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La « taxe Apparu » sur les loyers des micro-logements

La loi de finances pour 2012 a institué une taxe sur les loyers jugés excessifs des logements d'une superficie inférieure ou égale à 14 m². L'objectif clairement affiché est de lutter contre la pratique des loyers très élevés des petites surfaces dans les grandes villes.

La taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surfaces, dite « taxe Apparu », s'applique depuis le 1er janvier 2012 à tous les loyers. Propriétaires bailleurs de logements de petites surfaces, vous êtes donc concernés. Voici ce qu'il vous faut savoir :

Quels sont les logements visés ?

Les micro-logements

Sont concernés les logements de petite surface, ce que l'on appelle couramment les micro-logements, c'est-à-dire les logements dont la superficie est inférieure ou égale à 14m².

Il s'agit de la surface habitable, dite loi Boutin, telle qu'elle doit figurer dans les contrats de location vide. Sont donc notamment exclues les parties des logements d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias et balcons.

Les logements situés dans les grandes villes

Cette taxe ne s'applique qu'aux logements situés dans les villes où l'on constate un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, en d'autres termes, où l'on doit faire face à une pénurie de logements.

Ces communes sont définies comme étant celles des zones A et A bis telles qu'elles résultent du zonage applicable pour le dispositif Duflot et le prêt à taux 0 % Plus.

Schématiquement, sont donc concernés : les logements situés à Paris et sa banlieue, sur la Côte d'Azur et dans le Genevois français.

Pour quelles locations ?

La taxe concerne les locations vides ou meublées, d'une durée d'au moins 9 mois, c'est-à-dire les logements constituant la résidence principale du locataire. Les logements loués par des étudiants sont donc clairement visés.

En revanche, les locations saisonnières et les résidences avec services (résidences pour étudiants, pour personnes âgées) ne sont pas soumises à cette taxe.

Dans quel cas paie-t-on la taxe ?

En tant que bailleur, vous n'êtes taxé que si votre loyer est jugé excessif. Tel est le cas si votre loyer hors charges dépasse un plafond, fixé uniformément pour 2014 à 41,37 euros par m² et par mois pour toute la zone concernée. Le plafond est le même, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée.

Ce plafond est réévalué le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers. La prochaine réévaluation est donc prévue le 1er janvier 2015.

Comment la taxe est-elle calculée ?

La taxe est égale à un pourcentage du loyer hors charges perçu au cours de l'année civile.

En fait, plus le loyer pratiqué dépasse les 41.37 € mensuels par mètre carré, plus le taux de la taxe est élevé : il varie de 10 à 40 %. L'objectif est donc clairement de vous dissuader de réclamer des loyers trop élevés.

Plus concrètement, et selon la loi, le taux de la taxe augmente avec l'écart constaté entre le loyer de référence et le loyer pratiqué.

 Ecart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence
 Loyer pratiqué par mètre carré et par mois
 Taux de la taxe
 Inférieur à 15 %
41,37 € ≤ loyer 10 %
 Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %
47,58 € ≤ loyer 18 %
 Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %
53,78 € ≤ loyer 25 %
 Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %
64,12 € ≤ loyer 33 %
 Supérieur ou égal à 90 %
  loyer ≥ 78,60 € 40 %
 

Vous louez en 2014 un studio de 13 m² 600 € par mois, soit 46,15 €/m²/mois. La taxe est égale à 18 % du loyer annuel, soit (600 x 12) x 18 % = 1.296 €.

Au final, vous ne percevez donc que 7.200 - 1.296 = 5.904 €, soit 492 € par mois. En respectant le plafond de loyer, vous auriez perçu  6.453,72 € par an, soit 537,81 € par mois.

On peut donc constater que le gain réalisé par le propriétaire bailleur au-delà du seuil de 41,37 € est le plus souvent annulé par ce nouvel impôt. D'où la très forte incitation à baisser le loyer !

Si vous souhaitez diminuer votre loyer pour échapper à la taxe, il vous suffit, pour un bail en cours, de signer un avenant avec votre locataire, en double exemplaire sur papier libre dans lequel vous convenez que le loyer hors charges s'élèvera à tant à compter de telle date. Votre locataire et vous devrez dater, signer et annexer l'avenant au bail en cours.

Quand est-elle due ?

La taxe est déclarée et recouvrée dans les mêmes conditions que l'impôt sur le revenu. Elle sera donc calculée par les services fiscaux sur la base de votre déclaration de revenus (revenus fonciers pour les locations vides et bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées). Vous la paierez selon les mêmes modalités que votre impôt sur le revenu.

La taxe sur les loyers perçus en 2014, sera déclarée et payée en 2015.

Cette taxe n'est ni déductible des revenus du bailleur, ni évidemment récupérable sur le locataire.

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