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La « taxe Apparu » sur les loyers des micro-logements

La loi prévoit une taxe, dite « taxe Apparu », sur les loyers jugés excessifs des logements d'une superficie inférieure ou égale à 14 m². L'objectif clairement affiché est de lutter contre la pratique des loyers très élevés des petites surfaces dans les grandes villes. Chaque année un seuil de loyer à ne pas dépasser est donc fixé : il s'élève à 41,61 €/m2/mois en 2015.

La taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surfaces, dite « taxe Apparu », s'applique depuis le 1er janvier 2012 à tous les loyers. Propriétaires bailleurs de logements de petites surfaces, vous êtes donc concernés. Voici ce qu'il vous faut savoir :

Les logements visés

Les micro-logements

Sont concernés les logements de petite surface, ce que l'on appelle couramment les micro-logements, c'est-à-dire les logements dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14m².

Il s'agit de la surface habitable, dite loi Boutin, telle qu'elle doit figurer dans les contrats de location vide. Sont donc notamment exclues les parties des logements d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias et balcons.

Les logements situés dans les grandes villes

Cette taxe ne s'applique qu'aux logements situés dans les villes où l'on constate un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, en d'autres termes, où l'on doit faire face à une pénurie de logements.
Ces communes sont définies comme étant celles de la zones A telle que définie par l'arrêté du 30 septembre 2014. Schématiquement, sont concernés les logements situés à Paris et sa banlieue, dans les plus grandes villes, sur la Côte d'Azur et dans le Genevois français.

Les locations concernées

La taxe concerne les locations vides ou meublées, d'une durée d'au moins 9 mois, c'est-à-dire les logements constituant la résidence principale du locataire. Les logements loués par des étudiants sont donc clairement visés.
En revanche, les locations saisonnières et les résidences avec services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées) ne sont pas soumises à cette taxe.

Un loyer supérieur à 41,61 €/m²/mois en 2015 

En tant que bailleur, vous n'êtes taxé que si votre loyer est jugé excessif. Tel est le cas si votre loyer hors charges dépasse un plafond, fixé uniformément pour 2015 à 41,61 euros par m² de surface habitable et par mois pour toute la zone concernée. Le plafond est le même, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée.

Ce plafond est réévalué le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers. La prochaine réévaluation est donc prévue le 1er janvier 2016.

Le calcul de la taxe

La taxe est égale à un pourcentage du loyer hors charges perçu au cours de l'année civile.En fait, plus le loyer pratiqué dépasse les 41.61 € mensuels par mètre carré, plus le taux de la taxe est élevé : il varie de 10 à 40 %. L'objectif est donc clairement de vous dissuader de réclamer des loyers trop élevés.
Plus concrètement, et selon la loi, le taux de la taxe augmente avec l'écart constaté entre le loyer de référence et le loyer pratiqué.

 Écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence
 Loyer pratiqué par mètre carré et par mois
 Taux de la taxe
 Inférieur à 15 %
41,61 € ≤ loyer 10 %
 Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %
47,86 € ≤ loyer 18 %
 Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %
54,10 € ≤ loyer 25 %
 Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %
64,50 € ≤ loyer 33 %
 Supérieur ou égal à 90 %
  loyer ≥ 79,06 € 40 %
 

Vous louez en 2015 un studio de 13 m² 600 € par mois, soit 46,15 €/m²/mois. La taxe est égale à 18 % du loyer annuel, soit (600 x 12) x 18 % = 1.296 €.

Au final, vous ne percevez donc que 7.200 - 1.296 = 5.904 €, soit 492 € par mois. En respectant le plafond de loyer, vous auriez perçu  6.491,16 € dans l'année, soit 540,93 € par mois. Compte tenu du calcul de la taxe, le gain final est donc plus élevé en respectant le plafond qu'en le dépassant !

On peut donc constater que le gain réalisé par le propriétaire bailleur au-delà du seuil de 41,37 € est le plus souvent annulé par ce nouvel impôt. D'où la très forte incitation à baisser le loyer !

Si vous souhaitez diminuer votre loyer pour échapper à la taxe, il vous suffit, pour un bail en cours, de signer un avenant avec votre locataire, en double exemplaire sur papier libre dans lequel vous convenez que le loyer hors charges s'élèvera à tant à compter de telle date. Votre locataire et vous devrez dater, signer et annexer l'avenant au bail en cours.

Le paiement de la taxe Apparu

La taxe est déclarée et recouvrée dans les mêmes conditions que l'impôt sur le revenu. Elle est donc calculée par les services fiscaux sur la base de votre déclaration de revenus (revenus fonciers pour les locations vides et bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées). Vous la payez selon les mêmes modalités que votre impôt sur le revenu.

La taxe sur les loyers perçus en 2015, sera déclarée et payée en 2016.

Cette taxe n'est ni déductible des revenus du bailleur ni récupérable sur le locataire.

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