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Le droit de préemption et le congé pour vente

Vous êtes locataire depuis des années dans un appartement qui vous ravit. Vous y coulez des jours heureux avec toute votre famille, jusqu'au jour où, 6 mois avant le renouvellement de votre contrat de location, votre propriétaire bailleur vous délivre un congé pour vendre. Vous souhaitez rester vivre ici. Pour ce faire, mettez en oeuvre le droit de préemption. Voici quels sont vos droits dans cette situation et voici comment les défendre.

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Le locataire est prioritaire en cas de congé pour vente

 Le droit de préemption a été mis en place pour protéger le locataire en cas de vente du logement qu'il occupe. Il s'applique uniquement  aux locaux  loués vides à usage d'habitation principale et à usage mixte d'habitation principale et professionnel.

 Ce droit se traduit par la priorité donnée au locataire d'acheter le logement avant tout autre acquéreur. Le droit de préemption s'ouvre au locataire suite à un projet de vente de son logement par son propriétaire bailleur.

 Important : ce droit de préemption n'existe que dans l'hypothèse où votre propriétaire souhaite vendre le logement en fin de bail et libre de tout occupant. Il délivre alors un congé pour vendre, 6 mois avant le terme du bail. C'est uniquement dans ces circonstances que le droit de préemption s'applique.

modèle de notre congé pour vente

 

Le locataire peut être prioritaire en cours de bail dans deux hypothèses :

  •  Lorsqu'il s'agit d'une première vente consécutive à la division ou à la subdivision de l'immeuble, le locataire peut bénéficier, même en cours de bail, du droit de préemption.Ce droit résulte de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement.  Cette situation se présente lorsque le propriétaire d'un immeuble collectif décide de vendre un logement. Dans ce cas, l'immeuble passe sous le statut de la copropriété et les premières ventes de logement suivant cette division ouvrent droit, au profit du locataire, au droit de préemption.
  • Il existe un second droit de préemption issu de la loi du 13 juin 2006 et modifié par la  loi Alur. Ce droit existe au profit du locataire dans le cas de la vente « dans sa totalité et en une seule fois » d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de cinq logements (sauf si l'acquéreur de l'immeuble décide de proroger de six ans les baux en cours, si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au troisième degré ou si la commune exerce son droit de préemption). On parle dans ce cas de vente à la découpe.

Vente occupée et échec au droit de préemption

Bien sûr, si votre propriétaire bailleur souhaite vendre son bien en cours de bail, il peut vous faire une offre, mais il n'en a pas l'obligation, car vous ne bénéficiez pas du droit de préemption.

Il est aussi possible pour le bailleur de vendre le logement occupé, pendant le bail. Cela se pratique en toute légalité. Alors, votre contrat de location n'est pas remis en cause et doit être respecté par votre nouveau bailleur.

Attention !  Pour les locataires en place dont le contrat de location vide (non meublé) a été reconduit ou conclu depuis le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi Alur, l'acheteur du logement occupé (le repreneur du bail) qui souhaite donner congé au locataire en place doit tenir compte des délais spécifiques qui s'imposent à lui dans cette hypothèse à savoir:

  • Il ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre. S'il achète un logement occupé, par exemple, à dix mois de la fin du bail, l'acheteur ne pourra donner valablement congé au locataire qu'à l'échéance du bail qui se sera renouvelé à l'issue des dix mois, soit au total trois ans et dix mois après l'acquisition ;
  • Si l'acheteur veut donner un congé pour reprise , il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir récupérer le logement, même si l'échéance du bail en cours était plus proche.

Les limites du droit de préemption

En cas de vente entre personnes d'une même famille

Le droit de préemption n'est pas applicable aux situations où le propriétaire bailleur souhaite vendre le bien à un de ses parents.

Cette dérogation est offerte aux parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, c'est-à-dire les neveux et nièces, les oncles et tantes, arrière-grands-parents, cousins germains.

Dans ces circonstances, votre propriétaire bailleur pourra se dispenser de vous notifier le contrat de vente.

En cas d'immeuble vétuste

Le droit de préemption ne s'appliquera pas pour les ventes concernant des immeubles jugés insalubres, où pour les immeubles comportant au moins pour le quart de leur superficie totale des logements loués ou classés dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948.

En cas de location meublée ou de courte durée

Pour bénéficier du droit de préemption, il faut être titulaire d'un bail de location vide.  En sont alors exclus les locataires disposant d'un bail meublé (d'une durée d'un an en général) ou d'un bail correspondant à une location saisonnière.

nos modèles de contrat-type

 


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