Honoraires du syndic : les nouvelles règles

Pour pouvoir étudier et comparer les contrats proposés par les syndics, la première démarche consiste à prendre connaissance de l'ensemble des tâches comprises dans la gestion courante et à comparer le montant de la rémunération des syndics pour cela. Il est important ensuite de comparer les modes de rémunération des prestations particulières entre les différents contrats.

Quand les syndics présentent-ils le détail de leur rémunération ?

C'est à l'occasion de leur première élection ou de leur réélection par les copropriétaires que les syndics de copropriété présentent leur projet de contrat, y compris les modalités de leur rémunération, qu'ils annexent à la convocation de l'assemblée générale chargée de cette élection.

Une rémunération en deux volets

La rémunération du syndic comporte deux volets :

• un pour la gestion courante, sorte de forfait qui englobe la plus grande partie des tâches du syndic pour la tenue de la copropriété sans donner lieu, donc, à une facturation supplémentaire ;
• le deuxième volet concerne les prestations particulières, généralement rémunérées au coup par coup, selon différents modes : un tarif horaire, un prix unitaire ou un pourcentage sur les tâches effectuées.

La gestion courante

C'est la première partie relative aux honoraires de gestion courante qui a fait l'objet en septembre 2007 d'un avis du Conseil national de la consommation (CNC). Celui-ci a fixé une liste des prestations courantes, ce qui permettait d'améliorer la lisibilité des contrats de syndic. Il était donc recommandé aux professionnels de respecter cette liste et d'en intégrer le contenu dans la partie « gestion courante » rémunérée selon des honoraires spécifiques et forfaitaires.

• La liste des tâches de gestion courante est fixée par arrêté

L'arrêté reprend quasiment à l'identique le contenu de l'avis du CNC et comporte une liste en 52 points définissant les prestations courantes réparties en cinq thèmes. Il s'agit d'une liste minimale des tâches qui doivent être comprises dans le forfait annuel, sans donner lieu à une facturation supplémentaire.

• Que comprend la gestion courante ?

Elle comprend :

• la convocation et la tenue de l'assemblée générale,
• la comptabilité générale de la copropriété,
• l'administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété (entretien et maintenance des parties communes, détention et transmission des archives, transmission des informations au conseil syndical et recueil de son avis),
• la souscription des assurances et la déclaration des sinistres,
• la gestion du personnel.

Les prestations particulières

L'arrêté précise par ailleurs que « toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic », le contenu des prestations particulières devant être défini avec précision dans les rubriques correspondantes. Ces prestations englobent tout ce qui n'entre pas dans la gestion courante, tels le suivi des gros travaux, les assemblées générales extraordinaires...

Quand s'applique cet arrêté ?

Sont concernés tous les nouveaux contrats de syndics conclus et signés depuis le 1er juillet 2010. Ils doivent d'une part intégrer dans leurs honoraires forfaitaires de gestion courante la liste minimale des tâches fixée par l'arrêté du 19 mars. Et d'autre part préciser le contenu des prestations particulières et leur mode de rémunération.