Vente appartement 6 pièces 161 m² Melun (77000) 385.000 €

Opportunité d'investissement locatif rare au pied de la gare de Melun : un bel appartement bourgeois de 161 m² (loi Carrez) classé D, qui allie le charme de l'ancien à un vrai potentiel de rendement.

Au 3e étage avec ascenseur d'un immeuble ancien de standing sécurisé par digicode et interphone, place Galliéni. Le cachet haussmannien opère dès l'entrée : parquet d'origine, moulures et corniches travaillées, belles hauteurs sous plafond.

Le bien se déploie autour d'une entrée desservant de vastes pièces de réception, une cuisine indépendante avec coin repas, plusieurs pièces lumineuses (jusqu'à quatre chambres ou bureaux),
une grande salle de bains, un office, un dressing et des wc séparés. De nombreux rangements et une exposition sud-ouest complète l'ensemble.

Fort potentiel de revenus. En louant le bureau disponible puis via quelques aménagements simples, l'ensemble peut être porté à sept bureaux et le rendement brut à environ 14 %, détail chiffré ci-dessous.

Électricité aux normes, chauffage individuel au gaz et double vitrage : les bureaux sont exploitables immédiatement, sans travaux préalables. Les aménagements décrits ci-dessous relèvent de l'optimisation du rendement, non d'une remise en état.

Emplacement premium, face à la gare de Melun. Desserte exceptionnelle : RER D, Transilien ligne R
et TER, avec Paris-Gare de Lyon en ~25 min ; commerces, services et écoles à pied. Le quartier connaît
une transformation majeure avec le réaménagement du Pôle Gare (projet de 160 M€) : nouveau
passage souterrain accessible, gares routières rénovées, parvis embellis, parking relais de 950 places,
arrivée du TZen 2 et programme « Prélude » de commerces, services, bureaux et hôtel au pied de la
gare, une dynamique d'agglomération porteuse de plus-value durable pour le secteur.
Une cave complète le lot ; une place de parking est disponible à la location auprès du syndic.

Plan de création de bureaux

Point de départ : trois bureaux de 13 m² déjà loués (1 950 €/mois, 23 400 €/an, soit ~6,1 % brut). Le grand bureau de 30 m², occupé par la propriétaire, est libéré à la vente. Trois étapes permettent d'augmenter progressivement le revenu (loyers estimés à 650 €/mois par bureau, comme les baux en cours) :

1) Transformation d'une chambre en bureau, coût : 0 €. Revenu supplémentaire : + 650 €/mois. L'ensemble passe à 4 bureaux, soit 2 600 €/mois (31 200 €/an), rendement brut ~8,1 %.

2) Division du grand bureau de 30 m² en deux, coût : ~1 000 € (pose d'une cloison). Revenu supplémentaire : +1 300 €/mois. L'ensemble passe à 6 bureaux, soit 3 900 €/mois (46 800 €/an), rendement brut ~12,2 %.

3) Transformation de la grande salle de bains en bureau, coût : ~3 000 €. Revenu supplémentaire : +650 €/mois. L'ensemble atteint 7 bureaux, soit 4 550 €/mois (54 600 €/an), rendement brut ~14,2 %.

Total des travaux : ~4 000 €. À pleine occupation, revenu locatif d'environ 54 600 €/an, soit un rendement brut de l'ordre de 14 %