Locations saisonnières : faut-il une autorisation pour louer ?

L'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation est à l'origine de tous les bouleversements pour les locations meublées en saisonnier. En effet, depuis quelques années, les locations saisonnières ont pris le pas sur la location classique restreignant ainsi le parc locatif à titre d'habitation principale. Face à ce constat, la mairie de Paris et d'autres collectivités ont réactivé une réglementation existante mais tombée jusque-là en désuétude : l'article L 631-7 du CCH.

Cet article soumet à autorisation préalable dans les communes concernées la transformation des locaux d'habitation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif.

Et c'est bien là que le bât blesse : on considère que faire de la location meublée non affectée à l'habitation principale fait échapper le bien à l'usage d'« habitation », le revêtant d'un usage dit « professionnel » impliquant ainsi un « changement d'usage » des logements rentrant dans le champ d'application de l'article L 631-7 du CCH.

Qu'entend-on par meublé à titre d'habitation principale ?

Les locations meublées sont considérées comme des locaux d'habitation, au sens des dispositions de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation, dès lors qu'elles remplissent deux conditions :

le logement meublé doit constituer la résidence principale du preneur et,
il doit faire l'objet d'un contrat de bail écrit obligatoire d'un an renouvelable, pouvant être ramené à neuf mois pour les étudiants.

Qui est concerné ?

Vous êtes concerné par la demande d'autorisation si votre logement est destiné à la location saisonnière ou à la location secondaire et se situe dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Attention ! Le dispositif peut être étendu à d'autres communes sur proposition du maire (article L 631-9 du Code de la construction et de l'habitation).Vous avez donc tout intérêt à vous renseigner auprès de la mairie de la commune où le bien est situé.

Une certitude : si votre commune est située dans une zone franche urbaine, vous pouvez louer en toute tranquillité.

La demande d'autorisation

Le propriétaire doit présenter sa demande en remplissant et déposant un dossier complet accompagné d'un certain nombre de documents en mairie. C'est le maire qui délivre les autorisations.

A Paris, Lyon et Marseille, le maire doit en plus recueillir l'avis des maires d'arrondissement concernés.

Il existe une carte communale précisant les zones dans lesquelles les autorisations sont requises.

En principe, il faut présenter en compensation une surface équivalente de locaux commerciaux dans le même arrondissement et s'engager à les transformer en locaux d'habitation pour obtenir l'autorisation. A défaut, vous pouvez aussi acheter une cession de commercialité auprès d'un organisme qui souhaite transformer un immeuble de bureaux en logements.

Autant savoir que si vous n'êtes pas en mesure de présenter une compensation, l'autorisation ne vous sera pas accordée.

De plus, le demandeur devra, si le bien est situé dans une copropriété, justifier que le règlement de copropriété ne s'oppose pas au changement d'usage. Et pour le local offert en compensation, le propriétaire devra également fournir une attestation d'autorisation de la copropriété.

A savoir : à Paris, vous devez vous adresser à la mairie de Paris, Direction du logement et de l'habitat, Bureau de la protection des locaux d'habitation, 17, boulevard Morland, 75181 Paris Cedex 04, tél. : 01.42.76.72.76 ou 01.42.76.72.57. Vous pouvez obtenir toutes les informations utiles directement sur le site de la mairie de Paris : www.paris.fr.

Dans les autres départements, le plus simple est de s'adresser à la mairie du lieu de situation des locaux, les imprimés de demande d'autorisation variant selon les départements.

Autorisation avec ou sans compensation ?

Dans les communes concernées, un règlement municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations (avec ou sans compensation). Le maire prend une décision qui est motivée dans tous les cas (refus ou acceptation). La motivation repose en principe sur des considérations tirées du nombre de logements disponibles dans la commune ou l'agglomération car il ne faut pas aggraver l'insuffisance de logements.

L'examen des dossiers est long et, quand bien même vous avez l'autorisation, encore faut-il que les locaux donnés en compensation soient effectivement affectés à l'habitation. C'est la raison pour laquelle certains bailleurs obtiennent des autorisations intermédiaires dans l'attente de la finalisation du dossier.

Avec compensation :

La compensation doit respecter les conditions suivantes :

à offrir des locaux de même surface et de même qualité. La mairie de Paris exige donc une compensation de 1 m² d'habitation pour 1 m² de local à autre usage, sauf dans le secteur de compensation renforcée, tel que défini à l'annexe 1 du règlement municipal. Dans ces quartiers, qui correspondent schématiquement à une grande partie de l'Ouest parisien, la surface offerte en compensation doit être du double de celle du logement objet du changement d'usage ;
le local de compensation doit être situé dans le même arrondissement ;
les locaux ainsi compensés doivent être transformés de façon concomitante.

A noter : les locaux situés en rez-de-chaussée ne peuvent servir à compensation. Ainsi, un local commercial situé en rez-de-chaussée, une boutique par exemple, ne peut être affecté à usage d'habitation pour servir de compensation.

Sans compensation

Obtenir une autorisation avec compensation apparaît donc toujours très contraignant. Aussi, le règlement municipal prévoit un certain nombre de cas dans lesquels l'autorisation peut être accordée sans compensation. Il s'agit des locaux situés en rez-de-chaussée qui sont exonérés de compensation, et ce quel que soit le quartier et la qualité du demandeur.

Les sanctions

Le propriétaire n'ayant pas respecté la procédure ou les conditions d'autorisation peut être condamné par le président du tribunal de grande instance statuant en référé et sur requête du ministère public, à une amende civile de 25.000 €, dont le produit est versé à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (article L 651-2 du Code de la construction et de l'habitation modifié par la loi du 13 juillet 2006).

Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.

Bénéficient cependant d'une tolérance administrative les personnes qui louent trois mois par an leur habitation principale pour profiter de revenus supplémentaires. Vous le comprendrez aisément car il s'agit de leur propre habitation n'enlevant aucunement le bien au parc locatif.