Louer une petite surface : quelle est la loi en vigueur ?

Quelle surface minimale pour louer un logement ?

Au niveau national, la règle figure à l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent : la pièce principale doit mesurer au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou offrir un volume habitable d’au moins 20 m³. Mais ce n’est qu’un plancher : le règlement sanitaire départemental (RSD) s’applique en plus, et il est parfois plus exigeant. Les règles nationales qui devaient le remplacer depuis le 1^er octobre 2023 (art. R. 1331-17 à R. 1331-23 du Code de la santé publique) ont été annulées par le Conseil d’État (CE, 29 août 2024, n° 488640). Les RSD s’appliquent donc de nouveau pleinement, dans l’attente d’un nouveau décret.

Comment mesurer ?

La surface habitable se calcule selon l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation. On retire les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures. On exclut aussi les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les combles non aménagés, caves, balcons, loggias et vérandas. Le volume habitable s’obtient en multipliant cette surface par la hauteur sous plafond : toutes les parties d’au moins 1,80 m comptent, et pas seulement celles de plus de 2,20 m (Cass. 3^e civ., 11 octobre 2018, n° 17-21 677, à propos d’une chambre parisienne).

📍Cas pratique : la chambre sous les toits de Julien

Julien possède une chambre mansardée de 12 m² au sol à Paris 11^e. Sous le rampant, 4 m² font moins de 1,80 m de haut : ils ne comptent pas. Restent 8 m² habitables, sous 2,60 m de plafond, soit 20,8 m³. Au regard du décret décence, la chambre passe grâce à son volume. Mais le RSD de Paris exige une pièce principale de 9 m², sans alternative en volume : à Paris, Julien ne peut pas louer cette chambre sans risque.

Ce que risque le propriétaire

Un logement trop petit expose à la restitution des loyers, à l’interdiction d’habiter et, pour l’acquéreur, à l’annulation de la vente.

Le RSD l’emporte : l’affaire du studio de Clichy

Un propriétaire louait en meublé un studio de 8,70 m² à Clichy, pour 500 € par mois. Avec 2,85 m sous plafond, il dépassait les 20 m³ selon son propre mesurage. La Cour de cassation juge pourtant que le RSD des Hauts-de-Seine, qui impose une pièce de 9 m², s’applique dès lors qu’il est plus rigoureux que le décret décence et non incompatible avec lui. Le locataire pouvait suspendre ses loyers, et le propriétaire doit restituer 3 510 € de loyers perçus

Vente annulée : la studette du Nord

Une SCI achète 32 200 € une studette louée de 13,49 m², dont la pièce principale ne fait que 7,88 m². Le préfet ordonne de cesser toute occupation. La vente est annulée pour erreur sur une qualité essentielle : la possibilité de louer le bien.

Les autres sanctions

• Le juge peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer (art. 20-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;
• La CAF conserve l’aide au logement tant que le logement n’est pas mis en conformité, et le locataire ne paie que le loyer diminué de l’aide (art. L. 843-1 CCH) ;
• Le préfet peut interdire la mise à disposition d’un local impropre à l’habitation (art. L. 1331-23 CSP). Ne pas respecter cette interdiction de mauvaise foi est puni de 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende (art. L. 511-22 CCH).

Colocation, résidence secondaire, parking : les cas particuliers

Hors résidence principale, le décret décence ne s’applique plus, mais le RSD continue de s’appliquer à tout local d’habitation.

📍Cas pratique : la troisième chambre de Nadia

Nadia loue un T3 de 45 m² à trois étudiants, avec un bail par personne. Deux chambres font 11 m². La troisième mesure 8,5 m² sous 2,30 m de plafond, soit 19,55 m³. Elle ne peut pas faire l’objet d’un bail individuel. Nadia peut en revanche signer un bail unique à trois : seule la pièce principale doit alors atteindre le seuil, et la petite chambre respecte le minimum de 7 m².

Bail, DPE et loyer : trois pièges propres aux petites surfaces

La surface dans le bail

La surface habitable doit figurer dans le bail, vide comme meublé (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle (art. 3-1). Les contrats de location PAP, rédigés par nos juristes, comportent la mention obligatoire de la surface habitable.

Le DPE

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G n’est plus décent et ne peut plus être loué en résidence principale. Le calcul du DPE a été corrigé au 1^er juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m², souvent pénalisés : refaire un diagnostic ancien peut faire gagner une ou deux classes.

Le loyer

En zone tendue, le loyer ne peut pas augmenter au-delà de l’IRL entre deux locataires, et il est gelé pour les logements classés F ou G. Dans les villes à loyer plafonné (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), un plafond au mètre carré s’ajoute.

En résumé

Avant de louer ou d’acheter une petite surface, faites mesurer la pièce principale et calculez son volume : c’est ce chiffre, et non la surface totale du lot, qui décide si le bien est louable.

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