Immobilier
de particulier à particulier

Locataire : constituez un bon dossier

Trouver un logement, c'est effectuer une recherche efficace et intensive. C'est aussi fournir aux propriétaires un dossier complet qui les rassure et leur permet d'effectuer un choix réfléchi. Mode d'emploi de la recherche d'un logement.

Une fois les alertes e-mail créées et les annonces immobilières épluchées, seules quelques offres vont retenir votre attention. Bon emplacement, prix raisonnable, aménagement fonctionnel, décoration du meilleur goût, etc. Pour obtenir le logement, il faut faire bonne impression au propriétaire, le rassurer sur votre sérieux, votre dynamisme et, bien évidemment, votre solvabilité.

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Soignez le premier contact

Appelez d'un endroit calme. Préférez le téléphone à l'e-mail. Appelez à des horaires décents (jusqu'à 21 heures). Présentez-vous clairement et montrez-vous disponible pour la fixation de la date de la visite : le plus tôt sera le mieux.

Montrez votre sérieux. Lors de la visite, tenez-vous en à un style vestimentaire neutre et soyez poli. Si vous êtes jeune, faites-vous accompagner par vos parents qui, peut-être, s'engagent comme caution.

Renseignez-vous. Vous pouvez interroger le propriétaire sur le montant des charges et leur distribution. Les postes « ascenseurs » et « gardien » sont susceptibles de faire augmenter sensiblement le montant des charges.

Interrogez-vous sur l'isolation et le mode de chauffage, le collectif étant en général meilleur marché. Consultez le diagnostic de performance énergétique (DPE) que doit vous remettre le propriétaire : il vous indique, en euros, le montant annuel des charges de chauffages pour une utilisation normale du logement.

Avec la libéralisation des fournisseurs d'énergie, le locataire peut demander au bailleur si le logement a fait l'objet d'un changement de fournisseur et si, lui-même, peut en changer.

Un dossier (plus que) complet

Lors des visites, vous devez vous présenter avec un dossier complet comprenant l'ensemble des éléments de votre candidature (contrat de travail, pièce d'identité...). Pour améliorer la lisibilité de votre dossier, nous conseillons de télécharger notre fiche de présentation qui vous permet de résumer les détails de votre candidature.

Les pièces (originaux et copies)

Le propriétaire bailleur exige systématiquement du candidat locataire et de son éventuelle caution une série de documents afin de s'assurer de sa solvabilité. Le plus souvent, il sera notamment exigé du locataire :

  • une pièce justificative d'identité en cours de validité comportant la photographie et la signature du titulaire ;
  • pour une personne en situation d'emploi, un contrat de travail ou à défaut une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;
  • pour un étudiant, la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité pour l'année en cours ;
  • les trois derniers bulletins de salaire ;
  • le dernier avis d'imposition ;
  • les trois dernières quittances de loyer du logement qu'il a occupé ou, à défaut, l'attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges..

La liste limitative des pièces pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution est fixé par un décret du 5 novembre 2015. Aucun autre justificatif ne peut donc être demandé. En conséquence, le propriétaire ne peut notamment pas exiger des documents attentatoires à la vie privée (copie de relevé de compte bancaire ou postal, etc.) et/ou sans rapport avec la location (carte d'assuré social, extrait de casier judiciaire, etc.). Par ailleurs, il ne peut vous être réclamé un chèque de réservation (sauf dans l'hypothèse de la location saisonnière).

Pour chaque visite, assurez-vous d'avoir toujours les originaux et les copies de chaque pièce, afin d'en laisser un exemplaire au propriétaire. L'idéal est de remettre au propriétaire un mini dossier propre et bien présenté.

Ne versez jamais aucune somme d'argent avant la signature du contrat de location. Ensuite, si cela vous est nécessaire, demandez au propriétaire de vous adresser une quittance après chaque paiement.

AL/APL. Si vous avez la possibilité de bénéficier d'une aide au logement, informez-en le propriétaire, en lui fournissant le cas échéant copie d'une simulation attestant du montant auquel vous pouvez prétendre. Vous pouvez réaliser cette simulation sur le site caf.fr.

La caution

Quelle que soit votre solvabilité, le propriétaire peut exiger en plus un autre moyen d'être payé. Bien souvent, il s'agira d'une caution dite "solidaire".

La caution est l'engagement pris par un tiers de payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Le plus souvent, cette caution est solidaire, c'est-à-dire que lorsqu'il y a plusieurs locataires, le propriétaire peut demander le paiement de la totalité de la dette, à l'une ou l'autre des cautions, sans passer par le locataire. En théorie, toute personne peut se porter caution mais en pratique les propriétaires préfèrent qu'il s'agisse d'un membre de la famille propre. Par ailleurs, si la nationalité de la caution n'a aucune importance, celle-ci doit en revanche résider en France (métropolitaine ou outre-mer).

Il est recommandé de présenter un engagement de caution dès la première visite avec toutes les pièces justificatives démontrant la solvabilité de la personne qui s'engage ; en pratique, la caution doit fournir un dossier contenant les mêmes pièces que le locataire.

En application de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Etudiants ! Bénéficiez de la caution locative étudiante (Clé) ! Depuis septembre 2014, les étudiants peuvent bénéficier de la Caution locative étudiante (Clé). C'est une garantie de l'Etat qui bénéficie aux étudiants qui n'ont pas de caution solidaire familiale ou amicale. Cette aide concerne les étudiants de moins de 28 ans (et les doctorants et post-doctorants étrangers) qui recherchent un logement (Crous, social ou dans le parc privé) quel que soit le type d'occupation (seul, en couple ou en colocation). La caution locative étudiante a un coût : 1,5 % du loyer et des charges.  Vous pouvez faire une demande sur le site Lokaviz.  

Visale, GLI et caution solidaire bancaire

Pour les locataires qui ne peuvent proposer la garantie d'un proche, il existe des alternatives qui tendent à se développer.

Le Visale. Le Visa pour le logement et l'emploi est une garantie qui a été mise en place en 2016 par le ministère du Logement et Action Logement. L'objectif, c'est de faciliter la recherche d'un emploi en facilitant la recherche d'un logement. Les locataires suivants sont concernés : 

  • les jeunes de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents, en recherche de logement dans le parc privé. Aucune condition de ressource n'est exigée ;
  • les salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé hors agricole en recherche de logement dans le parc privé embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail.

Pour obtenir le Visale, le locataire doit réaliser une démarche sur le site visale.fr. S'il respecte les conditions, il obtiendra son Visale qu'il pourra présenter au propriétaire dès la visite du logement.

Les assurances loyers impayés (GLI). De nombreux bailleurs délaissent aujourd'hui la caution solidaire comme moyen de garantie au profit d'une assurance loyers impayés. Dans ce cas, le locataire doit disposer de revenus qui représentent au moins deux fois le montant du loyer. En cas de loyer impayé, le propriétaire est intégralement remboursé par l'assureur avant que ce dernier se retourne contre le locataire. Cette garantie a un coût pour le propriétaire (entre 3 et 4 % du loyer) mais lui permet d'être indemnisé sans enclencher d'action judiciaire.

PAP vous propose en partenariat avec Insor une garantie des loyers impayés. Pour en connaître les conditions, vous pouvez contacter Insor au 0825.39.28.80.

La caution solidaire bancaire. De nombreuses banques privées proposent aux étudiants et aux jeunes actifs de s'engager à leur profit en tant que caution solidaire en contrepartie d'une cotisation (aux alentours de 1 % du loyer et charges). Cela nécessite d'ouvrir un compte dans cette banque et de s'acquitter de frais de dossier. 


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