Louer vide ou meublé : quelle fiscalité ?

Vous louez un parking, une cave, un terrain, un appartement en vide, en meublé, en saisonnier, à un étudiant, mais savez-vous comment vous devez déclarer vos revenus ?

Les revenus tirés des locations de biens immobiliers loués vides, c'est-à-dire non meublés, constituent des revenus fonciers. Peu importe que les logements soient utilisés par le locataire à titre de résidence principale ou secondaire ou mixte (habitation/professionnel). Il peut s'agir de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement) ou bien de locaux d'activité (bureaux, commerces, usines). Les revenus tirés de la location d'un terrain constituent également des revenus fonciers.

En revanche, lorsque vous louez un logement meublé, vous êtes considéré fiscalement comme un commerçant. Vous devez donc déclarer les loyers perçus dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic), et non des revenus fonciers comme c'est le cas pour les locations vides.

Revenus fonciers ou Bénéfices industriels et commerciaux ?

Revenus fonciers : les locations concernées

Il s'agit ici de préciser quelles sont les locations dont le loyer est imposé en tant que revenu foncier.

• Les locations de logements « vides » (non meublés) : les loyers perçus dans le cadre de locations vides constituent toujours des revenus fonciers. Peu importe que les logements soient utilisés par le locataire à titre de résidence principale ou secondaire ;
• Les locations de boxes ou emplacements de garage : ces locations sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'elles ne s'accompagnent d'aucun service ou prestation autre que le simple gardiennage ;

• Les locations de locaux à usage industriel ou commercial : les revenus tirés des baux commerciaux sont par principe imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsque ces immeubles sont loués vides. Toutefois, ces loyers sont assimilés à des recettes commerciales soumises aux BIC lorsque la location ne peut pas être rattachée à la simple gestion d'un patrimoine immobilier mais relève d'une activité commerciale. Il en est ainsi lorsque le fonds de commerce est loué équipé avec le matériel nécessaire à son exploitation. Cela recouvre également diverses situations dans lesquelles il apparaît que le propriétaire-bailleur est intéressé directement ou indirectement à la gestion de la société locataire. Il en est l'associé, ou le loyer est indexé sur le chiffre d'affaires par exemple ;
• Les locaux mixtes habitation/professionnel : le propriétaire qui consent un bail mixte doit déclarer ses revenus au titre des revenus fonciers. Avec un bail mixte, le locataire exerce sa profession dans les locaux tout en utilisant la plus grande partie du logement à titre d'habitation principale (ex : médecin, profession libérale).

  Pour un bail mixte, le locataire doit obtenir une autorisation administrative à la préfecture. L'autorisation est donnée à titre personnel et quand le locataire part, les locaux retrouvent leur affectation d'origine, c'est-à-dire à usage exclusif d'habitation ;

• Les logements de fonction : propriétaire d'un logement que vous destinez à la location, vous pouvez être amené, un jour ou l'autre, à conclure ce que l'on appelle un contrat de location d'un logement de fonction. Le contrat est libre, sauf sur deux points : le logement doit être décent et les diagnostics demeurent obligatoires. Vous pouvez donc prévoir ce que voulez, notamment en terme de durée et de préavis. Néanmoins, il convient de respecter un certain équilibre entre les obligations du propriétaire et du locataire. Par ailleurs, certaines clauses sont spécifiques à ce type de contrat.
• Le bail étudiant non meublé : si un propriétaire loue à un étudiant un logement non meublé, il devra déclarer ses revenus dans la catégorie des revenus fonciers.

BIC : les logements concernés

• Meublé à titre de résidence principale ou secondaire : il est surprenant de constater que l'apport de meubles dans un logement puisse modifier le régime fiscal du bailleur, mais c'est pourtant le cas. Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans tous les cas, la durée de la location est obligatoirement d'un an, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire ;

• Location saisonnière, chambre d'hôte, meublé de tourisme : comme pour les meublés, les revenus tirés des locations saisonnières sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ce parce que cette activité est considérée comme commerciale ;
• Bail étudiant meublé : vous pouvez conclure un bail plus court lorsque la location est consentie à un étudiant. La durée du bail peut alors être réduite à neuf mois. Cela permet aux bailleurs de s'adapter à la demande étudiante et de louer en saisonnier durant l'été. Ces revenus rentrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.

Déclarer ses revenus

- Revenus fonciers

• Le régime micro-foncier : pour déclarer au titre du micro-foncier, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 15.000 € hors charges par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est pratiqué par l'administration fiscale. Le solde est ensuite ajouté aux autres revenus sur votre 2042 (salaires par exemple). L'imposition dépendra de votre tranche d'imposition ;
• Le régime réel : le régime réel d'imposition est votre régime si vos revenus bruts annuels tirés de la location vide sont supérieurs à 15.000 € ; ou si vous bénéficiez d'un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier ; ou tout simplement si les conditions d'application du micro-foncier étaient réunies mais que vous avez optez pour le régime réel d'imposition. L'option s'applique pour une durée irrévocable de 3 ans et doit être faite avant le 1^er février de chaque année.

  Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.

Bénéfices industriels et commerciaux

• Le régime micro-bic : si le montant des loyers et des charges que vous percevez ne dépasse pas 32.600 €, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit micro-bic ou encore micro-entreprises.

  Si vous avez loué en cours d'année, vous devez calculer le seuil comme si vous aviez loué l'année entière. En d'autres termes, vous devez appliquer un prorata temporis. Le fisc applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d'imposition dépend alors de votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire du montant total de vos revenus.

• Le régime réel : au-delà de 32.600 € de recettes par an en 2011, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement.

Quelles déclarations remplir?

Revenus fonciers

• Micro-foncier : aucune déclaration spécifique n'est à effectuer : il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) directement sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 ;
• Régime réel : les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition sont tenus de souscrire un imprimé annexe à la déclaration n° 2042. Il s'agit soit de la déclaration n° 2044, soit de la déclaration n° 2044 spéciale (dédiée à ceux qui ont opté pour au moins un régime spécial tel que Besson, Robien, etc.).

Bénéfices industriels et commerciaux ( BIC)

• Micro BIC : il suffit de reporter sur l'imprimé « déclaration complémentaire des revenus » (actuellement n°2042 C), dans la partie dénommée « Revenus industriels et commerciaux non professionnels , le chiffre d'affaires brut de toutes vos locations meublées, c'est-à-dire le montant brut (loyer et charges) des loyers toutes taxes comprises, acquitté par votre (vos) locataire(s). L'administration calcule ensuite automatiquement un abattement de 50 % ;
• Régime réel : les personnes qui relèvent du régime réel doivent remplir une déclaration spécifique n°2031 et 2033 à annexer à votre déclaration d'ensemble n° 2042 C.

Quand déposer les déclarations?

Suivant l'importance de votre bénéfice, vous serez amené à déposer votre déclaration au centre des impôts de votre domicile ou du local loué, au printemps. La date de dépôt exacte fluctuant d'année en année, renseignez-vous auprès de votre centre d'imposition. Pour en savoir plus : Comment déclarer vos revenus locatifs