Donner congé à son locataire en location meublée

Le logement loué constitue la résidence principale du locataire

En matière de location meublée à usage de résidence principale du locataire, les congés fonctionnent selon le même principe qu'en location vide : ils ne peuvent être donnés qu'à chaque échéance et selon les mêmes motivations.

La forme du congé

Même si la loi ne l'impose pas, le congé doit être donné par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Tout autre moyen est à proscrire puisqu'il permettrait au locataire de contester la validité du congé.

Le délai de préavis

Le délai de préavis est de trois mois. Ce délai court :

• à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la seule présentation du courrier ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
• à compter de la signification de l'acte d'huissier.

Si le délai de préavis n'est pas respecté, le congé n'est pas valable et le contrat est alors reconduit pour un an.

Les motivations du congé

Pour être valable, le congé doit être justifié par l'un des trois motifs prévus par la loi.

Le congé pour vente

Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. A la différence de la location vide, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente au profit du locataire : ce dernier ne dispose d'aucun droit de préemption et n'est donc nullement prioritaire sur la vente.

Le congé pour reprise dite personnelle

Si la loi prévoit la possibilité de donner congé pour reprise, elle n'indique pas les bénéficiaires de la reprise. L'usage est néanmoins de considérer qu'il doit s'agir du cercle de la proche famille, comme en location vide (les ascendants, descendants, le conjoint, le partenaire pacsé ou le concubin, etc.).

Le congé pour motif légitime et sérieux

Comme en location vide, il est possible de donner congé pour un motif légitime et sérieux. Même si cette notion n'a pas été clairement définie par la loi, il peut s'agir de fautes graves du locataire (impayés importants, défaut d'assurance, sous-location, nombreuses dégradations, troubles de voisinage graves) ou, beaucoup plus rarement, d'un motif indépendant de toute faute du locataire (démolition du logement).

Le logement est loué à un étudiant pour neuf mois

Si le bail est conclu avec un étudiant, il peut être d'une durée de neuf mois non renouvelable : on parle de bail à durée déterminée. Dans ce cas, le contrat prend automatiquement fin à la date prévue au contrat, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Mais le propriétaire bailleur a toujours intérêt à rappeler par écrit au locataire, quelques semaines avant la date d'expiration du contrat, que la location se termine et qu'il doit quitter les lieux. Cela évite tout risque de contestation sur la date de libération des lieux.

Le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire

Dans cette hypothèse, aucune règle ne s'impose. C'est uniquement le contrat qui détermine les modalités du congé. Ainsi, il peut prévoir une durée de préavis inférieure ou supérieure à trois mois (en fonction de la durée de la location) et le propriétaire peut se dispenser d'avoir à motiver le congé qu'il délivre.