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Caution solidaire : à quoi vous engagez-vous ?

Demander une caution solidaire, c'est demander qu'une personne, en principe un parent ou un ami prenne l'engagement de payer en lieu et place du locataire s'il est défaillant. Il s'agit donc d'un acte grave. Alors si on vous demande de vous porter caution mieux vaut savoir à quoi vous vous engagez et de quelle manière rédiger l'acte.

Mais qu'est-ce exactement qu'une caution ?

Il s'agit d'un document distinct du bail par lequel on vous demande de vous engager par une simple signature et la rédaction de quelques lignes manuscrites à payer les loyers en charge à la place du locataire, si ce dernier ne s'en acquitte plus. Il s'agit donc d'un acte grave.

Le recours à un notaire n'est pas obligatoire. Il peut être établi entre particuliers. Il suffit de vous procurer des exemplaires préétablis. Vous pouvez avoir recours par exemple à notre modèle de caution (accompagné d'un spécimen prérempli pour vous aider) que vous pouvez vous procurer dans nos bureaux, sur www.pap.fr ou par correspondance (imprimé modèle N).

Caution solidaire ou simple ?

On parle toujours de caution solidaire. A la différence de la caution simple, la caution solidaire permet de poursuivre en cas d'impayé immédiatement la caution sans recours préalable au locataire. Le cautionnement simple est rare et oblige à la poursuite du locataire avant de faire jouer la caution. Et ce n'est qu'en cas d'échec de la procédure ou d'insolvabilité que vous pouvez être inquiété. Vous l'aurez compris : c'est mieux pour vous mais moins bien pour le propriétaire. C'est la raison pour laquelle les propriétaires exigent des cautions solidaires.

Caution : pour qui s'engager ?

Cet engagement est généralement demandé pour un enfant qui va suivre des études loin du domicile familial et qui cherche à se loger. Cela ne pose pas de problème aux parents prêts à tout pour leur progéniture. Mais hormis le cas des enfants, tout autre demande d'engagement doit être mûrement réfléchi et consenti pour une courte durée (frère, soeur, cousin, beau-frère et amis...). Il s'avère que ces cautionnements sont souvent source de difficultés et de querelles familiales.

Caution : qui et quel patrimoine est engagé ?

Seul le signataire de l'acte est engagé et uniquement sur ses biens propres et ses revenus, même s'il est marié sous le régime de la communauté. Sachez qu'un bailleur ne peut refuser votre cautionnement sous prétexte que vous êtes de nationalité étrangère. En revanche, il peut vous refuser si vous êtes de nationalité étrangère résidant à l'étranger.

Les bailleurs demandent généralement à chacun des époux de se porter caution. Le bailleur peut aussi demander à celui du couple qui ne s'est pas engagé de signer l'acte de caution. De cette façon, cette personne donne son plein accord pour que les biens communs soient engagés sans pour autant se porter caution.

Comment signer l'acte de caution ?

L'idéal est de vous rencontrer, de remplir sur place les documents. Ainsi le bailleur est assuré de l'authenticité de l'écriture et de la signature. Cependant, la plupart du temps, les personnes ne sont pas sur place et cela peut se passer par correspondance.

Vous devez obligatoirement recevoir un exemplaire du bail.

Validité de l'acte caution

Pour être valable, l'acte de cautionnement doit, à peine de nullité, contenir plusieurs mentions manuscrites :

  • Le montant du loyer,
  • Les conditions de révision du loyer,
  • Une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance la personne a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte,
  • Et enfin la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (en location meublée, cette mention n'est pas obligatoire).

Si un bailleur vous fait inscrire au bas d'un bail « bon pour caution solidaire », vous ne serez absolument pas engagé.

Depuis la loi du 25 mars dite loi de mobilisation pour le logement, il est interdit en location vide de cumuler une caution solidaire et une assurance (GLI ou GRL). En cas de cumul, une réponse ministérielle en date du 4 mai 2010 dit que le cautionnement est nul et seule l'assurance continue de produire ses effets. Pour les étudiants le cumul est en revanche possible.

La durée de la caution

L'engagement peut être donné à durée déterminée ou indéterminée. La plupart du temps, le cautionnement est à durée déterminée. Il est souvent indiqué que la caution s'engage pour la durée du bail initial (ex : 3 ans en location vide) et de deux renouvellements, soit au total une durée de 9 ans. En location vide, mieux vaut se limiter à deux renouvellements faute de voir requalifier l'engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée, lequel peut être résilié à tout moment mais l'engagement ne prend fin qu'à l'expiration du bail en cours.

Si le propriétaire vend en cours de bail son logement (vente occupée), la caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement. De même en cas de décès de la caution, ses héritiers sont tenus des dettes existantes au jour du décès.

Mise en oeuvre de la caution

En cas d'impayé, le bailleur envoie généralement un courrier recommandé au locataire et une copie à la caution. Puis, si le bailleur n'est toujours pas réglé, il remet l'affaire entre les mains d'un huissier afin qu'il délivre au locataire un commandement de payer. En location vide, la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire qui fait délivrer un commandement de payer à son locataire à faire signifier ce commandement dans les 15 jours à la caution. Si ce formalisme n'est pas respecté, la caution n'est pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Sauf si le cautionnement est à durée indéterminée, le bailleur n'a pas de devoir d'information à l'égard de la caution. Cependant, certains juges peuvent estimer que le propriétaire a été négligent et a aggravé la situation de la caution et dans ce cas libérer la caution de tout ou partie de sa dette.

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