La SCI : une solution pour l'achat d'un bien entre concubins

Les concubins qui achètent un bien immobilier sont soumis, par défaut, aux règles de l'indivision. C'est donc en amont de leur achat que les concubins peuvent, s'ils souhaitent échapper à l'indivision, constituer une société civile immobilière, afin de bénéficier d'une formule présentant une souplesse avérée et une efficacité certaine.

Qu'est ce que la SCI?

La SCI signifie société civile immobilière. C'est un moyen performant et souple d'organiser son patrimoine immobilier.

Elle a une durée de 99 ans. En général, les statuts prévoient cette durée, qui peut être prolongée, avant son terme par une décision des associés.

La SCI, comme toutes les sociétés, est composée d'associés, qui détiennent le capital. Chaque associé apporte, lors de la constitution de la société, un ou des biens, ou dans le cadre d'un achat entre concubins, chacun apporte une somme d'argent pour financer l'achat du bien et reçoit en retour, un nombre de parts sociales en proportion de ses apports.

La société sera propriétaire du bien immobilier. C'est elle qui acquiert le bien immobilier, pour le compte de ses associés, les concubins ici. Donc ce n'est plus Monsieur et Madame qui se portent acquéreurs, mais la SCI, qui aura un nom, une raison sociale, un capital, un siège social...

La SCI présente des avantages, notamment en terme de souplesse, lorsqu'il s'agit de protéger le concubin survivant ou d'aménager le retrait d'un des concubins de la société, mais elle comporte aussi, bien que performante, certains inconvénients de part son formalisme et certaines de ses implications fiscales.

Les points faibles de la SCI

Son formalisme

Certaines formalités sont requises : Tout d'abord, pour constituer la société, des statuts sont à rédiger. Les statuts sont les règles qui établissent les rapports entres les associés de la SCI. Ils sont soumis à un certain formalisme.

Toutefois, les statuts offrent une certaine liberté aux concubins. Ils peuvent aménager certaines clauses comme bon leur semble, par exemple en ce qui concerne le vote au sein des assemblées, où il est possible de déterminer que pour telle type de décision, seul le vote d'un concubin suffit et que, pour telle autre décision, le vote des deux est nécessaire.

Il est nécessaire également que la société soit inscrite au registre du commerce et des sociétés.

Aussi, au nombre des formalités à accomplir pendant la vie de la SCI, se trouve l'obligation d'organiser des assemblées générales, qui auront lieu entre les actionnaires à des périodes et en un lieu déterminés, pour les raisons suivantes :

• Pour l'approbation annuelle des comptes et affectation du résultat ;
• Pour la modification des statuts ;
• Pour les décisions n'étant pas de la compétence du gérant ;
• Pour révoquer le gérant.

Son coût de constitution

Le fait d'acquérir un bien immobilier via une SCI occasionne des frais. La SCI, pour être constituée, nécessite parfois le concours d'un professionnel du droit, comme le notaire par exemple.

Pour la rédaction des statuts, si vous passez par un professionnel, vous pouvez compter entre 2000 et 2500 €.

Pour les frais d'immatriculation, comptez entre 300 et 800 € selon si vous effectuez ces formalités vous-même ou les confiez à un journal d'annonce légale.

Sa fiscalité

Concernant les cessions de parts de SCI, elles sont taxées à hauteur de 5%.

Vous ne pourrez pas bénéficier de l'exonération de l'impôt sur la plus-value en cas de vente, car l'administration fiscale la réserve aux propriétaires, personnes physiques et l'exclut pour les personnes morales comme la SCI. Toutefois, si vous vendez des parts de SCI, et si votre résidence principale appartient à la SCI dans laquelle vous détenez des parts, vous pouvez prétendre au bénéfice de l'exonération prévue pour la vente des résidences principales.

Le bénéfice de l'exonération d'impôts applicables aux résidences principales ne vous sera pas applicable dans la mesure où cet avantage est également destiné aux particuliers, personnes physiques.

Vous ne pourrez non plus bénéficier d'un prêt à taux zéro, d'un compte épargne-logement, d'un prêt conventionné (PC) ou encore d'un prêt d'accession sociale (PAS) pour acheter des parts de SCI.

Les points forts de la SCI

La flexibilité en cas de rupture des concubins

Dans une société civile immobilière, la valeur du bien étant divisée en parts sociales, le partage est facilité. La vente du bien par la SCI est décidée à la majorité simple, sauf clause contraire des statuts.

D'une manière générale, la SCI facilite le partage : il est plus aisé de partager des parts de société qu'un immeuble.

La protection du conjoint survivant

La SCI est un moyen très sûr de sécuriser le sort du concubin survivant.

Lorsqu'un concubin décède, la part qu'il possédait dans le logement revient à ses héritiers, ce qui peut poser problème quant au maintien du conjoint survivant dans les lieux. Avec la SCI, il existe deux moyens de protéger le conjoint survivant d'une possible éviction. Il s'agit de la clause d'agrément et de l'achat croisé.

Le principe de la clause d'agrément :

Les statuts prévoient, par le biais de cette clause, que les héritiers du concubin décédé pourront devenir propriétaires des parts sociales de la SCI qu'à condition que le concubin survivant donne son consentement.

Cette clause permet au concubin survivant de s'opposer à la venue des héritiers dans la société en achetant leurs parts.

Le principe du démembrement de propriété croisé :

Au départ chaque concubin acquiert en pleine propriété l'ensemble des parts de la SCI. Puis, immédiatement après, chacun effectue un échange de la nue-propriété (ou de l'usufruit) des parts qu'il détient contre la nue-propriété (ou l'usufruit) des parts détenues de son compagnon.