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La TVA immobilière

En principe, les ventes de biens immobiliers sont soumises aux droits de mutation au taux de 5,09%. Toutefois, lorsque les transactions concernent l'acquisition de logements neufs, les droits de mutation s'effacent au profit de la TVA immobilière.

Les transactions concernées

Logements neufs

Toutes les acquisitions de logements en voie de construction (vente en état futur d'achèvement) ou de logements achevés depuis moins de cinq ans sont en principe soumises à TVA. Seule exception : si le logement a moins de cinq ans mais qu'il a déjà été acheté et vendu après l'achèvement par une personne qui n'est pas un marchand de biens, la transaction n'est pas soumise à la TVA.

Exemple : vous avez acheté un logement sur plans en janvier 2010. Il est achevé en septembre 2010.

  • Vous revendez ce logement avant septembre 2015, la vente est soumise à TVA.
  • Votre acquéreur revend ce logement avant septembre 2015. La vente, même dans les cinq ans de l'achèvement, n'est plus soumise à TVA car il s'agit de la deuxième vente à un particulier après achèvement. Cette transaction est soumise aux droits de mutation.
  • Vous revendez ce logement après septembre 2015, la vente n'est plus soumise à TVA.
  • La notion d'achèvement est donc essentielle. Une habitation est considérée comme achevée lorsque sont exécutés les ouvrages, et sont installés les éléments d'équipement le rendant habitable. La date d'achèvement de l'immeuble est en principe attestée par la déclaration d'achèvement.

Logements rénovés

L'idée générale est que la vente d'un logement rénové est soumise à TVA lorsque l'ampleur des travaux est telle que l'on peut assimiler ce logement à un logement neuf. Ainsi, la vente du logement rénové est soumise à la TVA si les travaux, portant sur un immeuble existant, ont consisté en une surélévation, ou ont rendu à l'état neuf :

  • soit la majorité des fondations ;
  • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'immeuble (charpente, murs porteurs, dalles, etc.) ;
  • soit la majorité de la consistance des façades ;
  • soit l'ensemble des éléments de second oeuvre, à savoir : les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, les systèmes de chauffage pour les opérations réalisées en métropole.

Ces éléments doivent être remis à neuf dans une proportion égale au moins aux deux tiers pour chacun d'eux. A contrario, il suffit donc que ce ratio ne soit pas atteint pour un seul de ces éléments pour que la vente du logement rénové soit exclue de la TVA et par conséquent soumise aux droits de mutation classiques.

Terrains à bâtir

Les achats de terrain dans le but d'y édifier un immeuble à usage professionnel ou commercial sont soumis à la TVA.

Depuis 1998, les achats de terrain à bâtir pour les particuliers qui envisagent de faire construire un logement d'habitation ne sont plus soumis à TVA. A la place, les acheteurs sont redevables de droits de mutation au taux de 5,09 %.

Attention : l'exonération des terrains à bâtir est aujourd'hui remise en cause car non conforme à la réglementation européenne. La TVA sur les terrains à bâtir est donc revue et corrigée dans le cadre de la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit.

Sous réserve de l'adoption définitive du texte qui est actuellement en cours de discussion au parlement, les acquisitions de terrains à bâtir vendus de particulier à particulier, c'est-à-dire entre personnes non assujetties à la TVA, restent soumises aux droits de mutation ordinaires au taux de 5,09 %.

Tout savoir sur la réforme de la TVA immobilière.

Le calcul et le paiement de la TVA

Calculer la TVA

En principe, le prix de vente du logement est annoncé toutes taxes comprises et c'est le vendeur qui paie la TVA aux impôts. Pour connaître le montant de la TVA à verser, il faut simplement appliquer au prix, taxe comprise, un coefficient de conversion de 0.836.

Exemple : pour un logement vendu 200.000 euros TTC, le prix hors taxe est de 200.000 x 0,836 = 167.200 euros.

La TVA à payer est donc de 200.000 - 167.200 = 32.800 euros.

Mais le vendeur peut déduire de cette taxe qu'il va acquitter la TVA qu'il a payée en amont, lors de l'achat du logement ou lors de sa construction.

Exemple : si le vendeur revend 200.000 euros un bien qu'il a acquis 150.000 euros, il peut déduire de la TVA sur la vente de 32.800 euros, la TVA sur l'achat calculée de la même façon, soit : 150.000 - (150.000 x 0,836) = 150.000 - 125.400 = 24.600 euros.

Le vendeur doit donc dans cet exemple payer 32.800 - 24.600 = 8.200 euros de TVA.

Paiement de la TVA

Cette TVA (on parle aussi de TVA résiduelle) est payée par le vendeur, au moment de la signature de la vente chez le notaire, par retenue sur le prix de vente.

Les frais de notaires réduits

Lorsque la mutation est soumise à la TVA, l'acquéreur a des frais de notaires réduits. Ils comprennent :

  • les émoluments du notaire, qui s'applique sur la totalité du prix, TVA comprise ;
  • les émoluments de formalités et les frais divers : de l'ordre de 1.000 € ;
  • la taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix d'achat hors TVA.

Au final, les frais de notaire sont de l'ordre de 2 à 3 % du prix TTC, soit 3 à 4 % de moins que pour l'achat d'un logement ancien. C'est la raison pour laquelle on parle de frais de notaire réduits. Procéder au calcul de vos frais de notaires.

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