La TVA immobilière

Les transactions concernées

Logements neufs

Toutes les acquisitions de logements en voie de construction (vente en état futur d'achèvement) ou de logements achevés depuis moins de cinq ans sont en principe soumises à TVA. Seule exception : si le logement a moins de cinq ans mais qu'il a déjà été acheté et vendu après l'achèvement par une personne qui n'est pas un marchand de biens, la transaction n'est pas soumise à la TVA.

La notion d'achèvement est donc essentielle. Une habitation est considérée comme achevée lorsque sont exécutés les ouvrages, et sont installés les éléments d'équipement le rendant habitable. La date d'achèvement de l'immeuble est en principe attestée par la déclaration d'achèvement.

Logements rénovés

L'idée générale est que la vente d'un logement rénové est soumise à TVA lorsque l'ampleur des travaux est telle que l'on peut assimiler ce logement à un logement neuf. Ainsi, la vente du logement rénové est soumise à la TVA si les travaux, portant sur un immeuble existant, ont consisté en une surélévation, ou ont rendu à l'état neuf :

• soit la majorité des fondations ;
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'immeuble (charpente, murs porteurs, dalles, etc.) ;
• soit la majorité de la consistance des façades ;
• soit l'ensemble des éléments de second oeuvre, à savoir : les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, les systèmes de chauffage pour les opérations réalisées en métropole.

Ces éléments doivent être remis à neuf dans une proportion égale au moins aux deux tiers pour chacun d'eux. A contrario, il suffit donc que ce ratio ne soit pas atteint pour un seul de ces éléments pour que la vente du logement rénové soit exclue de la TVA et par conséquent soumise aux droits de mutation classiques.

Terrains à bâtir

Les achats de terrain dans le but d'y édifier un immeuble à usage professionnel ou commercial sont soumis à la TVA.

Depuis 1998, les achats de terrain à bâtir pour les particuliers qui envisagent de faire construire un logement d'habitation ne sont plus soumis à TVA. A la place, les acheteurs sont redevables de droits de mutation au taux de 5,09 %.

Le calcul et le paiement de la TVA

Calculer la TVA

En principe, le prix de vente du logement est annoncé toutes taxes comprises et c'est le vendeur qui paie la TVA aux impôts. Pour connaître le montant de la TVA à verser, il faut simplement appliquer au prix, taxe comprise, un coefficient de conversion de 0.836.

Mais le vendeur peut déduire de cette taxe qu'il va acquitter la TVA qu'il a payée en amont, lors de l'achat du logement ou lors de sa construction.

Paiement de la TVA

Cette TVA (on parle aussi de TVA résiduelle) est payée par le vendeur, au moment de la signature de la vente chez le notaire, par retenue sur le prix de vente.

Les frais de notaires réduits

Lorsque la mutation est soumise à la TVA, l'acquéreur a des frais de notaires réduits. Ils comprennent :

• les émoluments du notaire, qui s'applique sur la totalité du prix, TVA comprise ;
• les émoluments de formalités et les frais divers : de l'ordre de 1.000 € ;
• la taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix d'achat hors TVA.

Au final, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3 % du prix TTC, soit 3 à 4 % de moins que pour l'achat d'un logement ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits. Procéder au calcul de vos frais de notaires.