Le propriétaire d'un bien est-il propriétaire de l'image de celui-ci ?

Imaginez la situation : une personne prend des photos de votre maison. Quelques semaines plus tard, vous vous apercevez que les clichés illustrent la brochure d'une agence immobilière ou d'un office du tourisme sans que vous ayez donné votre autorisation.

Le propriétaire ne dispose pas d'un droit exclusif

Un tiers est-il en droit d'exploiter à des fins commerciales l'image de votre bien ? Eh bien, oui. Cette solution, loin d'être évidente, a fait l'objet de nombreux débats chez les juristes. Après plusieurs revirements, les juges de la Cour de cassation ont tranché en faveur des photographes au détriment des propriétaires.

Avant 2004, la jurisprudence a considéré que seul le propriétaire pouvait exploiter l'image du bien. La justification est logique : le propriétaire dispose d'un droit absolu sur son bien, il est donc le seul à pouvoir utiliser la chose et à en tirer des revenus.

Mais depuis un arrêt de la  Cour de cassation en date du  7 mai 2004 il a été jugé que : "  le propriétaire d'un bien ne dispose pas de droit exclusif sur l'image de celui-ci. Il ne peut donc pas s'opposer à ce qu'une personne photographie son bien et exploite cette image". Dans cette affaire, la façade d'un hôtel particulier avait été reproduite sur les dépliants publicitaires d'une résidence immobilière.

La décision a été confirmée par la suite en 2005 et n'a pas été remise en cause depuis.

Si le propriétaire ne dispose pas de droit exclusif sur l'image de son bien, il peut demander une indemnisation lorsque l'exploitation de l'image du bien par un tiers lui cause un trouble anormal ou porte atteinte à sa vie privée.

Le trouble anormal et l'atteinte à la vie privée

Il y a des limites à l'exploitation de l'image d'un bien par un tiers. Lorsque le propriétaire réussit à prouver que l'exploitation de l'image du bien lui cause un trouble, il peut demander en justice la cessation du trouble et une indemnisation.

Le préjudice peut être caractérisé lorsque, par exemple, l'exploitation de l'image entraîne un afflux de touristes aux abords de la maison tel qu'il trouble anormalement la tranquillité du propriétaire. Le critère de l'anormalité est subjectif et sa preuve bien difficile à établir. A moins d'un trouble manifestement excessif, le propriétaire est tenu de supporter le trouble lié à l'exploitation de l'image du bien.