Donner congé à son locataire en location vide - Procédure pour donner congé à son locataire

La forme du congé

Le congé peut être donné par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Tout autre moyen est à proscrire puisqu'il permettrait au locataire de contester la validité du congé.

Compte tenu du formalisme des congés (voir ci-dessous), il est fortement recommandé d'utiliser un modèle type de congé à jour des textes en vigueur pour ne pas oublier une mention obligatoire et ainsi éviter une éventuelle contestation.

Le délai de préavis

Le délai de préavis est de six mois. Ce délai court :

à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la présentation du courrier ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
à compter de la signification de l'acte d'huissier.

Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour trois ans.

Pour ne pas risquer de voir le contrat se reconduire, il est recommandé d'adresser le congé sept mois avant la fin du bail. Ainsi, dans l'hypothèse où le locataire ne réceptionne pas le courrier (en cas d'absence ou par malveillance), le propriétaire conserve le temps de faire appel à un huissier. Dans le cas du congé par huissier, l'avis de passage suffit : même si le locataire est absent, le délai de préavis court et le congé est valable.

Les motivations du congé

Pour être valable, le congé doit être justifié par l'un des trois motifs prévus par la loi.

Le congé pour vente

Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un droit de préemption, c'est-à-dire d'un droit de priorité sur la vente.

Si l'acheteur du logement est un parent du propriétaire (jusqu'au quatrième degré inclus), le locataire n'est pas prioritaire pour acheter. Mais l'acquéreur doit occuper le logement dès le départ du locataire et pendant au moins deux ans.

Pour que le locataire puisse se déterminer, le congé doit notamment indiquer le prix et les conditions de vente du logement.

Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour accepter l'offre. Deux situations peuvent alors se produire :

Le locataire accepte l'offre de vente. Il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente. Toutefois ce délai est porté à quatre mois si dans sa réponse le locataire indique qu'il a l'intention de recourir à un prêt pour acheter le logement. A la fin du délai, si la vente n'est pas réalisée, le locataire doit quitter les lieux ;
Le locataire n'a pas accepté l'offre de vente dans les deux premiers mois du préavis. Il doit libérer le logement au plus tard à la fin du contrat.

Si le propriétaire finit par vendre le logement à un tiers à un prix moins élevé que celui mentionné au congé, le notaire doit proposer ces nouvelles conditions au locataire. En effet, ce dernier bénéficie d'un second droit de préemption : s'il accepte cette nouvelle offre, il dispose alors de deux mois pour réaliser la vente.

Le congé pour reprise

Le congé peut être motivé par la volonté de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale.

Peuvent bénéficier de la reprise :

le bailleur lui-même ;
son conjoint ;
son partenaire pacsé ;
son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé ;
ses ascendants ou descendants ;
les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS (une incertitude demeure concernant les ascendants).

Les personnes morales (les sociétés) ne peuvent donner congé pour reprise. Une seule exception : la société civile immobilière (SCI) dite "familiale" (constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) qui peut donner congé pour reprise mais uniquement au bénéfice d'un de ces associés.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Dernière possibilité offerte par la loi pour résilier le bail, le motif légitime et sérieux n'a pas été précisément défini par la loi ; c'est une question d'appréciation réglée au cas par cas. Les juges en la matière disposent d'un pouvoir d'appréciation souverain sur le caractère légitime et sérieux. Il peut s'agir de la violation par le locataire d'une de ses obligations ou d'un motif indépendant de toute faute du locataire.

La violation par le locataire d'une de ses obligations

A titre d'exemple, ont été considérés comme un motif légitime et sérieux :

des retards répétés dans le paiement des loyers ;
une dégradation importante des lieux loués ;
un changement de destination des lieux ;
une sous-location non autorisée.

Un motif indépendant de toute faute du locataire

Ce congé peut être délivré pour un motif non imputable au locataire. Ainsi, à titre d'exemples, ont été considérés comme légitime et sérieux :

la démolition de l'immeuble dans le cadre d'une opération immobilière ;
la décision du bailleur de restructurer son immeuble et d'exécuter des travaux de rénovation (en cas de contestation, le juge examine l'importance et la nécessité des travaux ainsi que la certitude de leur réalisation).

Pour que le congé soit valable, il importe qu'il contienne la mention du ou des motifs légitimes et sérieux et qu'il soit accompagné de pièces justifiant les faits énoncés (par exemple des mises en demeure de payer et des commandements de payer dans l'hypothèse du congé pour impayés de loyers).

Le congé frauduleux

Le principe est que le congé pour vente ou pour reprise doit être suivi d'effet :

le logement objet du congé pour vente doit être vendu ;
le bénéficiaire de la reprise doit réellement intégrer le logement à titre de résidence principale.

Si le congé n'a pas produit ses effets, le locataire peut en contester la validité. Si le congé est réellement frauduleux, le locataire peut alors obtenir en justice des dommages et intérêts. Bien évidemment, il s'agit d'un examen au cas par cas. Le comportement du propriétaire bailleur est examiné précisément et son intention frauduleuse doit être caractérisée. Ainsi, par exemple, ne constituent pas un comportement frauduleux :

le propriétaire qui reloue après un congé pour vente dès lors qu'il prouve qu'il a réellement mis en vente (passages d'annonces, mandat de vente), au prix du marché et pendant un délai raisonnable (plusieurs mois) ;
le bénéficiaire de la reprise qui n'intègre les lieux que plusieurs mois après le départ du locataire dès lors que d'importants travaux nécessaires ont été réalisés.

Le paiement des loyers et charges

Lorsque le congé est notifié par le propriétaire, le locataire n'est redevable, pendant le délai de préavis, des loyers et charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. Si le locataire quitte les lieux pendant le délai de préavis, il peut donc cesser valablement ses paiements après l'établissement de l'état des lieux et de la remise des clés.

Rappelons qu'au contraire le locataire est redevable des loyers et charges pendant tout le délai de préavis lorsque c'est lui qui a donné congé et ce, même s'il quitte les lieux prématurément. Seule la relocation du logement pendant le délai de préavis met fin à l'obligation de paiement du locataire sortant.