Le diagnostic technique de l'immeuble à mettre en copropriété

La mise en copropriété d'un bâtiment de plus de quinze ans s'accompagne obligatoirement de l'établissement du "diagnostic technique". Celui-ci est obligatoirement remis à tous les acheteurs dans les trois ans de sa réalisation. Au-delà, sa fourniture à l'acquéreur n'est plus indispensable mais sa consultation est toujours fortement recommandé.

Pour diviser en lots un bâtiment de plus de quinze ans et le mettre en copropriété, un diagnostic doit toujours être préalablement établi : le diagnostic technique.

L'établissement du diagnostic technique

La loi impose l'établissement d'un diagnostic technique dès lors qu'un bien immobilier de plus de quinze ans est mis en copropriété (article L 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Il est réalisé par un diagnostiqueur, à la demande du propriétaire du bien, en amont de la création de la copropriété.

Ce diagnostic est donc obligatoire dès lors que le propriétaire unique d'un bâtiment décide de diviser celui-ci en plusieurs lots et de les mettre en vente. Dans cette hypothèse, dès la première vente, le bâtiment comprend deux lots et deux copropriétaires et se voit soumis au statut de la copropriété.

Pour faire établir le diagnostic technique (ou tout autre diagnostic), vous pouvez faire appel au service diagnostics du groupe De Particulier à Particulier

Le contenu du diagnostic technique

Le diagnostic technique dresse le constat de l'état apparent de la solidité du clos (murs, huisseries) et du couvert (toiture) et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que les équipements communs et de sécurité. En pratique, il s'agit d'une sorte d'audit, d'état des lieux du bâtiment, réalisé par un constat visuel et sans moyens spéciaux d'investigations.

A titre d'exemple, peuvent ainsi être mentionnés dans un diagnostic technique :

des éléments « positifs » tels que :

la présence de portes palières « coupe feu » ;
l'absence de désordre apparents des façades et planchers.

des éléments « négatifs » tels que :

les épaufrures du béton et la corrosion de son armature métal ;
le mauvais écoulement du toit et les infiltrations qui en découlent ;
l'humidité des sous-sols ;
le manque d'étanchéité des fenêtres.

Le diagnostic technique n'a ni pour but de déterminer la cause des éventuels désordres ni de prescrire des travaux. Il permet toutefois d'appréhender l'état général de l'immeuble et de déterminer les travaux qui pourraient être nécessaires à l'avenir. Cela est bien utile pour éviter que les désordres ne s'aggravent et anticiper ses charges de copropriété !

La consultation du diagnostic technique

Si le syndic n'est donc pas à l'initiative de l'établissement du diagnostic technique, il en est ensuite le détenteur.

Ce document est impérativement porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle vente réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Au-delà des trois ans de sa réalisation, le diagnostic technique n'est pas obligatoirement fourni lors d'une vente. Toutefois, il peut être consulté par tout candidat acquéreur qui en fait la demande : ceci est bien évidemment fortement recommandé. Pour cela, il suffit d'en demander copie auprès du vendeur.

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