe génère trop d’incertitudes pour les investisseurs. Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé. » Un enterrement en bonne et due forme.

Malgré le coup d'arrêt porté par le Premier ministre de l'époque, Lille s'est portée volontaire pour une mise en place de plafonds de loyers. C'est chose faite depuis le 1er février 2017.

La Gul et la GRL remplacées par le Visale

Le Visa pour le logement et l'emploi (VISALE) est un dispositif de garantie des contre les loyers impayés proposé par Action Logement. Cette garantie est gratuite pour le locataire et le bailleur et concerne les logements dont le loyer (charges comprises) est au maximum de 1 300 euros (1 500 euros pour Paris intramuros).

Le Visale concerne certaines catégories de locataires :

•  Le salarié précaire ou titulaire d'une promesse d'embauche dans le secteur privé de plus de 30 ans, quel que soit son contrat de travail  (hors CDI confirmé) qui entre dans un logement dans les six mois de sa prise de fonction. Sont donc visés les salariés en période d'essai pour un CDI, les salariés en CDD, les intérimaires, les intermittents, les apprentis, etc.
• Tout jeune de moins de 30 ans au plus (jusqu'au 31e anniversaire) peut bénéficier depuis le 30 septembre 2016, de la garantie Visale, qu'il soit salarié, chômeur ou étudiant (à l'exclusion des étudiants non boursiers et rattachés au foyer fiscal de leurs parents) dès lors que le logement appartient au parc locatif privé.
• Les ménages en difficulté et logés dans le parc privé par le biais d'un organisme d'intermédiation locative agréé.

Pour plus de détails sur cette garantie, vous pouvez consulter notre article : Visale : une solution pour les salariés précaires et les jeunes actifs.